Предварительный договор купли-продажи нежилого помещения физическим лицом

Оглавление:

Виды договоров купли-продажи нежилого помещения: образцы заполнения и особенности

Когда возникает необходимость купить или продать коммерческую недвижимость, к примеру, нежилое помещение, сторонники правовых отношений встают перед необходимостью оформления специального документа.

В данной статье речь пойдёт о всех нюансах, связанных с договором купли-продажи нежилого помещение.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 288-16-27 . Это быстро и бесплатно !

Договор купли-продажи – что это за документ?

Это особый юридический документ, подтверждающий согласие одной стороны (осуществляющей продажу) с передачей нежилого (коммерческого) помещения другой стороне (осуществляющей покупку) на основании внесения со стороны покупателя денежной платы.

В сделках принимают участие физические и юридические лица.

Статья 549. Договор продажи недвижимости

  1. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
  2. Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (статьи 559, 560, 561, 562, 563, 564, 565, 566).

Регистрация договора-купли продажи нежилого помещения

При заключении сделок на базе нежилого помещения вы рискуете столкнуться с большим числом трудностей, чем при аналогичных операциях с жилым помещением.

Одно дело – совершить сделку купли-продажи нежилого помещения, но совсем другое – стать правовладельцем приобретенной площади. Следует учитывать, что сам факт заключения такого договора может не сходиться с моментом перехода нежилой площади в объект владения.

Это происходит оттого, что сам этот переход осуществим только после регистрации произведенной сделки на законодательном уровне.

В связи с этим фактом необходимо учитывать, что к экземпляру данного документа на производство сделки нужно приложить также и другую юридическую документацию, чтобы всё осуществилась благополучно:

  • документы, подтверждающие право владения помещением;
  • передаточный акт;
  • кадастровый паспорт;
  • выписка из ЕГРН;
  • квитанция об уплате госпошлины;
  • документы об отсутствии долгов, связанных с этим помещением.

Предварительный договор купли-продажи коммерческой недвижимости

Этот документ заполняется лишь тогда, когда граждане вдруг решаются на продажу или покупку нежилого помещения.

В предварительном договоре купли-продажи обязательно оговаривается целевое назначение помещения как нежилого (в нашем случае – как коммерческого).

Продаваемое помещение ни в коем случае не должно быть стеснено никакими санкциями или штрафами. Соответственно, продающая сторона предоставляет документ об отсутствии таковых.

Также в предварительном договоре условлено время, в течение которого должно осуществиться подписание основного документа.

Если определенная сторона процедуры сделки уклоняется от выполнения своих обязательств, то её могут принудить в судебном порядке к исполнению своих обязательств.

Задаток вносится покупателем в пользу продавца на основании статьи 380 ГК РФ. Он не может быть возвращён покупателю, если этот документ не оказывается подписан одной из сторон.

В случае виновности продающей стороны возвращается задаток в двойном размере плюс штраф, размер которого оговорен в договоре. Сроки возврата задатка также оговариваются в предварительном договоре.

Следует помнить, что сумма задатка входит в основную сумму продаваемой площади. Договор купли-продажи нежилого помещения считается заключенным после подписания его участниками правовых отношений.

На картинке представлен документ:


Пример заполненного договора на фото ниже:


Важные моменты в заполнении

Теперь поговорим о тех моментах, которые нужно помнить, приступая к самой процедуре заполнения договора о купле-продажи нежилого помещения.

О чём нужно помнить физическим лицам?

Чтобы физическое лицо могло участвовать в правовых отношениях, связанных с куплей-продажей коммерческой недвижимости, оно должно быть обязательно дееспособно.

Если же дееспособность у него отсутствует, то немаловажно, чтобы у такого физического лица был свой законный представитель, например, опекун. Чтобы иметь право представительства недееспособного лица при совершении сделки, опекун должен получить для этого разрешение в органах опеки.

В тексте договора обязательно должны быть указаны:

  • фамилия, имя и отчество физического лица;
  • дата рождения;
  • реквизиты паспорта.

Всё, о чем писалось в предыдущих разделах касательно оформительных процедур по предмету договора, не теряет своего приложения и в данном разделе.

Ниже представлено фото документа:

О чём нужно помнить юридическим лицам?

В первую очередь важно помнить, что в этих сделках могут участвовать только коммерческие организации или фирмы, обладающие правоспособностью.

Этим юридическим свойством они наделяются только после прохождения регистрации в особых госучреждениях в качестве юр. лица.

А муниципальные или государственные учреждения могут участвовать в совершении сделок подобного рода лишь при условии, если это право расписано в учредительных документах.

В договоре купли-продажи коммерческого помещения непременно указывается:

  • полное название организации или предприятия;
  • организационно-правовая форма;
  • адрес компании;
  • реквизиты, согласно которым можно будет узнать о регистрации фирмы.

Если же всё-таки появилась в этом необходимость, глава филиала или подразделения может заключить при условии наличия у него юридической доверенности от руководителя головного офиса компании. Иначе сделка будет считаться незаконной.

Сделки с коммерческой недвижимостью: сроки проведения и размеры пошлин

Предположим, сделка по купле-продаже нежилого помещения в качестве коммерческого состоялось. Отчуждение недвижимой стоимости от прежнего владельца к новому произошло.

Теперь со стороны нового владельца требуется регистрация права на объект нежилого назначения, чтобы правовладение оказалось действительным.

Средний срок осуществления регистрационной процедуры занимает до одной рабочей недели. Цена на проведение этой юридической операции для физ. лиц составляет порядка 2000 рублей, а для юр. лиц – 22000 рублей.

Особенности заключения сделки купли-продажи с рассрочкой платежа

Как быть, если у покупателя нет возможности выплатить сразу всю денежную сумму за нежилое помещение? Для таких случаев предусмотрено оформление рассрочки. Однако факт продажи помещения в рассрочку отражается в тексте договора.

Делается первоначальный взнос в определенном процентном размере, который также указан в договоре. Также предусмотрены ежеквартальные выплаты в размере 10,5% годовых.

На картинке пример документа:




Заключение

Как видим, в процедуре оформление договора купли-продажи нежилого помещения есть свои нюансы и “подводные камни”, с которыми необходимо считаться, чтобы не было никаких проблем при заключении всех сделок.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 288-16-27 (Москва)
+7 (812) 317-55-21 (Санкт-Петербург)

Особенности составления договора купли-продажи нежилого помещения: разные образцы на все случаи жизни

Договор купли-продажи нежилого помещения позволяет владельцу использовать помещения в складских, торговых, производственных и административных целях. Запрещено только проживание на такой территории, других ограничений нет.

Предметом сделки могут стать здания-пристройки, комнаты в строениях, здания, которые не предназначены для проживания.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 110-05-29 . Это быстро и бесплатно !

Содержание документа

Содержание договора купли продажи не имеет четких требований со стороны законодательства, поэтому могут вноситься незначительные изменения. Обязательно должны быть включены такие пункты:

  • подробное описание поэтапной передачи имущества;
  • определение нежилого помещения (данные из кадастрового паспорта, адрес, планировка, площадь и др.);
  • обязанности, права и ответственность обеих сторон;
  • четкая цена за единицу сдаваемой площади или все помещение в целом.

К договору часто прикрепляются приложения:

Общая инструкция как составить соглашение:

Договор купли продажи составляется в простой письменной форме, после чего скрепляется подписями обеих сторон — продавца и покупателя. Заверение у нотариуса требуется только в том случае, если нежилое помещение принадлежит нескольким людям (имеет место долевое участие).

После подписания договора необходимо его зафиксировать. Для этого обращаются в Росреестр, сотрудник которого регистрирует факт перехода прав собственности.

С рассрочкой платежа

Кроме общей информации, в договор должны быть внесены такие пункты:

  • Установленная сумма. Это цена, за которую решено уступить нежилое помещение. Она не должна меняться, поэтому указывается в рублях.
  • Кол-во месяцев рассрочки. Необходимо указать, за сколько месяцев максимум будет погашена оговоренная сумма. Тут же пропишите, что стоимость помещения делится на равные части.
  • Проценты. Если вы хотите, то можно установить рассрочку с процентами. В этом случае необходимо указать годовой процент, и описать порядок выплаты этой пени. Также вы должны внести пункт о выплате процентов в случае досрочного погашения рассрочки.
  • Ответственность. Этот пункт необходим для того, чтобы упростить судебные разбирательства, если вы попадете на мошенников. Необходимо указать штраф или какую-то пеню за неуплату своевременно.

Предварительный с задатком

  • Сумма задатка. Прописывается цифрами и словами сумма передаваемого задатка. Также желательно указать каким способом передаются средства — наличкой или банковским платежом.
  • Ответственность сторон. Здесь прописывается, что не успевший собрать до определенной даты деньги покупатель теряет свой задаток. Если продавец решит все-таки продать нежилое помещение другому человеку — ему придется выплатить компенсацию в размере нескольких задатков. Количество задатков указывается точным числом, может быть просто указана сумма компенсации.
  • Обязанности сторон. Этот пункт необходимо осветить максимально подробно. В нем указывается, что покупатель обязуется в определенный срок собрать фиксированную сумму (обязательно указать ее) и передать продавцу. В момент передачи факт купли-продажи будет считаться завершенным. Продавец обязуется никому не продавать квартиру до указанной в этом договоре даты. Дату прописать четко, это должен быть определенный день, указание месяца или года является некорректным.
  • Сроки заключения договора. Нужно указать точную дату, до которой покупатель должен собрать деньги и передать их продавцу.

Приобретение вместе с земельным участком

В этом случае в договор добавляется пункт, в котором указывается, что участок передается вместе с возведенным нежилым строением. Необходимо приложить такие документы:

С обременением

Обременение — залог, которым, в большинстве случаев, выступает продаваемое нежилое помещение. В редких случаях это может быть другое имущество покупателя. В договор должны быть внесены такие пункты:

    Содержание обременения. Подробно описывается вся информация об объекте, который является обременением (залогом). Если это нежилое помещение, то нужно указать:

  1. данные кадастрового паспорта;
  2. информацию о владельце;
  3. подтверждение факта владения объектом.
  • Снятие обременения при досрочном погашении. Описывается, при каких условиях досрочного погашения полностью снимается обременение.
  • Срок исполнения денежного обязательства. Указываются сроки, после которых обременение вступает в силу. Если залогом было имущество, то оно отойдет обратно продавцу.
  • Возможные трудности

    Законодательно договор купли продажи не требует заверения нотариусом. Реальные случаи показывают, что заверенный договор имеет больше шансов на получение положительного результата в суде.

    Чтобы не допустить проблем в будущем, после составления договора обратитесь к юристу, особенно, если вам кажется, что в бумагах есть подводные камни. Бланк договора купли продажи нежилого помещения может отличаться, но должен быть составлен согласно законодательства РФ, в этом случае он имеет юридическую силу.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 110-05-29 (Москва)
    +7 (812) 385-58-40 (Санкт-Петербург)

    Оформление договора купли-продажи нежилого помещения

    Купля-продажа нежилого помещения является одной из самых распространенных сделок с недвижимостью. Тем более, офисы, склады, гаражи, производственные площадки и другие виды коммерческого назначения, являются выгодным вложением для свободных инвестиций. В этой статье речь пойдет о том, как юридически правильно оформить договор купли продажи нежилого помещения и что для этого потребуется.

    Условия приобретения нежилого помещения

    Вопрос о приобретении недвижимости волнует многих граждан. Для создания собственного бизнеса (или даже его покупки с оформлением соответствующего договора) или его расширения необходимо иметь требуемую площадь. При этом аренда не всегда выгодна, а покупка чревата последствиями и рисками как для покупателя, так и для собственника.

    К объектам нежилой собственности относится любая недвижимость, которая не предназначена для проживания человека:

    • офисное здание;
    • торговое помещение;
    • склад;
    • промышленный цех;
    • фабрика;
    • завод;
    • гараж и др.

    Такие помещения могут применяться исключительно в целях осуществления коммерческой, административной, общественной и других видов деятельности. Приобретая недвижимость, необходимо обдумать перспективу своих вложений, так как нежилое помещение является дорогостоящим, а сделка оформляется на длительный срок.

    Выбирая коммерческую площадь необходимо:

    • определиться с местоположением офиса, склада и другого типа помещения;
    • рассчитать возможную выгоду от местоположения;
    • получить разрешение от мэрии на расположение объекта;
    • проверить наличие коммунальных услуг и проведенной коммуникации;
    • учесть необходимость перепланировки здания и др.

    Юридическое оформление сделки по приобретению нежилой собственности требует грамотного подхода и тщательной перепроверки документов. При покупке оформляется договор, где стороны (продавец и покупатель) обязуются соблюдать условия сделки. Участниками соглашения могут быть как физические, так и юридические лица, при этом документ требует обязательной государственной регистрации.

    Подготовка к покупке

    Подготовка к покупке нежилого помещения состоит из следующих действий:

    • выбор нежилого объекта недвижимости;
    • обсуждение деталей покупки;
    • составление предварительного соглашения (особенно важно в случаях приобретения земельного участка значительных размеров, для чего должен быть составлен отдельный договор);
    • выплата аванса.

    Оформление предварительного договора купли-продажи нежилого помещения предшествует заключению основного документа. Соглашение гарантирует осуществление сделки в будущем. В основном, предварительный договор составляется если продавец не может оплатить полную стоимость сразу.

    Предметом соглашения является намерение осуществить сделку купли — продажи нежилого помещения. Покупатель оплачивает определенный размер задатка и обязуется возместить оставшуюся сумму в строго оговоренный срок. Продавец, в свою очередь, должен предоставить помещение и не совершать каких-либо иных сделок с недвижимостью — сдавать в аренду или продавать другим лицам. Предварительный документ является гарантом купли — продажи.

    Содержание предварительного соглашения:

    • наименование документа, порядковый номер;
    • реквизиты сторон;
    • предмет соглашения (заключение договора купли продажи);
    • подробное описание нежилого помещения;
    • дата заключения основного соглашения;
    • сумма задатка;
    • обязательства сторон;
    • подписи, печати.

    Договор о намерении не требует государственной регистрации, однако, передачу аванса требуется зафиксировать письменным документом — распиской о получении денежных средств. Таким образом, покупатель обезопасит свои вложения от неправомерного использования в будущем.

    Сумма задатка должна вычитаться из полной стоимости объекта нежилого помещения. Если сделка срывается по вине покупателя, предварительная оплата не возвращается, если иное не предусмотрено соглашением. Когда собственник отказывается от дальнейшей продажи, аванс возвращается в двукратном размере.

    Скачать образец предварительного договора о купле — продаже нежилого помещения по ссылке.

    Оформление договора

    Договор о купле — продажи нежилого помещения обладает юридической силой и привлекает сторон к ответственности в случае правонарушения. Поэтому, оформляя соглашение требуется соблюдать законодательные нормы. В соответствии с договором, продавец обязуется предоставить недвижимость в надлежащем виде, покупателю требуется оплатить полную стоимость сразу или в рассрочку. Исходя из этого, формируются основные пункты договора.

    Правильно составленное соглашение о купле — продажи нежилого помещения минимизирует риски и последствия в случае правонарушения.

    Правила составления документа:

    • оформляется в произвольной письменной форме;
    • в трех экземплярах. Оригиналы заверяются нотариально по желанию;
    • при передаче денег требуется написать расписку. В тексте документа продавец должен указать, что сумма оплачена в полном размере и ответственный не имеет претензий к покупателю;
    • передача недвижимости осуществляется посредством акта приема — передачи. Документ является обязательным дополнением к договору;
    • после подписания, договор требуется заверить в Росреестре или МФЦ по месту нахождения недвижимого объекта.

    Содержание договора купли-продажи нежилого помещения:

    • название договора;
    • удостоверяющие данные ответственных сторон (ФИО, адреса, номера телефонов, реквизиты организаций — для юридических лиц);
    • ссылка на предварительный договор (порядковый номер);
    • предмет соглашения;
    • подробное описание недвижимого объекта;
    • стоимость нежилого помещения;
    • дата оформления права собственности;
    • способ перечисления денег;
    • условия передачи недвижимости (по акту приема — передачи);
    • права и обязанности сторон;
    • ответственность;
    • возможность одностороннего расторжения договора;
    • дата регистрации сделки;
    • список прилагаемых документов;
    • подписи, печати.

    Покупка доли

    Продажа доли нежилого помещения возможна только в том случае, если совладельцы оформят письменное согласие на отчуждение. В соответствии с ГК РФ, а именно со статьей №250, собственники обладают преимущественным правом выкупа.

    Условия заключения договора купли-продажи доли нежилого помещения:

    1. Собственнику помещения требуется отправить уведомление совладельцам о желании продать свою долю. Ответ должен прийти в течение 30 дней;
    2. После отказа совладельцев помещения, продавец обязан предложить выкупить долю администрации здания (коммерческого центра). Только после собственник вправе продать недвижимость третьему лицу за определенную плату;
    3. Если недвижимость находится на земельном участке, то собственность продается комплексно, иначе такая сделка признается незаконной;
    4. В договоре указывается размер отчуждаемой доли, а также зона совместного пользования с другими владельцами помещения;
    5. После совершения сделки долю в недвижимости необходимо зарегистрировать.

    Регистрация договора

    После подписания соглашения участники сделки должны зарегистрировать договор в государственном органе Росреестре. Заявка подается сразу обеими сторонами — продавцом и покупателем.

    Список документов для регистрации договора купли-продажи нежилого помещения в Росреестре:

    • заявление о регистрации договора купли — продажи;
    • свидетельство права собственности на нежилое помещение;
    • паспорта участников сделки;
    • справка из БТИ об оценочной стоимости;
    • справка об отсутствии коммунальных или арендных долгов;
    • документ из ЕГРП, подтверждающий отсутствие обременения на нежилую площадь;
    • разрешение на продажу от администрации здания;
    • согласие совладельцев об отчуждении доли недвижимости (если требуется);
    • оригинал договора купли — продажи, предварительного соглашения, а также акта приема — передачи недвижимости;
    • квитанция по оплате госпошлины (2 000 р. для физических лиц и 22 000 р. для юридических).

    Расторжение после регистрации

    Расторжение сделки подразумевает прекращение действия всех ранее оформленных документов. При этом составляется соответствующее соглашение, которое регистрируется в Росреестре. Расторжение договора о купле — продаже нежилого помещения регламентируется статьями 450-453 ГК РФ.

    Скачать ГК РФ здесь.

    Законодательством предусмотрены три способа расторжения сделки:

    • в одностороннем порядке (при условии что такой пункт присутствует в договоре);
    • по обоюдному согласию (составляется договор о расторжении, при этом документ также требуется регистрировать в Росреестре, чтобы в последствии защитить свои права);
    • в суде по месту жительства.

    Вне зависимости от причин расторжения сделки, пострадавшей стороне выплачивается компенсация или неустойка, размер которой описан в договоре. Аванс не возвращается покупателю.

    Договор купли продажи нежилого помещения и земельного участка. Цену указывать общую за землю и за объект или по отдельности? В чем разница

    Добрый день. Оформляется договор купли продажи нежилого помещения и земельного участка под ним. Как лучше для покупателя указать цену, общую за объект и землю или разделить сумму на две части? В чем разница и какие последствия могут повлечь за собой один и второй вариант? Насколько мне известно, можно и так и так отразить.

    Ответы юристов (11)

    Даже если вы не укажете цену земельного участка отдельно — цена договора будет общей.

    ГК РФ Статья 555. Цена в договоре продажи недвижимости
    1. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
    При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.
    2. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.
    3. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

    Впрочем, для уточнения я бы предложил всё таки указать в договоре цену помещения отдельно, земельного участка отдельно, и общую стоимость обоих объектов (этакое ИТОГО).

    Если у вас будут вопросы — обязательно задавайте.

    Есть вопрос к юристу?

    Здравствуйте! разницы нет никакой, поскольку ни земля от дома, ни дом от земли не отделить. Поэтому по закону эти объекты и являются НЕдвижимостью. Разницы нет для вас никакой, поэтому можете объединить в один договор. Единственное- правильно его составьте.

    ГК РФ Статья 454. Договор купли-продажи

    1. По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
    2. К купле-продаже ценных бумаг и валютных ценностей положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если законом не установлены специальные правила их купли-продажи.
    3. В случаях, предусмотренных настоящим Кодексом или иным законом, особенности купли и продажи товаров отдельных видов определяются законами и иными правовыми актами.
    4. Положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже имущественных прав, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав.
    5. К отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.

    Здравствуйте! По договору купли-продажи будет продан земельный участок и расположенное на нем строение. В принципе для покупателя не вижу разницы. В любом случае продаваться если в дальнейшем и будет, то также вместе.

    Продавец продал, а Покупатель земельный участок с расположенным на нем .

    Стоимость продаваемого земельного участка и нежилого помещения по соглашению сторон составляет… рублей.

    да, можно и так и так.

    необходимость разделить ценy договора на стоимость земли и дома может быть обyсловлена налоговыми имyщественными вычетами, например Вы полyчили в наследство землю, на ней построили дом и решили продать.

    если не разделить ценy договора, то доход сможете yменьшить лишь на расходы по постройке дома.

    если разделить, то сможете заявить по домy вычет в виде yменьшения дохода на расходы, а по земле вычет в размере yстановленном НК — не более 1 000 000 рyблей.

    либо например, приобрели землю с домом, а затем разделили землю и вновь образованный решили продать. можно заявить вычет в виде yменьшения дохода на расходы.

    Олег, здравствуйте! Данный вопрос на Ваше усмотрение, обращаю внимание, что земля и находящийся на нем объект продается как единое целое.

    Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости]

    1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.2. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.Абзац утратил силу.3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

    В связи с этим я бы посоветовал указать единую стоимость, так в будущем можно избежать раздичных нюансов, в том числе с налоговой.

    Здравствуйте. Соглашусь с Дмитрием Чернобавским.

    Законодательство не содержит положений о том, что в случае реализации недвижимости в виде земельного участка и расположенного на нем дома в договоре купли-продажи является обязательным выделение стоимости каждого из реализуемых объектов. Тем не менее также следует учесть следующее.

    В силу п. 1 ст. 207 Налогового кодекса РФ налогоплательщиками налога на доходы физических лиц признаются физические лица, являющиеся налоговыми резидентами Российской Федерации, а также физические лица, получающие доходы от источников в Российской Федерации, не являющиеся налоговыми резидентами Российской Федерации.

    Пункт 1 ст. 210 НК РФ предусматривает, что при определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной форме, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со ст. 212 НК РФ.
    На основании пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ при определении размера налоговой базы в соответствии с п. 3 ст. 210 НК РФ налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета при продаже имущества, а также доли (долей) в нем.

    В силу пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ имущественный налоговый вычет, предусмотренный пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со ст. 217.1 НК РФ, не превышающем в целом 1 000 000 руб.

    В Письме Минфина России от 21.03.2013 N 03-04-05/7-262 отмечается, что НК РФ не содержит механизма определения стоимости объектов недвижимого имущества, проданных без разделения их стоимости в договоре купли-продажи.
    Вместе с тем определить стоимость проданного жилого дома в общей стоимости проданного земельного участка вместе с жилым домом возможно на основании отчета независимого оценщика, составленного в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», при условии отражения определенной таким образом стоимости в договоре купли-продажи.

    В ином случае налогоплательщик, согласно пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, при определении размера налоговой базы имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме, полученной в налоговом периоде от продажи имущества, в частности земельного участка и жилого дома, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающей в целом 1 000 000 руб.

    Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного данным подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

    На основании изложенного для действительности договора купли-продажи земельного участка и дома выделение отдельно цены по земельному участку и по дому не является обязательным, однако для получения имущественного налогового вычета от продажи земельного участка и дома рекомендуется выделение в договоре стоимости каждого из реализуемых объектов недвижимости. В противном случае имущественный вычет может быть предоставлен по обоим объектам недвижимости в общей сумме не более 1 000 000 руб. либо доходы могут быть уменьшены на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

    По общему правилу при продаже здания, сооружения или другой недвижимости, находящейся на земельном участке, в цену объекта включается стоимость передаваемой с ним части земельного участка (п. 2 ст. 555 ГК РФ).

    2. Если иное не предусмотрено законом илидоговором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

    Из этого следует, что стороны могут указать цену земли отдельно.

    На что это может повлиять?

    Только на налогообложение, и только при определенных условиях.

    Если вы покупаете зем. участок как физическое лицо, то не имеет значения, как вы укажите цену. Налоговая база при исчислении земельного налога и налога на имущество физических лиц определяется как кадастровая стоимость.

    А если вы являетесь юридическим лицом, то имейте в виду следующее:

    Недвижимое имущество принимается на бух учет в качестве основных средств.

    Земельный налог платится исходя из кадастровой стоимости зем. участка (ст. 390 НК РФ).

    А вот налог на имущество имеет свои особенности

    В соот. со ст. 375 Налогового кодекса РФ

    1. Налоговая база определяется как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения, если иное не предусмотрено настоящей статьей.

    2. Налоговая база в отношении отдельных объектов
    недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость
    по
    состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 настоящего Кодекса.3.
    При определении налоговой базы как среднегодовой стоимости имущества,
    признаваемого объектом налогообложения, такое имущество учитывается по его остаточной стоимости, сформированной в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета, утвержденным в учетной политике организации.
    В случае, если остаточная стоимость имущества включает в себя денежную оценку предстоящих в будущем затрат, связанных с данным имуществом, остаточная стоимость указанного имущества для целей настоящей главы определяется без учета таких затрат.

    1.Налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, как кадастровая стоимость имущества в отношении следующих видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения:

    1) административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них;
    2) нежилые помещения, назначение, разрешенное использование или
    наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в
    Едином государственном реестре недвижимости, или документами
    технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания;

    Вывод: если Вы не будете использовать свое нежилое помещение в целях, указанных в пп 1, 2 ст. 378.2 НК РФ, то Вам выгоднее указать более низкую цену на нежилое помещение (и, соответственно более высокую за земельный участок), поскольку именно по этой цене нежилое помещение будет принято к бух учету в качестве основных средств, поскольку основные средства принимаются к бухгалтерскому учету по первоначальной стоимости. И именно эта стоимость будет налоговой базой при расчета налога на имущество юридического лица.

    Коллега выше обратила ваше внимание на нормы НК об имущественных налоговых вычетах (ст. 220 НК РФ)

    Эти нормы не применимы в вашем случае, поскольку вы:

    во-первых, не продаете, а покупаете недвижимость,

    а, во- вторых, эти нормы применимы к сделкам с жилым домам.

    Цену выделять за каждый объект обязательно! Вы заключаете фактически два договора купли продажи — один — дома и один земельного участка, просто оформляете его в виде одного документа.

    Между тем законодательство относит цену к существенным условиям договора купли-продажи, и отсутствие данного условия влечет последствия признания данного договора незаключенным, т.к. вы не согласовали цену предмета договора купли-продажи. Законодательство допускает объединение нескольких объектов как один предмет договора купли-продажи — это продажа предприятия как имущественного комплекса, но это не Ваш случай.

    Я думаю, что Ваше право на основании договора купли-продажи, где указана только общая цена, не будет зарегистрирован в регистрирующем органе, как не соответствующий требованиям закона.
    Советую, и это не затруднит Вас, выделите цену за дом и землю. Убережетесь от многих проблем.

    День добрый! Аналогичный вопрос рассматривался Минфином России в 2013 году:

    Вопрос: В 2011 г. физическое лицо приобрело жилой дом стоимостью 990 тыс. руб.,
    затем приватизировало земельный участок (ИЖС), на котором находится
    жилой дом. В 2012 г. физическое лицо продало жилой дом и земельный участок. В
    договоре купли-продажи указаны два объекта: жилой дом стоимостью 900
    тыс. руб. и земельный участок стоимостью 860 тыс. руб.
    Вправе ли физическое лицо получить имущественный налоговый вычет по НДФЛ в размере 1 000 000 руб. при продаже земельного участка и одновременно уменьшить сумму
    своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных и
    документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих
    доходов (расходы на покупку жилого дома в 2011 г.)?

    МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
    ПИСЬМО
    от 21 октября 2013 г. N 03-04-05/44008
    Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел
    обращение по вопросу получения имущественного налогового вычета по
    налогу на доходы физических лиц и сообщает следующее.
    В соответствии
    с пп. 1 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса Российской Федерации (далее —
    Кодекс) налогоплательщик при определении размера налоговой базы по
    налогу на доходы физических лиц имеет право на получение имущественного
    налогового вычета в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом
    периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая
    приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных
    участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности
    налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000
    руб.
    Вместо использования права на получение имущественного
    налогового вычета, предусмотренного пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса,
    налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов
    на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных
    расходов, связанных с получением этих доходов.
    Каких-либо
    ограничений в отношении количества объектов недвижимости (долей в них),
    при продаже которых может быть получен имущественный налоговый вычет, в
    указанной статье Кодекса не установлено.
    В отношении доходов от продажи каждого объекта имущественный налоговый вычет определяется отдельно в соответствии с положениями вышеупомянутого пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса.
    Таким
    образом, при продаже земельного участка возможно использование права на
    получение имущественного налогового вычета в размере суммы, полученной
    от его продажи, но не превышающей 1 000 000 руб. При продаже жилого дома
    возможно уменьшение полученного дохода на расходы по его приобретению.
    При получении отрицательной разницы налоговая база признается равной нулю.

    Сумма дохода, превышающая размер примененного имущественного налогового
    вычета, облагается налогом на доходы физических лиц в общеустановленном
    порядке по ставке 13 процентов.
    Заместитель директора
    Департамента налоговой
    и таможенно-тарифной политики
    Н.А.КОМОВА

    На основании изложенного, полагаю наилучшим вариантом заключение одного договора с указанием цены как покупаемого земельного участка, так и помещения

    Согласно ст. 220 НК РФ имущественный налоговый вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком
    в налоговом периоде от продажи иного недвижимого имущества,
    находившегося в собственности налогоплательщика менее минимального
    предельного срока владения объектом недвижимого имущества,
    установленного в соответствии со статьей 217.1 (3 года при владении на основании наследования, приватизации, ренты, 5 лет — по другим основаниям) настоящего Кодекса, не превышающем в целом 250 000 рублей;

    Таким образом, по нежилому помещению (не используемому для предпринимательской деятельности) также можно получить налоговый вычет как на само помещение, так и на земельный участок.

    Ищете ответ?
    Спросить юриста проще!

    Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.