Закон о изменении в ипотеке

В закон об ипотеке внесены изменения, направленные на регулирование выпуска и обращения электронных закладных

Владимир Путин подписал Федеральный закон «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Федеральный закон принят Государственной Думой 16 ноября 2017 года и одобрен Советом Федерации 22 ноября 2017 года.

Справка Государственно-правового управления

Федеральным законом вносятся изменения в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», направленные на регулирование выпуска и обращения электронных закладных.

В соответствии с Федеральным законом закладная является именной документарной ценной бумагой (документарная закладная) или бездокументарной ценной бумагой, права по которой закрепляются в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью, который хранится в депозитарии, в соответствии с требованиями Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (электронная закладная).

Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» дополняется новыми положениями, касающимися изменения условий документарной закладной, её обездвижения, хранения электронной закладной, выдачи электронной закладной, внесения в неё изменений и передачи на хранение в другой депозитарий. Уточняются требования к закладным и положения, касающиеся регистрационной записи об ипотеке, обеспечения сохранности заложенного имущества, передачи прав на закладную, залога закладной и обращения взыскания на заложенное имущество.

Учёт и переход прав на обездвиженную документарную закладную и электронную закладную, а также взаимодействие между депозитариями осуществляются по правилам, установленным для бездокументарных ценных бумаг законодательством Российской Федерации о ценных бумагах, если иное не предусмотрено названным Федеральным законом. Информационное взаимодействие органа регистрации прав и депозитария, осуществляющего хранение электронной закладной или обездвиженной документарной закладной, осуществляется с использованием единой системы межведомственного электронного взаимодействия.

Предусматривается возможность заполнения формы электронной закладной на едином портале государственных и муниципальных услуг, или на официальном сайте органа регистрации прав в сети Интернет, или с использованием иных информационных технологий взаимодействия с органами регистрации, а также возможность подачи заявления о выдаче электронной закладной и направления электронной закладной нотариусом.

Кроме того, устанавливаются особенности выдачи электронной закладной с использованием систем дистанционного банковского обслуживания. Возможность выдачи электронной закладной с использованием названных систем и представления документов в орган регистрации прав кредитной организацией, являющейся залогодержателем, должна быть предусмотрена договором об ипотеке или договором, обязательство по которому обеспечено ипотекой в силу закона.

Электронная закладная считается выданной её первоначальному владельцу с момента внесения депозитарием, осуществляющим учёт и переход прав на неё, записи по счёту депо такого владельца или иного лица, осуществляющего права по электронной закладной.

Предусматривается возможность выдачи в установленном порядке электронной закладной взамен документарной закладной, которая должна быть представлена в орган регистрации прав до подачи заявления о выдаче электронной закладной. Выдача документарной закладной взамен электронной закладной не допускается. Помимо прочего устанавливается, что орган регистрации прав предоставляет по запросу информацию о депозитарии, который осуществляет хранение электронной закладной.

При погашении регистрационной записи об ипотеке обращение с заявлением об аннулировании электронной закладной не требуется.

Федеральным законом вносятся корреспондирующие изменения в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости», а положения Федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах» приводятся в соответствие с новой редакцией норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге. Кроме того, вносятся отдельные изменения в федеральные законы «О рынке ценных бумаг» и «О несостоятельности (банкротстве)».

Закон о изменении в ипотеке

Законодательные изменения, касающиеся долевого строительства, стали одним из главных событий на рынке недвижимости 2017 года. В октябре заработал Фонд защиты прав дольщиков, куда застройщики жилья, привлекающие средства граждан, обязаны вносить взносы в размере 1,2% от каждого ДДУ. В 2018 году вступят в силу поправки, ужесточающие требования к самим застройщикам.

В списке нововведений наступившего года — переход на электронный документооборот при выдаче ипотеки и расширение возможностей для тех, кто хочет оставить наследство.

Работу застройщиков ужесточат

Главные законодательные изменения коснутся строительной отрасли — в 2018 году вступают в силу поправки в 214-ФЗ. Теперь одному застройщику должно выдаваться не более одного разрешения на строительство, а размер собственных средств застройщика на протяжении всего периода реализации проекта должен составлять не менее 10% от стоимости строительства.

Поправки также вводят требования к опыту работы застройщика: организация (или ее дочерние компании) должна не менее трех лет участвовать в возведении многоквартирных домов и получить разрешение на ввод не менее 10 тыс. кв. м жилья. Также обязательным станет условие, при котором застройщик, техзаказчик и генподрядчик обязаны осуществлять расчеты только в одном банке.

Выдача ипотеки станет электронной

С 1 июля 2018 года войдут в оборот электронные ипотечные закладные. Соответствующий закон (№ 328-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и отдельные законодательные акты Российской Федерации») президент РФ Владимир Путин подписал 25 ноября 2017 года.

Введение электронной закладной станет первым шагом к переходу на полностью электронный документооборот при покупке жилья в ипотеку. Законом определяется, что электронная закладная — это бездокументарная ценная бумага, которая хранится в депозитарии в виде электронного документа. Закладная будет содержать сведения о залогодателе, первоначальном залогодержателе и о заемщике по кредиту, информацию о дате и месте заключения договора, сумме кредита и сроке ее уплаты, а также описание ипотечного имущества и его оценку.

Форму электронной закладной можно будет заполнить на портале Госуслуг и на официальном сайте Росреестра. В документе будут ставиться электронные подписи залогодателя и залогодержателя, а также подпись государственного регистратора.

Кредиты с малым первоначальным взносом станут менее доступными

В 2018 году вступят в силу поправки к инструкции «Об обязательных нормативах банков», согласно которым Центробанк России повысит оценочные риски ипотечных кредитов с малым первоначальным взносом.

Кредит с первоначальным взносом менее 20% от цены жилья наделят коэффициентом риска 150%, менее 10% — 200%.

Новая политика Центробанка усложнит выдачу таких кредитов, вынудив другие банки повысить либо минимальный взнос, либо процентную ставку, считают эксперты рынка. Однако нововведения коснутся ограниченного числа участников ипотечного рынка, так как, по оценке экспертов, ипотека с первоначальным взносом менее 20% занимает всего 5–6% рынка.

Порядок наследования имущества расширят

В России 1 сентября 2018 года вступит в силу закон, расширяющий возможности граждан по распоряжению их имуществом на случай смерти. Вводится новое для российского наследственного права понятие — наследственный фонд.

Наследственный фонд будет создаваться и функционировать после смерти наследодателя и в соответствии с теми условиями, которые он сам определит при составлении завещания: устав и условия управления фондом, порядок, размер, способы и сроки образования имущества фонда, условия распоряжения имуществом и доходами фонда, лица, назначаемые в состав органов этого фонда, и т. д. Все эти правила не смогут быть изменены после смерти наследодателя.

Нововведение сможет обеспечить защиту интересов кредиторов умершего, которые могут предъявить требования по выплате долга ко всем наследникам, в том числе фонду. Также фонд будет защищать права несовершеннолетних детей наследодателя, которые смогут получить свое имущество вне зависимости от завещания.

Новый закон устанавливает возможность делать выплаты и другим лицам, помимо членов семьи наследодателя, которые будут определяться попечительским советом фонда. Это, в частности, позволит реализовать волю умершего по осуществлению благотворительности.

Публичные обсуждения благоустройства городов станут обязательными

Проведение общественных обсуждений как проектов программ формирования комфортной городской среды, так и конкретных проектов благоустройства станут обязательными. Без этого получение субсидии на проект формирования комфортной городской среды станет невозможным.

Россияне смогут свободно осуществлять валютные операции, в том числе по сделкам с недвижимостью

С 1 января 2018 года вступает в силу Федеральный закон от 28.12.2017 № 427 «О внесении изменений в Федеральный закон «О валютном регулировании и валютном контроле»

Закон разрешает физическим лицам — резидентам зачислять на свои счета в зарубежных банках средства от продажи транспортных средств, а также недвижимости, зарегистрированной на территории государства, которое присоединилось к соглашению компетентных органов об автоматическом обмене финансовой информацией.

Кроме того, физические лица-резиденты, которые более 183 дней в году проживают за пределами России, больше не должны представлять в налоговые органы уведомления об открытии зарубежных счетов (вкладов), а также отчеты о движении средств по таким счетам (вкладам). Это относится и к тем гражданам, которые в 2017 году проживали за пределами России более полугода.

Что планируют принять

Незаконные постройки обложат двойным налогом

С 2018 года в стране должно начать действовать новое правило расчета земельного налога. Если на участке, в том числе садовом или дачном, обнаруживается неучтенная постройка, собственнику автоматом будет начислен двойной земельный налог. Правительство уже рассматривает поправки в Градостроительный и Гражданский кодексы, согласно которым незарегистрированные постройки будут признавать самостроем, подлежащим сносу.

Контроль за работой УК ужесточат

Ожидается внесение поправок в Жилищный кодекс, которые упрощают смену управляющих компаний и ужесточают контроль за их работой. Вводится понятие грубых нарушений, за которые у управляющих организаций будут изыматься дома из управления. В зависимости от тяжести нарушения изымать станут как отдельные дома, где эти нарушения допущены, так и все дома управляющей компании.

Путин подписал закон об электронных закладных по ипотеке

МОСКВА, 25 ноя — РИА Новости. Президент России Владимир Путин подписал изменения к ФЗ «Об ипотеке», определяющие функционирование электронной закладной, соответствующий документ опубликован на официальном интернет-портале правовой информации.

Согласно документу, для оформления электронных закладных необходимо будет заполнить форму на портале госуслуг или на сайте органа регистрации прав в интернете. Форма подписывается электронными подписями должника и залогодержателя и направляется в орган регистрации прав вместе с заявлением о выдаче электронной закладной. Закладная заверяется электронной подписью государственного регистратора и переходит на хранение в депозитарий.

Также и остальные документы, необходимые для регистрации, могут быть поданы в орган регистрации прав в форме нотариально заверенных электронных документов.

Данные об электронной закладной вносятся в регистрационную запись об ипотеке.

В середине ноября Госдума приняла закон, допускающий выпуск и обращение закладных в электронной форме в целях минимизации временных и материальных затрат участников рынка ипотечного кредитования.

Версия 5.1.11 beta. Чтобы связаться с редакцией или сообщить обо всех замеченных ошибках, воспользуйтесь формой обратной связи.

© 2018 МИА «Россия сегодня»

Сетевое издание РИА Новости зарегистрировано в Федеральной службе по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) 08 апреля 2014 года. Свидетельство о регистрации Эл № ФС77-57640

Учредитель: Федеральное государственное унитарное предприятие «Международное информационное агентство «Россия сегодня» (МИА «Россия сегодня»).

Главный редактор: Анисимов А.С.

Адрес электронной почты Редакции: [email protected]

Телефон Редакции: 7 (495) 645-6601

Настоящий ресурс содержит материалы 18+

Регистрация пользователя в сервисе РИА Клуб на сайте Ria.Ru и авторизация на других сайтах медиагруппы МИА «Россия сегодня» при помощи аккаунта или аккаунтов пользователя в социальных сетях обозначает согласие с данными правилами.

Пользователь обязуется своими действиями не нарушать действующее законодательство Российской Федерации.

Пользователь обязуется высказываться уважительно по отношению к другим участникам дискуссии, читателям и лицам, фигурирующим в материалах.

Публикуются комментарии только на тех языках, на которых представлено основное содержание материала, под которым пользователь размещает комментарий.

На сайтах медиагруппы МИА «Россия сегодня» может осуществляться редактирование комментариев, в том числе и предварительное. Это означает, что модератор проверяет соответствие комментариев данным правилам после того, как комментарий был опубликован автором и стал доступен другим пользователям, а также до того, как комментарий стал доступен другим пользователям.

Комментарий пользователя будет удален, если он:

  • не соответствует тематике страницы;
  • пропагандирует ненависть, дискриминацию по расовому, этническому, половому, религиозному, социальному признакам, ущемляет права меньшинств;
  • нарушает права несовершеннолетних, причиняет им вред в любой форме;
  • содержит идеи экстремистского и террористического характера, призывает к насильственному изменению конституционного строя Российской Федерации;
  • содержит оскорбления, угрозы в адрес других пользователей, конкретных лиц или организаций, порочит честь и достоинство или подрывает их деловую репутацию;
  • содержит оскорбления или сообщения, выражающие неуважение в адрес МИА «Россия сегодня» или сотрудников агентства;
  • нарушает неприкосновенность частной жизни, распространяет персональные данные третьих лиц без их согласия, раскрывает тайну переписки;
  • содержит ссылки на сцены насилия, жестокого обращения с животными;
  • содержит информацию о способах суицида, подстрекает к самоубийству;
  • преследует коммерческие цели, содержит ненадлежащую рекламу, незаконную политическую рекламу или ссылки на другие сетевые ресурсы, содержащие такую информацию;
  • имеет непристойное содержание, содержит нецензурную лексику и её производные, а также намёки на употребление лексических единиц, подпадающих под это определение;
  • содержит спам, рекламирует распространение спама, сервисы массовой рассылки сообщений и ресурсы для заработка в интернете;
  • рекламирует употребление наркотических/психотропных препаратов, содержит информацию об их изготовлении и употреблении;
  • содержит ссылки на вирусы и вредоносное программное обеспечение;
  • является частью акции, при которой поступает большое количество комментариев с идентичным или схожим содержанием («флешмоб»);
  • автор злоупотребляет написанием большого количества малосодержательных сообщений, или смысл текста трудно либо невозможно уловить («флуд»);
  • автор нарушает сетевой этикет, проявляя формы агрессивного, издевательского и оскорбительного поведения («троллинг»);
  • автор проявляет неуважение к русскому языку, текст написан по-русски с использованием латиницы, целиком или преимущественно набран заглавными буквами или не разбит на предложения.

Пожалуйста, пишите грамотно — комментарии, в которых проявляется пренебрежение правилами и нормами русского языка, могут блокироваться вне зависимости от содержания.

Администрация имеет право без предупреждения заблокировать пользователю доступ к странице в случае систематического нарушения или однократного грубого нарушения участником правил комментирования.

Пользователь может инициировать восстановление своего доступа, написав письмо на адрес электронной почты [email protected]

В письме должны быть указаны:

  • Тема – восстановление доступа
  • Логин пользователя
  • Объяснения причин действий, которые были нарушением вышеперечисленных правил и повлекли за собой блокировку.

Если модераторы сочтут возможным восстановление доступа, то это будет сделано.

В случае повторного нарушения правил и повторной блокировки доступ пользователю не может быть восстановлен, блокировка в таком случае является полной.

Закон о изменении в ипотеке

Межмуниципальный отдел по Ленинградскому, Кущевскому и Староминскому районам Управления Росреестра по Краснодарскому краю сообщает заявителям о том, что законодательство Российской Федерации претерпело очередные изменения.

С 1 июля 2018 г. вступили в силу изменения в статью 25 Федерального закона от 16. 07.1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости), внесенные Федеральным законом от 25.11.2017г. № 328-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Согласно данным изменениям регистрационная запись об ипотеке погашается, если иное не предусмотрено Федеральным законом или настоящей статьей, в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав:
В случае, если выдана закладная:
— совместного заявления залогодателя и законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная;
— заявления законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная;
— заявления залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного
ипотекой обязательства в полном объеме;
В случае, если не выдана закладная:
— совместного заявления залогодателя и залогодержателя.
Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.
В случае, если жилое помещение приобретено или построено полностью или частично с использованием накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих, предоставленных по договору целевого жилищного займа в соответствии с Федеральным законом «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих», регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу настоящего Федерального закона, погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав заявления федерального органа исполнительной власти, обеспечивающего функционирование накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих в соответствии с Федеральным законом «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих».
Для погашения регистрационной записи об ипотеке предоставление иных документов не требуется.
Форма заявления о погашении регистрационной записи об ипотеке и требования к ее заполнению, а также требования к форматам такого заявления и представляемых с ним документов в электронной форме утверждаются органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав.
Регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», погашается органом регистрации прав в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с частью 6 статьи 8 указанного Федерального закона одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства. При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Отметка на документарной закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме должна включать слова о таком исполнении обязательства и дате его исполнения, а также должна быть удостоверена подписью владельца документарной закладной и заверена его печатью (при наличии печати), если владельцем такой закладной является юридическое лицо.
При погашении регистрационной записи об ипотеке в связи с прекращением ипотеки закладная аннулируется в порядке, установленном настоящим Федеральным законом. Аннулированная закладная передается ранее обязанному по ней лицу по его требованию.
Регистрационная запись об ипотеке имущества, изъятого для государственных или муниципальных нужд, погашается в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, если иное не определено федеральным законом.
В случае обращения взыскания на предмет ипотеки по решению суда или без обращения в суд (во внесудебном порядке) в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, регистрационная запись об ипотеке погашается одновременно с регистрацией права собственности приобретателя или залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой, в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

1 июля вступят в силу поправки в Закон об ипотеке, касающиеся использования электронных закладных

Изменения также коснутся иных законодательных актов, предусматривающие использование в сфере ипотечного кредитования закладных в электронной форме (Федеральный закон от 25 ноября 2017 г. № 328-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

С указанной даты закладная может быть документарной или электронной.

Для составления электронной закладной необходимо будет заполнить специальную форму на Едином портале государственных и муниципальных услуг, или на сайте органа регистрации прав. Составить ее можно будет и с использованием иных информационных технологий взаимодействия с органами регистрации. Указанная выше форма должна быть подписана усиленной квалифицированной электронной подписью залогодателя и залогодержателя (а если залогодатель является третьим лицом, также и подписью должника по обеспеченному ипотекой обязательству) и направлена в орган регистрации прав вместе с заявлением о выдаче электронной закладной.

Подать заявление о выдаче закладной сможет и нотариус.

Предусмотрено, что электронная закладная может быть выдана взамен документарной, которая должна быть представлена в орган регистрации прав до подачи заявления о выдаче электронной закладной. Выдача же документарной закладной взамен электронной не допускается.

Закреплено, что электронная закладная подлежит обязательной передаче на хранение в депозитарий (при этом заключение договора хранения с залогодателем не требуется).

Определены сведения, которые должны быть в ней указаны, прописаны процедуры выдачи и хранения электронной закладной, учета прав на нее, внесения в нее изменений, а также передачи прав по ней. Предусмотрен порядок подачи заявления о предоставлении информации о содержании электронной закладной и о ее владельце (ином лице, осуществляющем права по такой закладной).

При погашении регистрационной записи об ипотеке обращение с заявлением об аннулировании электронной закладной не потребуется. Орган регистрации прав сам направит в депозитарий, осуществляющий хранение электронной закладной, уведомление о погашении регистрационной записи об ипотеке. Это уведомление и будет являться основанием для прекращения хранения электронной закладной и (или) учета прав на такую закладную.

Как ранее отмечали авторы поправок, перевод оборота закладных в электронную форму позволит существенно снизить издержки (временные, материальные) залогодержателя, что будет способствовать созданию более выгодных условий для заемщика. Кроме того, электронная форма закладной, по мнению разработчиков, устраняет риски ее утраты, присущие бумажной закладной.

Закон о изменении в ипотеке

С 7 марта вступает в силу поправка в закон об ипотеке (ст. 61 п. 5 «Распределение суммы, вырученной от реализации заложенного имущества»), которая гласит, что если цены на жилье упали настолько, что кредитору не удалось реализовать имущество должника на публичных торгах, то долг заемщика считается погашенным.

На заседании рабочей группы в Исполкоем ЦК обсуждались поправки в закон об ипотеке. Он фактически распространяется на регионы, где цены на недвижимость упали больше чем на 15 процентов и кредитору не удалось продать имущество, на которое обращено взыскание. Только в этом случае долг заемщика прощается. В остальных случаях долг за заемщиком сохраняется. Важность этой поправки состоит в первую очередь в том, что на сегодняшний день размер долга заемщика по ипотечному кредиту никак не ограничен, и законодатель выделил первую категорию случаев, когда бесконечное взыскание долга бессмысленно.

По мнению экспертов Профсоюза, к сожалению, у законопроекта есть несколько недоработок, которые необходимо подправить. В частности, не учтен вопрос: является ли списание долга для заемщика материальной выгодой и должен ли он облагаться налогом на доходы физических лиц? И если будет облагаться, то в какой части: если списаны только проценты, только пени и штрафы или только тело кредита? Все эти вопросы должны будут дорабатываться в ближайшее время. Для устранения неясности в законодательстве достаточно ввести прямые указания в Налоговый кодекс о том, что в случае прощения долга заемщика это не считается материальной выгодой, поскольку он эту выгоду действительно физически не получил.

Дальше возникает проблема с тем, что недобросовестный кредитор может обойти поправку в законодательстве. На вторых торгах он может выставить фиктивного покупателя — маленькую подставную фирму, которая купит имущество заемщика по цене старта торгов. Формально будет считаться, что имущество продано с торгов, а не осталось за кредитором, в этом случае норма закона не действует, и заемщик остается должен банку всю сумму. Это еще одно направление для доработки законодательства.

Следует ли всем заемщикам прощать долг? Эксперты Профсоюза считают, что целесообразно все-таки определить категорию заемщиков, для кого это жилье единственное для проживания, и именно им предоставить указанную льготу. Сегодня достаточно много покупается инвестиционного жилья, и в этих случаях долг прощать необязательно, так как инвесторы-граждане в этом случае берут на себя коммерческий риск, за который должны рассчитываться.

Профсоюз предлагает для работоспособности указанной нормы в законодательство внести понятие «единственное жилье». Дополнительно для данной категории заемщиков целесообразно ограничить предельный размер долга. Логично назвать эту норму как «конечность долга заемщика».

Очень часты случаи, когда заемщик берет один миллион рублей кредита на 15 лет, а в результате обращения взыскания стал должен банку два миллиона рублей. В результате он лишается и жилья, и первоначального взноса, и тех платежей, которые сделал по ипотеке, и еще должен банку точно такую же сумму. И таких случаев сотни.

Как показывает практика, для ипотеки бесконечность долга заемщика — очень большая проблема. Долг надо ограничить на каком-то уровне. Ипотечный кредит принципиально отличается от потребительского кредита своим масштабом. Он превышает среднемесячный доход домохозяйства в 50 и более раз, поэтому любое увеличение долга делает его непосильным и душит заемщика.

Нужно определить конечность долга на уровне 110 процентов от первоначальной оценки недвижимости, потому что известны случаи, когда банк не торопился подавать на заемщика в суд, заемщик думал, что про него забыли, а пени и штрафы накручивались. В результате банк через 1,5 года подал в суд, еще год судился, и за это время размер долга заемщика увеличился в 2,5 раза.

Указанная поправка в закон «О залоге» не нарушает права кредиторов. По мнению председателя Профсоюза В.В. Пискурева, кредиторы зачастую спустя рукава относились к оценке платежеспособности заемщика и оценке залога. И достаточно часто эти данные не соответствовали действительности. С введением этой поправки кредиторы поднимут свою дисциплину: тщательнее будут проводить оценку заемщика и залога, быстрее реализовывать процедуру обращения взыскания, а к оценщикам будут предъявляться более жесткие требования.

Если оценка произведена правильно, то такого риска падения цен на жилье скорее всего не будет, а значит, имущество может быть успешно реализовано на торгах. Не надо забывать, что банки выдают ипотеку с первоначальным взносом, то есть запас прочности у кредитора остается. Эта поправка будет дисциплинарным звоночком для банков: прямых убытков не принесет, а дисциплину поднимет достаточно серьезно.

На заседании рабочей группы в Исполкоме ЦК Председатель Профсоюза В.В. Пискурев отметил, что опытные кредиторы знают статистику, что необеспеченную часть взыскать практически нереально, то есть после продажи имущества собираемость оставшегося долга соответствует долгам по потребительскому кредиту, а это 4-5 процентов. Поэтому для большинства кредиторов собирать эти долги убыточно и их проще списать. По статистике экспертов Профсоюза, даже если распродать все имущество внутри квартиры, включая вилки, тарелки и постельное белье, то сумма выручки составит максимум 15 процентов от ипотечного долга. Причем эта формула действует даже для больших кредитов. Взыскиваемость необеспеченного долга убыточна для всех, поэтому необходимо формально закреплять складывающуюся на рынке практику, которая не нарушает его функционирования.

Страх бесконечности долга и злоупотребление кредитором своим правом обращения взыскания — два существенных фактора, сдерживающих развитие ипотеки в России. Для исправления этой ситуации необходимо законодательно ограничить платежную нагрузку на заемщика по совокупности всех обязательств в 45 процентов, развивать страхование ответственности заемщика и закрепить безусловное право заемщика на реструктуризацию. Практика показывает, если кредитор идет навстречу заемщику и позволяет рациональным способом пережить временные трудности, большинство заемщиков возвращаются к успешному обслуживанию долга, сохраняя лояльность банку.

ПРЕСС-СЛУЖБА
ВСЕРОССИЙСКОГО ПРОФСОЮЗА РАБОТНИКОВ
АУДИТОРСКИХ, ОЦЕНОЧНЫХ, ЭКСПЕРТНЫХ
И КОНСАЛТИНГОВЫХ ОРГАНИЗАЦИЙ