Заключить агентский договор с застройщиком

Оглавление:

Навязывание платной услуги по регистрации ДДУ

Здравствуйте! Я могу бесплатно вас проконсультировать. Введите ваш вопрос.

Здравствуйте! Мы с мужем хотим приобрести квартиру по ипотеке.У Застройщика, я так понимаю, заключен договор на реализацию квартир с риелторской компанией, т.к. застройщик сам не занимается продажами. Мы обратились в одну из них. С нашей стороны подписан ДДУ и лежит в офисе компании, но теперь агентство навязывает нам подписать договор и заплатить 1,5% от стоимости квартиры за услуги по регистрации в Регпалате (57 тыс.р). Мы отказываемся, т.к. деньги для нас не малые, ссылаясь на то, что готовы сами это сделать. Отвечают, что так они не работают и сделка тогда аннулируется. Что делать? Куда обратиться?

15 Февраля 2016, 14:50 Юлия, г. Мытищи

Ответы юристов (3)

Отвечают, что так они не работают и сделка тогда аннулируется. Что делать? Куда обратиться?
Юлия

Это психологическое давление. Нельзя расторгнуть договор при таких условиях.

Это по сути является навязыванием услуг и противоречит ст. 16 Закона о защите прав потребителей.

Другое дело как это доказать… Обратиться можно в Роспотребнадзор, но вам необходимо как то подтвердить сказанное.

Как вариант, написать письмо застройщику и агенту с просьбой заключить ДДУ без навязанной услуги.

Уточнение клиента

Застройщику написать письмо не представляется возможным, не могу найти информацию, агентство этой информации не предоставляет. Сегодня написала письмо менеджеру, которая с нами работала с просьбой дать ответ, по какой причине нам отказана самостоятельная регистрация, в ответ тишина. К тому же, мы хотели забрать документы от банка для застройщика, весь день нам не могли дать ответ где документы и как их забрать, потом перестали отвечать на звонки.

Письмо в Роспотребнадзор я вчера отправила.

15 Февраля 2016, 21:33

Уточнение клиента

Мне кажется, они теперь будут тянуть время до окончания договора брони (за который мы уже заплатили 2% от стоимости)

Я так понимаю, дальнейшие переговоры придется вести с помощью юриста и через суд.

15 Февраля 2016, 21:36

Есть вопрос к юристу?

Честно сказать, какая то мутная схема.

Но если вы все же уверены в застройщике, то можно подписать ДДУ и агентский договор, а затем расторгнуть агентский в одностороннем порядке. Только это необходимо сделать до того, как ДДУ уйдёт на регистрацию.

Уточнение клиента

В застройщике мы уверены, он работает по этому объекту совместно с администрацией города, но агентство которое занимается продажами мутит всю воду. Я уже писала ДДУ мы подписали и оставили в офисе, отказавшись заключать договор на регистрацию. А что сейчас с нашими документами из банка и подписанным ДДУ, на какой все стадии, нам не дают четкого ответа

16 Февраля 2016, 13:04

Уточнение клиента

Подскажите пожалуйста, как в одностороннем порядке возможно расторгнуть договор?

16 Февраля 2016, 13:40

Статья 782 ГК РФ, а так же статья 32 Закона РФ
«О защите прав потребителей» предусматривает право Клиента
отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое
время при условии оплаты исполнителю фактически
понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному
договору.

Обращаю внимание, что разумность произведенных расходов должна быть доказана исполнителем.

Уточнение клиента

Спасибо большое за ответ и внимание к данной ситуации!

17 Февраля 2016, 13:59

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Агентский договор с застройщиком о купле-продаже квартир

Г. [место заключения договора]

[число, месяц, год]

[Наименование организации-застройщика], в лице [должность, Ф. И. О.], действующего на основании [Устава, положения, доверенности], именуемое в дальнейшем «Принципал», с одной стороны, и

[наименование организации], в лице [должность, Ф. И. О.], действующего на основании [Устава, положения, доверенности], именуемое в дальнейшем «Агент», с другой стороны, а вместе именуемые «Стороны», заключили договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. По настоящему договору Агент за вознаграждение обязуется от имени, по поручению и за счет Принципала совершать юридические и иные действия, связанные с осуществлением поиска и привлечением потенциального покупателя, именуемый в дальнейшем Покупатель, для продажи квартир в построенном жилом доме Принципала, расположенном по адресу: [вписать нужное] (далее — Агентская деятельность).

1.2. Продажа квартиры в собственность Покупателя осуществляется по ценам Принципала путем заключения договора купли-продажи между Принципалом и Покупателем, найденным Агентом.

1.3. [Указать коммерческие и иные требования к содержанию и характеру Агентской деятельности].

1.4. Права и обязанности по действиям, выполняемым Агентом в соответствии с п. 1.1. настоящего договора, возникают непосредственно у Принципала.

1.5. Территорией деятельности Агента в рамках настоящего договора является [вписать нужное].

2. Права и обязанности сторон договора

2.1. Принципал обязуется:

2.1.1. Предоставить Агенту полную информацию об объектах недвижимости Принципала в виде фотографий и текстового описания на каждый объект.

2.1.2. Предоставить Агенту информацию о самом Принципале для предоставления ее Покупателям.

2.1.3. Информировать Агента обо всех обстоятельствах, которые могут повлиять на исполнение настоящего договора.

2.1.4. Предоставить Агенту на весь срок действия настоящего договора право осуществлять маркетинговые и организационные мероприятия, связанные с поиском потенциального Покупателя.

2.1.5. Обеспечить Агента всей необходимой информацией, имуществом и документами для осуществления Агентской деятельности.

2.1.6. Обеспечить Агента денежными средствами для осуществления Агентской деятельности, а именно: производить возмещение произведенных Агентом расходов, связанных с исполнением настоящего договора.

2.1.7. Выплачивать Агенту вознаграждение за осуществление Агентской деятельности.

2.1.8. Принять от Агента отчет о проделанной работе, приложенные к нему документы и все исполненное им в рамках поручения по настоящему договору.

2.1.9. Сообщать Агенту об имеющихся возражениях по представленному отчету в течение [значение] дней после его представления.

2.1.10. Не заключать аналогичных агентских договоров с другими агентами, действующими на определенной в настоящем договоре территории.

2.2. Принципал имеет право:

2.2.1. Осуществлять контроль над деятельностью Агента в части выполнения поручения.

2.2.2. Давать Агенту дополнительные указания, касающиеся выполнения поручения по настоящему договору.

2.2.3. Получать информацию о ходе исполнения Агентом настоящего договора.

2.3. Агент обязуется:

2.3.1. Осуществлять Агентскую деятельность добросовестно, с максимальной выгодой для Принципала.

2.3.2. Проводить необходимые мероприятия с целью поиска Покупателей, способствовать заключению договоров и соглашений между Принципалом и Покупателями, направленных на приобретение объектов недвижимости Принципала.

2.3.3. Осуществлять рекламу с целью поиска потенциальных Покупателей на приобретение объектов недвижимости Принципала, при этом Агент самостоятельно выбирает источник рекламных публикаций и определяет порядок и периодичность их выхода.

2.3.4. Вести переговоры с Покупателями от имени Принципала.

2.3.5. Своевременно предоставлять Покупателю сведения о Принципале и об объектах недвижимости Принципала.

2.3.6. Организовывать просмотры объектов недвижимости.

2.3.7. В случае недостаточности сведений или неполноты предоставленных документов, а также в случае обнаружения несоответствия сведений, содержащихся в документах, действительным характеристикам недвижимости, не позднее [значение] часов в письменном виде сообщить об этом Принципалу.

2.3.8. Выполнять указания Принципала, касающиеся осуществления Агентской деятельности, если эти указания не противоречат требованиям закона.

2.3.9. Представлять Принципалу по его требованию всю информацию о ходе исполнения поручения по настоящему договору.

2.3.10. Представлять Принципалу отчет о проделанной по настоящему договору работе.

2.3.11. Представлять Принципалу расчет издержек, связанных с исполнением настоящего договора, подтвержденных документально.

2.3.12. Не заключать с другими принципалами аналогичных агентских договоров, которые должны исполняться на территории, полностью или частично совпадающей с территорией, указанной в настоящем договоре.

2.3.13. Обеспечить сохранность переданных Принципалом документов и вернуть их после окончания срока действия настоящего договора.

2.4. Агент имеет право:

2.4.1. Заключать субагентский договор с другим лицом, оставаясь ответственным за действия субагента перед Принципалом.

2.4.2. Своевременно и в полном объеме получать от Принципала все согласованные суммы понесенных расходов, а также вознаграждение в соответствии с настоящим договором.

3. Вознаграждение Агента и порядок расчетов

3.1. Вознаграждение Агента по настоящему договору составляет [(цифрами и прописью) рублей/(значение) процентов от продажной стоимости объекта недвижимости, указанной в договоре купли-продажи между Принципалом и Покупателем].

3.2. Вознаграждение по настоящему договору выплачивается Принципалом Агенту следующим образом: [единовременно, не позднее (значение) дней с даты предоставления отчета о проделанной работе/по достижении необходимого результата в течение [значение] дней/с периодичностью (указать сроки)/в день подписания Принципалом и Покупателем договора купли-продажи отчуждаемого объекта недвижимости].

3.3. Принципал оплачивает понесенные Агентом расходы, связанные с исполнением настоящего договора, в течение [значение] дней со дня представления документов, подтверждающих указанные расходы.

3.4. Выплата вознаграждения и возмещение расходов Агенту осуществляются путем перечисления денежных средств на расчетный счет Агента.

3.5. Обязанность Принципала по оплате вознаграждения и сумм расходов считается исполненной с даты [списания денежных средств с расчетного счета Принципала/поступления денежных средств на расчетный счет Агента].

4. Отчеты агента

4.1. Агент обязуется представлять Принципалу отчеты о проделанной работе.

4.2. Отчеты представляются Агентом в сроки: [указать конкретные сроки представления отчетов/по мере исполнения договора/по окончании действия договора] путем [указать способ передачи отчетов].

4.3. Представленный отчет должен содержать: [вписать нужное].

4.4. Агентом к отчету должны быть приложены необходимые доказательства расходов, произведенных Агентом при исполнении настоящего договора.

4.5. При наличии у Принципала возражений по представленному отчету Агента, Принципал должен сообщить о них последнему в течение [значение] дней со дня получения отчета. В противном случае отчет считается принятым Принципалом.

5. Конфиденциальность

5.1. Стороны договорились сохранять в режиме конфиденциальности любые сведения, полученные одной Стороной в отношении другой в ходе исполнения настоящего поручения. Режим конфиденциальности распространяется на текст настоящего договора и его основные условия, а также на любую иную информацию, которую любая из Сторон идентифицирует как конфиденциальную до или сразу после ее предоставления другой Стороне.

5.2. К информации, признаваемой в соответствии с настоящим договором конфиденциальной, не могут относиться сведения, являющиеся в соответствии с требованиями российского законодательства общедоступными.

5.3. Обязательства о конфиденциальности сохраняют силу в течение [вписать нужное] после истечения срока действия или расторжения настоящего договора.

5.4. За нарушение режима конфиденциальности по настоящему договору Сторона, совершившая подобное нарушение, обязана возместить другой Стороне возникшие у нее в связи с этим нарушением прямые убытки, а также выплатить штраф в размере [значение] рублей.

6. Ответственность сторон

6.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств по настоящему договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

6.2. Агент несет ответственность в размере действительного ущерба за сохранность документов, имущества и материальных ценностей, полученных им от Принципала или третьих лиц в процессе исполнения настоящего договора.

6.3. За нарушение сроков уплаты вознаграждения Принципал уплачивает Агенту неустойку в размере [значение] процентов от суммы долга за каждый день просрочки.

7. Порядок изменения и расторжения договора

7.1. Все изменения и дополнения к настоящему договору оформляются дополнительными соглашениями Сторон в письменной форме, которые являются неотъемлемой частью настоящего договора.

7.2. Настоящий договор может быть расторгнут досрочно по инициативе любой из Сторон.

О своем намерении расторгнуть настоящий договор Сторона-инициатор уведомляет другую Сторону за [значение] рабочих дней до предполагаемой даты расторжения договора путем направления письменного уведомления [указать способ направления уведомления].

7.3. Если Принципал отказался от настоящего договора, Агент сохраняет право на вознаграждение за услуги, оказанные им до прекращения настоящего договора.

8. Порядок разрешения споров

8.1. Споры и разногласия, которые могут возникнуть при исполнении настоящего договора, будут по возможности разрешаться путем переговоров между Сторонами.

8.2. В случае, если Стороны не придут к соглашению, споры разрешаются в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

9. Заключительные положения

9.1. Настоящий договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон.

9.2. Договор вступает в силу с момента подписания и действует до [число, месяц, год].

9.3. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим договором, Стороны руководствуются законодательством Российской Федерации.

Просьба проверить договор ДДУ и договор бронирования

Просьба проверить договор ДДУ и договор бронирования. Как я понял подписывается вначале договор бронирования, после готовности договор ДДУ.

Схема покупки предлагается следующая через Агенство:

Вы вносите аванс 2% от стоимости ( в ст-ть квартиры входят) мы бронируем квартиру на 7раб. день.(либо в нашу кассу, либо по б/налу)

В течении этого времени мы готовим осн договор на кв-ру ДДУ.

Дальше ДДУ согласует застройщик, после Вы подписываете ДДУ и договор идет на регистрацию в рег палату.(приблизительно 2 -3 недели)

После Вас вызывают, отдают зарег.договор и вы в течении 5раб со дня штампа на договоре оплачиваете остаток (100%-2%) по б/налу на расч счет застройщика.

01 Декабря 2014, 11:50 Павел, г. Москва

Ответы юристов (22)

Договоры достаточно шаблонные, можете подписывать, если есть доверие к застройщику.

Сейчас дольщики обсуждают все свои проблемы на созданных ими форумах, посоветовала бы зарегистрироваться и почитать.

также почитайте в интернете отзывы о застройщике.

Обращаю, что срок указанный в договоре о передаче квартиры, часто нарушается застройщиками. Затем суды взыскивают неустойку в гораздо меньшем размере, чем это указано в законе.

Есть вопрос к юристу?

В правовых актах нет такого понятия «бронирование квартиры». Договор бронирования — обычный агентский договор. Каким образом агент может «забронировать» квартиру у Правообладателя-Застройщика, к которому не имеет никакого отношения, мне не совсем ясно.

Обратите внимание на срок действия договора бронирования — 04 июля 2013 г. Видимо, допущена опечатка в годе.

Кроме того, если вознаграждение агенту и есть указанные 2% стоимости квартиры, тогда из текста агентского договора не следует перечисление указанных 2% Застройщику:

3.1.Вознаграждение
Агента, исходя из сложности подбора Объекта и объема действий, направленных на
заключение Договора приобретения, определяется в размере 41 097,24 (Сорок одна тысяча девяносто семь рублей 24 коп.), включая НДС 18% 6 269,07 рублей, которое Принципал
оплачивает на расчетный счет или в кассу Агента в срок до 14 июня 2013 г.

Указанная сумма проводится именно как вознаграждение за услуги агента и передаче Правообладателю она не подлежит.

Отчет по результатам оказания услуг составляется после «организации подписания договора приобретения», но не после самого факта его подписания, что также может быть не в Вашу пользу — Застройщик может предложить невыгодные Вам условия, от которых Вы откажетесь, а вознаграждение агенту уйдет на законных основаниях.
Более того — прилагаемая форма договора ДДУ нигде не отражена в договоре бронирования, у агента нет обязательств обеспечить совершение сделки на указанных в данном договоре ДДУ условиях.
В договоре ДДУ также не указано на зачет агентских 2% в его цену, что логично, т.к. вознаграждение по одному договору не имеет отношения к другому договору с другой стороной.

Добрый день, Павел!

Просьба проверить договор ДДУ и договор бронирования

Договор почему то не открывается, можете скинуть повторно?

В договоре должны быть указаны обязательные условия договора ДДУ.

Согласно ч.4 ст.4 ФЗ о долевом участи в строительстве Договор должен содержать:1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;4) гарантийный срок на объект долевого строительства;5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.(п. 5 введен Федеральным законом от 30.12.2012 N 294-ФЗ)5. При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.

За нарушение сроков передачи имущества предусмотрена неустойка.

Согласно ч.2 ст.6 ФЗ о долевом участии в строительстве В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В п.4.6 желательно указать предельный размер площади больше которого квартира не может быть.

п.4.7. указать процент на который может изменяться цена договора.

п.5.4 предусмотреть, что вы можете принести свои возражения относительно акта в письменной форме.

п.5.7 не подписывайте эксплуатационные услуги и охрану. обычно выходит очень дорого. только комуналку.

В целом договор нормальный, типовой. Я бы подробнее описала права и обязанности сторон.

К договору бронирования замечаний нет.

В целом по условиям не самый плохой договор.

Единственное в п.4.6. необходимо указать максимум площади, на которую может измениться площадь квартиры окончательно. Так как неизвестно на сколько может увеличиться по квадратам квартира.

К договору бронирования нареканий нет.

если вознаграждение агенту и есть указанные 2% стоимости квартиры, тогда из текста агентского договора не следует перечисление указанных 2% Застройщику:

Если вознаграждение агенту идет именно как вознаграждение, а 2% предоплаты — вносятся отдельно как предоплата, то следует обратить внимание, что в агентском договоре не указано на их внесение. С учетом отсутствия еще даже предварительного договора ДУ, внесение предоплаты по нему попросту невозможно и не будут урегулированы условия такой предоплаты и возврата денежных средств.

Уточнение клиента

Квартиры распределены между самим застройщиком и агентами, по факту которая нужна нам есть у агента. Как нам объяснили 2 % оплачиваются за бронирование и вычитаются из общей стоимости квартиры в дальнейшем

01 Декабря 2014, 12:26

Уточнение клиента

Уточнение которое нам дали по телефону. Исходя из общей стоимости квартиры предположим 1500 р., в договоре бронирования будет прописано сразу при заключение 2 % — 30 р. Агентские (которые мы сейчас как раз обсуждали) и общая стоимость будет уменьшена на эти 30 р. — 1470 р.. То есть позже нужно будет доплатить 1470 р.

01 Декабря 2014, 12:42

Павел, здравствуйте. Абсолютно согласна с Наумовой Анастасией. По сути это не договор бронирования. Чаще всего договор бронирования заключается с самим застройщиком и по сути является предварительным договором ДУ. Здесь же с Вас берут агентское вознаграждение за оказание юридических услуг и подготовку документов, необходимых для совершения сделки с застройщиком. А напрямую с застройщиком Вы никак не можете договориться? Не очень понятно, за что платить такие деньги. Как правильно заметила Анастасия, эти деньги не идут в счет оплаты стоимости квартиры. Или мы Вас неправильно поняли?

Уточнение клиента

Квартиры распределены между самим застройщиком и агентами, по факту которая нужна нам есть у агента. Как нам объяснили 2 % оплачиваются за бронирование и вычитаются из общей стоимости квартиры в дальнейшем. Что можите сказать об этот и о форме договора ДДУ? ?

01 Декабря 2014, 12:26

ДДУ нормальный, рабочий для Московской области договор,

что касается договора «бронирования», который по факту является агентским договором, то договор безобразный — обязанности агента размыты настолько, что ответственности агент при срыве сделки не несет никакой, кроме того сумма указанная в договоре не входит в стомисть квартиры, а является оплатой услуг агента

Договор ДУ в целом неплохой. Но смутили 2 момента.

1. Согласно п.5 ч.4 ст.4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» договор должен содержать способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору. Согласно ч.2 ст.12.1. закона исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, наряду с залогом должно обеспечиваться по выбору застройщика одним из следующих способов:

1) поручительство банка в порядке, установленном статьей 15.1 настоящего Федерального закона;

2) страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору в порядке, установленном статьей 15.2 настоящего Федерального закона.

Ни один из этих способов обеспечения я в договоре не увидела.

2. Пункт об оплате. Вы оплачиваете квартиру в полном объеме в течение стольких-то дней с момента государственной регистрации договора. Здесь надо быть очень внимательным, учитывая сложную обстановку и отставание по срокам Росреестра в Москве. Они могут Вам в штампе о регистрации поставить одну дату, а по факту зарегистрировать договор и выдать документы позже. В результате может быть допущена просрочка платежа с Вашей стороны.

Как нам объяснили 2 % оплачиваются за бронирование и вычитаются из общей стоимости квартиры в дальнейшем.

из вашего договора жэто не следует — тем более что агентский договор у вас с одним лицом, а ДДУ совершенно с другим и оплата ДДУ должна происходить напрямую, а не через агента.

Квартиры распределены между самим застройщиком и агентами, по факту которая нужна нам есть у агента.

врядли агенты их выкупили, рекомендую обратиться напрямую к застройщику

Уточнение клиента

Уточнение которое нам дали по телефону. Исходя из общей стоимости квартиры предположим 1500 р., в договоре бронирования будет прописано сразу при заключение 2 % — 30 р. Агентские (которые мы сейчас как раз обсуждали) и общая стоимость будет уменьшена на эти 30 р. — 1470 р.. То есть позже нужно будет доплатить 1470 р.

01 Декабря 2014, 12:42

Квартиры распределены между самим застройщиком и агентами, по факту которая нужна нам есть у агента. Как нам объяснили 2 % оплачиваются за бронирование и вычитаются из общей стоимости квартиры в дальнейшем. Что можите сказать об этот и о форме договора ДДУ? ?

По договору ДУ написала замечания. Очень беспокоит, что «как нам объяснили» абсолютно не соответствует тому, что написано в обоих договорах. Ни из одного договора не следует, что эта сумма пойдет в счет оплаты за квартиру.

Уточнение клиента

Уточнение которое нам дали по телефону. Исходя из общей стоимости квартиры предположим 1500 р., в договоре бронирования будет прописано сразу при заключение 2 % — 30 р. Агентские (которые мы сейчас как раз обсуждали) и общая стоимость будет уменьшена на эти 30 р. — 1470 р.. То есть позже нужно будет доплатить 1470 р.

01 Декабря 2014, 12:41

Здравствуйте, Павел. В договоре долевого участия не указан конкретный объект недвижимости (предмет договора «расплывчатый». уже стоит призадуматься, хотя это юридическая техника составителя договора). Видели ли Вы проектную декларацию? Необходимо четко представлять себе то — во что Вы вкладываете деньги. Договор долевого участия должен содержать все характеристики объекта долевого строительства – строительный адрес дома, кадастровый номер участка, на котором он будет расположен, предварительный номер квартиры, этажность квартиры. Кроме того обязательным стал пункт, описывающий финансовые гарантии, с помощью которых застройщик обеспечивает выполнение своих обязательств. (Большое внимание уделяйте приложениям к договору, так как в них будет содержаться хараетристики объекта недвижимости).

Согласно ч. 4 ст. 4 Закона (о долевом) существенные условия ДДУ следующие:

4. Договор должен содержать:1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства;5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Все существенные условия проект ДДУ, представленный Вами, содержит.

При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 статьи 4, такой договор считается незаключенным.

Второй договор является не бронированием, а агентским договором, т.е. если Вы его подпишите, взаимодействовать с Застройщиком за Вас будет ЗАО «МИЭЛЬ-Новостройки Риэлти»,

.1. По настоящему
Договору Принципал поручает, а Агент за вознаграждение обязуется совершать от
имени и за счет Принципала (т.е. Вас) юридические и иные действия по поиску и организации
совершения сделки по приобретению Принципалом имущественных прав на объект
недвижимости (далее – «Объект») в
доме-новостройке, права на который на момент
подписания настоящего Договора принадлежат Общество с ограниченной ответственностью «ЭлитКомплекс» (далее –
«Правообладатель»)
в соответствии со следующими ориентировочными параметрами.

По сути лишняя трата денег. Вы могли бы, если определились с объектом недвижимости, обойтись и без агента.

Так называемый Договор бронирования, на самом деле является агентским Договором и как я понимаю его заключение обусловлено одним обстоятельством — юридически обосновать получение ЗАО «МИЭЛЬ-Новостройки Риэлти», денежных средств от Вас за их работу. Учитывая то обстоятельство, что работа предусмотренная в договоре заключается в поиске квартиры, т.е. ее фактически нет, сумма в размере 41 097,24 рублей (вознаграждение по Договору), представляется сильно завышенной. Кроме того, эта сумма не является авансом за квартиру, а является именно вознаграждением агента и Вам не будет возвращена, например в случае указанном в пункте 4.3. Договора:

4.3.В случае нарушения Принципалом его обязательств
Агент вправе расторгнуть настоящий Договор в одностороннем внесудебном порядке,
при этом денежная сумма, оплаченная Принципалом в счет вознаграждения Агента,
Принципалу не возвращается и засчитывается в качестве неустойки за нарушение
Принципалом условий настоящего Договора.

Но нужно сказать сразу, что без заключения этого агентского договора, Вы скорее всего не сможете приобрести квартиру. Поэтому Вам нужно решить насколько эта сумма для вас критична и готовы ли Вы с ней расстаться в случае непредвиденных обстоятельств.

Договор долевого участия вполне отвечает Вашим интересам. Даже прописана ответственность застройщика за срыв сроков строительства дома (п. 5.5. Договора).

Тем не менее есть некоторые шероховатости. Например, пункт 4.6.

Если Расчетная площадь Объекта долевого строительства по результатам выполнения кадастровых работ изменится в большую или в меньшую сторону по сравнению с Расчетной площадью, указанной в пункте 1.2 Договора, Цена Договора подлежит соответствующему изменению, то есть рассчитывается как произведение общей площади Объекта долевого строительства по результатам выполнения кадастровых работ с учетом площадей помещений вспомогательного использования, а также балконов, лоджий, веранд и террас (с понижающими коэффициентами) и стоимости одного квадратного метра в размере _______(_________) рублей.

Я в договоре не увидел этих понижающих коэффициентов, а это важно. Т.к. доплачивать за увеличение балкона по цене квадратного метра общей площади, конечно же не правильно.

Не понял с какими целями Вы выделили некоторые места в договоре, но сделаю по ним пояснения.

1.4. «Земельный участок» – земельный участок с кадастровым номером 50:14:0050279:150,
с местоположением: Московская область, г. Щелково, мкр. Потапово-3 и площадью 18 632 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид
разрешенного использования – для многоэтажного жилищного строительства.
Земельный
участок принадлежит Застройщику на праве, указанном в подпункте «а» пункта 2.2 Договора.

Разрешенное использование земельного участка соответствует его фактическому использованию, это для вас хорошо, не возникнет затруднений связанных с земельным участком при оформлении квартиры.

7.4. На момент подписания настоящего договора право аренды
Застройщика на Земельный участок и строящийся Жилой дом переданы в залог
Открытому акционерному обществу «Сбербанк России» (ОГРН 1027700132195,
место нахождения: г. Москва, ул. Вавилова, д.19) на основании договора
залога недвижимого имущества от 01.04.2014 г. При этом Застройщиком
соблюдены условия п. 7 ст. 13 Закона о долевом участии.

Обеспечение обязательств застройщика залогом предусмотрено ст. 13 Закона «О долевом участии в строительстве»:

1. В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находится объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.2. При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.3. С даты получения застройщиком в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых было осуществлено с привлечением денежных средств участников долевого строительства, до даты передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, такой объект долевого строительства считается находящимся в залоге у участника долевого строительства. При этом жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав данных многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и не являющиеся объектами долевого строительства, не считаются находящимися в залоге с даты получения застройщиком указанного разрешения.5. Застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога. При уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.6. Если до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, указанное в частях 1 — 3 настоящей статьи, было передано в залог в качестве обеспечения иных обязательств застройщика, привлечение застройщиком денежных средств участников долевого строительства допускается в случае обеспечения застройщиком исполнения своих обязательств по договору поручительством или при одновременном соблюдении следующих условий:1) залогодержателем имущества, указанного в частях 1 — 3 настоящей статьи, является банк;2) от указанного в пункте 1 настоящей части залогодержателя получено согласие на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в соответствии с частью 2 статьи 15 настоящего Федерального закона, а также согласие на прекращение права залога на объекты долевого строительства в случае, предусмотренном частью 8 настоящей статьи.7. После заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, указанное в частях 1 — 3 настоящей статьи, не может передаваться в залог без согласия участников долевого строительства, за исключением случая передачи в залог банку в обеспечение возврата кредита, предоставленного банком застройщику на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, при условии получения от банка согласия на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в соответствии с частью 2 статьи 15 настоящего Федерального закона и согласия на прекращение права залога на объекты долевого строительства в случае, предусмотренном частью 8 настоящей статьи.7.1. В случаях, предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи, застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства, не превышающие в совокупности с полученными от банков кредитами указанной в проектной декларации стоимости строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.8. С момента передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, право залога, возникшее на основании настоящего Федерального закона, а также на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях, не распространяется на данный объект долевого строительства.8.1. Возникший на основании настоящего Федерального закона или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.9. К отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего Федерального закона, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.

Т.е. действия застройщика основаны на законе и предоставляют возможность получить данный объект недвижимости (квартиру) в собственность.

Конференция ЮрКлуба

214-ФЗ И АГЕНТСКИЙ ДОГОВОР. Объединенная тема

Tower 11 Апр 2005

По этому закону право на привлечение денежных средств имеет только застройщик. У нас действует схема с агентским договором. Я полагаю, что тут все нормально — агент от имени и за счет принципала-застройщика заключает ДДУ, права и обязанности возникают у застройщика. Все ОК.
Однако, коллега со мной не согласен, ссылается на мнение одной из судей нашего АСа, дескать раз в законе сказано, что привлекает бабки тока застройщик, то никакх агентских соглашений здесь быть не может!
Мой довод, что с принятием ФЗ-214 в ст. 1005 ГК никто изменений не вносил, так что да здравствует Агент!

Что скажете, господа? Можно ли работать по агентскому договору?
Сообщение отредактировал Jazzanova: 06 Февраль 2012 — 20:47

Schumm 11 Апр 2005

Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве .

боюсь, что это может быть расценено как возможность привлечения денег (а) только застройщиком и (б) только на основани заключенного им ДДУ. хотя может и не так. посмотрим, что другие скажут.

AristoS 11 Апр 2005

Пока присоединюсь к тому мнению. что привлекать денежные средства может только застройщик по ДДУ.
Добавлено @ 18:43
с учётом

Статья 27. Вступление в силу настоящего Федерального закона
1. Настоящий Федеральный закон вступает в силу по истечении трех месяцев после дня его официального опубликования.
2. Действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.

-Guest- 12 Апр 2005

Tower 12 Апр 2005

Pastic 12 Апр 2005

Lenin 12 Апр 2005

привлекать денежные средства во вклады

— для этого требуется лицензия, а для привлечения средств в строительство — пока лицензия не треубется.
Вообще, тут надо подумать над ст. 49 ГК «. Отдельными видами деятельности, перечень которых определяется законом, юридическое лицо может заниматься только на основании специального разрешения (лицензии).» и «2. Юридическое лицо может быть ограничено в правах лишь в случаях и в порядке, предусмотренных законом. Решение об ограничении прав может быть обжаловано юридическим лицом в суд.» Если исходить из ограничения в силу закона, то это ограничение может устанавливаться только путем лицензирования. Все специаьлные субъекты по ГК РФ — это субъекты имеющие лицензию (кредитные организации, страховщики, проектные организации, ломбарды и т.д.). Поскольку лицензирование деятельности по привлечению средств в строительство не предусмотрено, деятельность эта доступна всем. Второй пункт ст. 49 ГК РФ я считаю не применяется, поскольку это частный случай ограничения по специальному решению.
Сообщение отредактировал Lenin: 12 Апрель 2005 — 15:54

Jazzanova 12 Апр 2005

Gavnukov 12 Апр 2005

ИМХО, схема Tower с точки зрения 214-фз не может работать поскольку там же определено

застройщик — юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающие денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство. При этом к иным объектам недвижимости относятся гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и иные объекты недвижимости, за исключением объектов производственного назначения.

если только агент не отвечает вышеперечисленным признакам

Налоговый Адвокат 12 Апр 2005

Schumm 12 Апр 2005

ИМХО речь идет не только и не столько о субъекте, который вправе привлекать деньги, сколько о форме отношений, в рамках которых они могут привлекаться. формой таких отношений является (по п. 2 ст. 3 ФЗ-214) только ДДУ. в свою очередь ДДУ может заключать только лицо, отвечающее признакам застройщика.

таким образом, логика может быть следующей:
1. денежные средства могут привлекаться только по ДДУ
2. ДДУ может заключать только застройщик
3. агент застройщиком не является
вывод: агент привлекать деньги не может

Lenin

Поскольку лицензирование деятельности по привлечению средств в строительство не предусмотрено, деятельность эта доступна всем.

с этим никто и не спорит, в том числе и закон. любое лицо, отвечающее признакам застройщика, может привлекать деньги. Вы же не будете утверждать, что поскольку лицензирование деятельности по участию в договоре простого товарищества (с предпринимательскими целями) не предусмотрено, то «деятельность эта доступна всем».

Jazzanova 12 Апр 2005

только ДДУ. в свою очередь ДДУ может заключать только лицо, отвечающее признакам застройщика.

хм. я бы не стал утверждать что 214 перечеркивает главу ГК и исключает использование агентского механизма
214 акт гражданского законодательства, он не может отменить ГК который обладает большей юридической силой.
доводы Таувера мне ближе..

Schumm 12 Апр 2005

хм. я бы не стал утверждать что 214 перечеркивает главу ГК и исключает использование агентского механизма

стало быть то, что подряд «перечеркнут и исключен», не смущает? вопросы возникают только с агентским?

Jazzanova 12 Апр 2005

подряд «перечеркнут и исключен»

хде.
у кого.
мама мия
залажу в пбд конс.
открываю гк
а там глава подряд не перечеркнута, даже красным не выделена..то есть действует. вроде не исключена.

Добавлено @ 16:07

вопросы возникают только с агентским?

у меня нет..покамест ответы
на перекрестке мнений..

Schumm 12 Апр 2005

открываю гк
а там глава подряд не перечеркнута, даже красным не выделена..то есть действует. вроде не исключена.

стало быть Вам ничто не мешает привлекать деньги для долевого строительства непроизводственных объектов недвижимости с последующим возникновением у участников долевого строительства права собственности на эти объекты на основании договора подряда . и ваще запихните свой ФЗ-214 поглубже. мне и с ГК хорошо, ага .

svebandy 12 Апр 2005

Jazzanova 12 Апр 2005

стало быть Вам ничто не мешает

и ваще запихните свой ФЗ-214 поглубже. мне и с ГК хорошо, ага

ага на дно
нашел еще одно преимущество ГК перед 214
он вступил в силу не первого апреля.

альтернативный вариант логики
1. 214 не содержит запрета на привлечение денежных средств и заключение дду через агента
2. ГК разрешает заключать договоры и принимать исполнение через агента
3. Агент действует от имени и за счет застройщика, деньги себе не оставляется, а передает их Застройщику.
Вывод:
можно.

Schumm 12 Апр 2005

svebandy, Jazzanova, ну давайте я вам возражу в том духе, что сторонами такого ДДУ являются агент и дольщик. парируйте

Jazzanova

нашел еще одно преимущество ГК перед 214
он вступил в силу не первого апреля.

и то верно. так в суде и скажем
Сообщение отредактировал Schumm: 12 Апрель 2005 — 23:00

Jazzanova 13 Апр 2005

сторонами такого ДДУ являются агент и дольщик.

вощет это не возражение даже

По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала.

то есть стороны такого ДДУ застройщик и участник долевого строительства
вощем наращивайте агентуру. пока добрый ГК. хороший ГК .

если помогет

Tower 13 Апр 2005

1. денежные средства могут привлекаться только по ДДУ
2. ДДУ может заключать только застройщик
3. агент застройщиком не является
вывод: агент привлекать деньги не может

С п.1 согласен, не поспоришь. А вот почему агент не может заключать договор не пойму. Он же по доверенности действует. Права не у него возникают! Допустим, мы реализуем квартиры в Уфе, но покупатели-дольщики живут на Севере. Схема с агентским договором для этого идеальна, мы находим агента на Севере, а не открываем там представительство.
Касательно лицензий — все страховые компании работяют по агентским соглашениям. В любом автосалоне вам оформят страховку, но это будут, как правило не сотрудники страховщика, а агенты по соглашению и с доверенностью. Вот если страховой случай возникнет, тогда идем к страховщику, т.к. агент действовал от его имени.

Почему, если договор подписывается агентом по доверенности от застройщика, вы полагаете, что стороной будет агент?

Makca 13 Апр 2005

Jazzanova 13 Апр 2005

вознаграждение агента определяется не % от суммы договора, а разницей между стоимостью кв.м. «проданой» агенту застройщиком и стоимостью кв.м. полученной от ф.л.

вот это вот зачем это?
фишка же не в агенте, как я понял, а в займе который надо вернуть за счет привлеченных средств

Добавлено @ 11:04
а так рабочая схемка, чуть докорректировать..и вполне

Tower 13 Апр 2005

Makca 13 Апр 2005

а это затем, что агент-инвестор устанавливает стоимость кв.м. в зависимости от степени готовности объекта.
займ фактически будет выступать в качестве инвестиционного взноса.

какая разница мне как заёмщику откуда займодавец получил деньги (кредит. другой займ. собственные средства).
сумма займа равна стоимости кв.м застройщика Х кол-во кв.м.,реализацией которых будет заниматься агент, а всё полученное агентом сверх этой суммы и есть прибыль на инвестиции, но в форме аг.вознаграждения.
Сообщение отредактировал Makca: 13 Апрель 2005 — 18:09

Tower 13 Апр 2005

а это затем, что агент-инвестор устанавливает стоимость кв.м. в зависимости от степени готовности объекта.
займ фактически будет выступать в качестве инвестиционного взноса.

Как этот так? А как же ФЗ-214 и его требование об объявлении ОКОНЧАТЕЛЬНОЙ цены потребителю при заключении ДДУ?
Какой еще инвестиционный взнос? Деньги-то дольщика-физика. Если бы у агента были свои деньги, мы бы дольщиков не привлекали, а строили бы дом на свои, потом продавали бы по повышеной цене за кв.м.