Права требования на недвижимое имущество это

Оглавление:

Переуступка права собственности

По договору переуступки права одна сторона передает другой права и обязанности, которые у нее имеются перед третьими лицами. Такой договор является сделкой, юридическим актом. В отношении недвижимого имущества переуступка подлежит обязательной регистрации в государственных органах. На практике чаще всего именно кредиторы передают свои права требования возврата долга третьим лицам, и согласие должника в таком случае не требуется (однако, уведомить о смене кредитора его следует, причем в письменном виде). За исполнение своих обязанностей должником первоначальный кредитор ответственности не несет.

В отношении недвижимого имущества существуют такие договора, как переуступка прав аренды на объект недвижимости, переуступка прав дольщика в долевом строительстве. Такие действия возможны только при заключении договора в установленной законом форме, а именно совершения сделки по отчуждению имущества (купля-продажа, мена, дарение). Физические лица чаще всего заключают договора переуступки на права в долевом строительстве.

Договор на переуступки прав на квартиру может быть заключён при соблюдении следующих условий:

  1. Цена по договору должна быть полностью уплачена собственником; в ином случае обязательства по уплате переводятся на нового владельца недвижимости;
  2. Договор долевого строительства допускает подобные действия с недвижимым имуществом.

Важным моментом является государственная регистрация договора участия в долевом строительстве ; договор уступки прав на такой вид недвижимости тоже следует зарегистрировать в компетентных органах. Также в первоначальном договоре в долевом участии следует обратить внимание на следующие условия:

  • размер исполненных денежных обязательств собственника квартиры, наличие квитанций и платежных поручений;
  • указание в договоре порядок и сроки выплаты денежных взносов;
  • текущее состояние строительство объекта недвижимости;
  • правильное указание объекта недвижимого имущества в документах застройщика и собственника.

Для оформления сделки в соответствии с требованиями законодательства РФ необходимо собрать следующий пакет документов:

  1. Договор уступки права на недвижимость;
  2. Договор участия в долевом строительстве, на основании которого будет происходить переуступка права;
  3. Согласие супруга на сделку, оформленное у нотариуса.

На практике часто возникают судебные споры в отношении переданных прав по договору цессии. Поэтому если у лица существует желание приобрести квартиру именно таким способом, то необходимо проявить внимательность или обратиться к специалисту для проверки всех документов и проведения сделки. Поэтому более простым способом приобретения жилья является непосредственное участие в долевом строительстве, или покупка квартиры напрямую у застройщика.

Поселок современных и удобных таунхаусов со всеми необходимыми коммуникациями.

Права требования на недвижимое имущество это

Заключение договора уступки права требования не может быть отдельным документом, т.к. в рамках действующей юрисдикции он основывается и является дополнением к основному договору. Стороны подобных сделок ‒ «цессионарий» и «цедент». Причем цедентом является лицо, передающее право требования, а цессионарием ‒ принимающее это право. Такая схема взаимодействия сторон вполне актуальна и для сделок с новостройками, в качестве должника в данном случае выступает застройщик. Основной сделкой, на которую будет опираться договор уступки прав требования, может быть как договор купли/продажи, так и договор дольщика. В таком случае цедентом выступает физлицо, а цессионарий принимает право на жилье.

Стоит знать, что заключение договора уступки прав цессии возможно еще до подписания сторонами акта приема/передачи, который засвидетельствует исполнение застройщиком всех обещаний, а, следовательно, избавляет от любых долговых обязательств перед дольщиком. Если же данная сделка заключена между третьим лицом и участником долевого строительства, то застройщик так и остается должником, а вот сторона, которая должна получить право на недвижимость, меняется.

Согласие должника на заключение договора уступки права требования не нужно, даже при отсутствии в договоре дольщика отдельных пунктов о его согласии на заключение такового. Единственное, что необходимо сделать первоначальному кредитору при передаче прав требования третьей стороне, ‒ письменно уведомить застройщика об этом. При этом объем обязательств и полномочий сторон остается прежним, а все условия договора ‒ действующими. Известно, что все договора долевого участия проходят обязательную госрегистрацию, поэтому и договор уступки требования должен пройти через данную процедуру.

Довольно часто основное соглашение содержит пункт, где речь идет о запрете оформления договора цессии в случае, если застройщик не дал своего согласия. Чтобы избежать споров и судебной волокиты в дальнейшем, стоит заручиться письменным разрешением на такую сделку заранее. Причем это не лишает кредитора права на отказ без обоснования причин. Практика показывает, что застройщики зачастую требуют немалое вознаграждение за дачу такого согласия.

Для инвесторов оформление договора уступки будет более чем выгодным, т.к. всем известно, что квартиры, купленные по ДДУ на ранней стадии застройки, обходятся значительно дешевле и обладают массой преимуществ. К моменту сдачи дома в эксплуатацию цены на жилье увеличиваются в разы, что более чем привлекательно для инвесторов. И в таких ситуациях цессионарий подвергается возможным рискам. Ведь по договору уступки требования он берет обязательства по одной цене, а застройщик в этом случае несет ответственность, в случае непредвиденных обстоятельств, уже по более низким расценкам. При этом любые претензии к должнику и первоначальному кредитору будут неправомерны.

Не стоит оставлять без внимания и тот факт, что, как только ДДУ прошел госрегистрацию, дольщик обязуется в фиксированный срок провести оплату, обычно это происходит в течение месяца. В этот период оформление договора цессии не будет возможно без дополнительного соглашения о переводе долга. Иначе подписание сделки возможно только в случае полной оплаты. Подобная ситуация характерна и в случае оплаты стоимости жилья не сразу, а в рассрочку. Сумма долга будет равна невыплаченному остатку и совершенно очевидно, что отразится на сумме уступки требования. Такие сделки могут быть и вовсе безвозмездными. Например, если в качестве цессионария выступает близкий родственник.

Цедент, официально передающий уступки требования, должен предоставить своему кредитору-преемнику весь пакет документов в оригинале, это и зарегистрированный ДДУ, и все допсоглашения к нему, а также справки, письма, платежки, акты и прочие сопутствующие бумаги. Все выписки из банка с синими печатями или квитанции необходимо сравнить с фактическими выплатами по договору.

Перед окончательным подписанием договора уступки, стоит также изучить документы застройщика (проектную декларацию, разрешение на застройку и пр.). Стоит учитывать, что и положения такого договора цессии должны содержать описание объекта передачи, основные условия ДДУ, уже проведенные суммы выплат и размер долга, оговоренный порядок проведения расчетов и другие моменты.

Сделку обычно подписывают три стороны: дольщик, третье лицо и застройщик. Наличие печати и подписи последнего требуется, чтобы подтвердить его уведомление и получение согласия. При переоформлении преемственности прав в ЕГР цессионарий вместе с договором цессии должен предъявить оригинал договора долевого участия со всеми допсоглашениями. Весь этот пакет документов в итоге остается у него. Все бумаги должны предоставляться на официальных основаниях, с этой целью составляется акт приема/передачи, который подписывают обе стороны.

Прежде чем заключить договор цессии или уступки права требования, цессионарию следует учитывать многие тонкие моменты. В качестве наиболее яркого примера можно отметить, отсутствие разности цен ‒ первоначальной и суммы последующих сделок. Это может быть причиной достаточно серьезных проблем в строительстве, тем более, если с момента старта строительства данного объекта прошло уже не менее полугода. Вполне возможно, что на данном объекте обнаружены несоответствия с проектной документацией, серьезные нарушения в процессе строительства, начаты судебные тяжбы и разбирательства и пр.

Об этом также может свидетельствовать и то, что на продажу выставлено много квартир из данного дома. Если дольщики начинают избавляться от недостроенных объектов и при этом еще множество квартир на продажу остается у застройщика, стоит задуматься о целесообразности такой покупки, особенно по договору цессии или уступки права требования.

Стоит также тщательно изучать историю сделок по тому или иному жилому помещению. Ведь вполне вероятно, что приобретаемая вами квартира, могла быть уже перепродана несколько раз, что свидетельствует о множестве дефектов и недостатков, которые не удалось выявить на первый взгляд. Обычно подобные схемы используют мошенники, тщательно скрывающие собственные махинации.

Если вы хотите заключить договор уступки права требования, а опыта в ведении подобных сделок или знаний у вас недостаточно, что бывает наиболее часто, лучше обратиться к профессиональному юристу, который проведет анализ вашего конкретного случая и проверит все условия соглашения. В обязанности специалистов подобного профиля входит также комплексная проверка проектной и уставной документации застройщика. Ведь все учесть и ничего не упустить из вида без определенных знаний невозможно, а вот экономия на услугах специалиста в итоге может дорого вам обойтись. Поэтому экономьте разумно и доверяйте серьезные сделки только профессионалам.

Оценка прав требования на жилую недвижимость

Частным случаем оценки квартир является оценка прав требования на недвижимое имущество.

Право требования возникает в момент заключения договора инвестирования между застройщиком (инвестором) жилого дома и физическим лицом (соинвестором). В договоре оговаривается сумма, которую соинвестор должен внести, а также количественные и качественные характеристики недвижимого имущества, которые он получит при истечении срока договора.

Бывают случаи, когда застройщик (инвестор) не исполняет свои обязательства. В этом случае вопрос взыскания имущества либо его эквивалентной стоимости в пользу физического лица можно решить через суд.

Как правило, договор инвестирования долгосрочен. К моменту его окончания рыночная стоимость жилья возрастает. Для определения рыночной стоимости прав требования на жилую недвижимость необходимо обратиться в оценочную компанию.

Специалисты Агентства экспертизы собственности «Практика» имеют опыт оценки прав требования на жилую недвижимость. Вы можете обратиться к нам, как к независимому эксперту, до подачи искового заявления или выйти с ходатайством в суд о привлечении нашей компании в качестве независимого оценщика.

Необходимые документы для оценки прав требования:

  • копия договора инвестирования
  • паспортные данные соинвестора

Приведенный перечень необходимых документов носит справочный характер и может быть скорректирован после детального изучения задания на экспертную оценку прав требования на жилую недвижимость.

Вы можете оставить on-line заявку на оценку или связаться с нами другим удобным для Вас способом.

Что такое переуступка права на недвижимость?

Переуступкой права требования или по-другому уступкой права требования на недвижимое имущество можно считать замену одного кредитора на иного.

Основные положения и определения данной процедуры:

  • все права и обязанности кредитора сохраняются в абсолютном объеме, просто переходят к иному лицу. В юридической науке такой процесс именуют цессией;
  • действующие лица получили тоже свои уникальные названия. Цедент – сторона, уступающая право. Цессионарий – сторона, принимающее право требования.

Основанием производимых манипуляций для совершения уступки права требования выступает одноименный договор.

Таким образом, никакие условия, обязанности и права не изменяются, согласие должника по делу, по которому произошла уступка не обязательно. Главное, уведомить его об этом событии (ст.382 ГК РФ).

Какие ситуации могут спровоцировать переход права требования:

  • унаследование права на получение долга;
  • реорганизация любой формы юридического лица;
  • решение о переходе, вынесенное судебными органами;
  • наличие права на приоритетное подписание договора.

Широко распространена ситуация, когда при застройке новых жилых домов, застройщик продает квартиры населению не напрямую. Появляется инвестор, который совершает оптовую закупку квартир и потом уже перепродает их будущим жильцам. Такие действия производятся задолго до сдачи дома в эксплуатацию. После успешной сдачи, вложивший средства инвестор уступает право на обладание квартирой иному лицу за определенную сумму.

Действующие лица в уступке права на квартиры: покупатель и продавец

Секрет популярности такого метода продажи квартир в том, что цены за жилплощадь, купленную по такой схеме зачастую ниже, чем в доме, который уже введен в эксплуатацию. Понятно, что в интересах застройщика быстрее продать квартиры, чем он и занимается уже на этапе строительства. Для привлечения заинтересованных лиц застройщики часто сбрасывают цены на этом этапе продажи.

Таким образом, на практике все квартиры, купленные населением, приобретаются по сценарию уступки. Однако при покупке квартиры важно знать истинные мотивы этого шага. Иначе, есть риск «нарваться» на мошенников.

Если уступка происходит по личным мотивам продавца или внезапно возникшим обстоятельствам, то ничего подозрительного в этом нет. Однако, если причиной уступки является возможный долгострой или технически несовершенный дом, то проблем не избежать никак.

Плюсы и минусы

Среди основных преимуществ можно выделить:

  • относительную дешевизну объекта недвижимости, приобретенного таким образом;
  • возможную дополнительную выгоду, если переуступка происходит из непредвиденных обстоятельств.

Минусами такой сделки считают:

  • непредсказуемость причин уступки. То есть не всегда возможно достоверно выяснить была ли уступка по личной инициативе или по причине, невыгодной для покупателя;
  • высокие риски.

На практике приобретение квартиры по сценарию уступки – рискованное мероприятие. С одной стороны, очевидна финансовая выгода, с другой – возможность попадания в мошенническую схему.

Перед сделкой: все, что надо узнать

Что необходимо знать и учесть до заключения договора уступки? Во-первых, номер договора – основания уступки должен быть указан непосредственно в самом договоре уступки верно. Несоответствие порождает обман. Понятно, что обязательным элементом документа уступки должна быть сумма и порядок произведения расчета. Покупателю квартиры в таком случае не помешает проверить наличие всех соответствующих документов у застройщика.

Оформление сделки уступки права требования обязательно у нотариуса. О совершении данной сделки покупатель обязуется информировать застройщика.

Согласие самого застройщика на уступку не требуется, он не вправе разрешать или запрещать ее совершение.

Что думают по этому вопросу застройщики?

На практике мнение застройщика о совершении уступки не должно влиять ни на что. Однако, зачастую, застройщики требуют уведомить их о совершении переуступки за 10 дней до осуществления сделки.
Некоторые застройщики изначально выражают свою позицию, прописывая в первоначальном договоре продажи квартиры невозможность ее переуступки. Таким образом, компания-застройщик стремится оградить себя от путаницы и лишних проблем.

Финансовая сторона вопроса

Что касаемо вопроса налогообложения, то оплатить налоги на переуступку квартиры обязан инвестор. Однако на практике он часто перепоручает эту обязанность новому владельцу. Чтобы избежать «перетягивания одеяла», налог делится пополам и платится обеими сторонами.

Список документов, необходимых к наличию у покупателя квартиры:

  • договор, заключенный по поводу переуступки;
  • расчеты стоимости и налогов, которые обязательно производятся в рамках данной сделки;
  • договор – основание уступки. То есть тот, который служил основой для данной сделки;
  • согласие со стороны застройщика. Необязательно, но не помешает

Процесс купли-продажи квартир по схеме переуступки

Что касается покупки квартиры, по переуступке или нет, лучше прибегнуть к услугам проверенного риэлтора. Иначе велик шанс попасть в неприятную ситуацию с покупкой недвижимости, лишиться денег и квартиры.

Продажа квартиры по переуступке – задача не из легких. Недоверие к прозрачности намерений продавца мешает иногда в заключении сделки. Здесь авторитет опытного риэлтора может прийтись как нельзя кстати.

Как бы то ни было, переуступка на сегодня остается самым популярным вариантом покупки квартиры.

Договор уступки права требования: купить квартиру от подрядчика

Количество случаев уступки прав требования в последнее время растет, месяц от месяца Росреестр фиксирует это увеличение. При этом с такого рода сделками обычно связаны определенные риски. Участились случаи, когда подрядная организация, получившая квартиру в качестве оплаты от застройщика, своих обязательств перед строительной компанией не выполняет, в результате происходит расторжение договора уступки, после чего квартира возвращается по суду. Как подстраховаться от подобных ситуаций, рассказали специалисты.

Перед тем, кто собирается купить квартиру в новостройке, сегодня открыты три пути. Во-первых, подписать договор долевого участия в строительстве непосредственно с застройщиком. Во-вторых, стать владельцем квартиры в новом доме можно, заключив договор уступки права требования с физическим лицом, купившим эту квартиру у застройщика с целью инвестирования. Третий вариант — когда договор уступки права требования заключается с подрядной организацией, которая выполняет строительно-монтажные работы на объекте.

Наиболее распространенными сегодня являются ситуации, когда продавцом выступает подрядчик.

Особенность уступки права требования по договору долевого участия в строительстве заключается в том, что в результате такой сделки действие первого договора долевого участия не прекращается, в нем лишь меняется покупатель (вместо первоначального инвестора им становится новое лицо). Права и обязанности первоначального инвестора переходят к покупателю, при этом все условия первого договора (сроки выполнения работ, цена квартиры и гарантийный срок) остаются прежними. Уступка возможна после государственной регистрации договора долевого участия и до того, как подписан акт приема-передачи на эту квартиру. Так же, как и договор долевого участия, уступка прав подлежит государственной регистрации.

Согласовывать уступку у застройщика не нужно (исключение — случаи, когда договор долевого участия содержит пункт, что уступка требования невозможна без согласия застройщика). Но после того как договор уступки прав зарегистрирован, покупатель должен поставить застройщика в известность о том, что к нему перешли права на объект. Для этого составленное в простой письменной форме уведомление направляется в адрес строительной компании. Этот документ должен содержать данные о первом участнике долевого строительства и новом инвесторе. Желательно приложить к уведомлению копию договора уступки.

Два вида уступки права требования по квартире

Согласно закону № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», уступка возможна в двух случаях: после полной оплаты стоимости договора или с одновременным переводом долга на нового участника долевого строительства.

1. Если оплата по договору полностью произведена, для регистрации потребуется справка о полной оплате.

2. Если первым участником строительства оплата внесена не полностью, одновременно с уступкой происходит перевод на покупателя остатка долга. Перевод долга на другое лицо возможен только при условии согласия кредитора. В таком случае на государственную регистрацию потребуется письменное согласие застройщика на уступку. Если согласия нет в перечне поданных документов, это является основанием для приостановления государственной регистрации договора уступки.

Пакет документов для оформления покупки квартиры у подрядчика

Все документы, необходимые для переуступки прав, делятся на те, что требуются для регистрации сделки в Росреестре, и те, что покупателю нужно собрать, для того чтобы защитить свои права в дальнейшем.

Документы, необходимые для Росреестра (все документы предоставляются в двух экземплярах: подлиннике и копии):

1) документ, подтверждающий оплату по договору, либо документы, подтверждающие одновременный перевод долга на нового приобретателя;

2) письменное согласие застройщика на уступку права требования по договору (если это предусмотрено договором долевого участия, а также если уступка происходит с одновременным переводом долга на покупателя);

3) нотариально заверенное согласие супруга;

4) если право требования находится в залоге, письменное согласие залогодержателя;

5) договор, на основании которого возникло обеспеченное ипотекой обязательство (для регистрации договора уступки в Росреестр обращаются две стороны договора);

6) согласие органов опеки и попечительства на уступку прав требования по договору, если участником долевого строительства является несовершеннолетний (недееспособный).

Документы, которые требуются покупателю квартиры

При покупке квартиры у подрядчика покупателя должны интересовать два основных момента: действительно ли подрядная организация имеет право распоряжаться этим объектом и была ли произведена оплата по договору.

Как правило, между подрядчиком и застройщиком заключается договор подряда с последующим поэтапным зачетом стоимости выполненных работ в счет оплаты приобретаемых объектов. По мере выполнения этих работ по двум этим договорам: договору долевого участия и договору подряда — производится зачет.

Здесь возможны два случая. Первый — когда квартира переоформлена на подрядчика (заключен договор уступки права требования или договор участия в долевом строительстве, зарегистрированный в Росреестре).

«В этой ситуации все достаточно просто, — объясняет адвокат адвокатского бюро «Союз» Юлия Михайлова. — По выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП) проверяется, действительно ли правообладателем является продавец, имеются ли ограничения или обременения права требования.

Стоит поинтересоваться у застройщика, была ли произведена оплата, как правило, у подрядчика на руках должен быть зарегистрированный договор и справки об оплате. Если есть предыдущие правообладатели, должны быть документы, подтверждающие их оплату предшествующим правообладателям, и так до момента оплаты застройщику. Если оплата производилась путем зачета взаимных требований, нужно требовать предоставления копии таких договоров. Это обезопасит покупателей от правопритязаний предыдущих продавцов. Особое внимание нужно обратить на условия, обязательные для договоров данного вида. Без них договор будет считаться незаключенным. Поскольку право требования вытекает из договора участия в долевом строительстве, все реквизиты указанного договора (номер и дату заключения, а также иные сведения, позволяющие установить объем уступаемых требований) необходимо указать в договоре уступки».

Второй случай, когда подрядчики не обладают юридическим правом требования в отношении объекта долевого строительства, квартира числится за застройщиком или за третьим лицом.

«В этом случае покупателю необходимо с особым вниманием отнестись к моменту передачи денежных средств, — считает Юлия Михайлова. — Если квартира числится за застройщиком, нужно требовать в подтверждение оплаты не только справку, но и иной документ (приходно-кассовый ордер и чек). Если квартира числится за физическим лицом, соответственно, именно это лицо должно выдать расписку в получении денежных средств. Хочется особо обратить внимание покупателей на то, что при совершении сделки необходимо изучить документацию застройщика: разрешение на застройку, проектную документацию и все изменения, внесенные в ее содержание. Бумаги, которые подтверждают, что у застройщика есть право на владение земельным участком. В сложных ситуациях следует привлечь для работы юриста».

В соответствии со статьей 17 федерального закона № 214-ФЗ, договор уступки права требования по договору долевого строительства подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Договор уступки считается заключенным только с момента государственной регистрации.

Елена Хамардюк, начальник отдела надзора за долевым строительством службы строительного надзора и жилищного контроля:

— Приобретая объекты у подрядных организаций, граждане должны понимать, какие документы необходимы для такой сделки, чтобы в случае возникновения судебных разбирательств в дальнейшем они могли отстоять свои права в суде. Требуется не только наличие справки от застройщика о выполненных подрядной организацией работах на объектах застройщика, но и все финансовые документы, подтверждающие расчеты между застройщиком и тем юридическим лицом, которому была передана квартира (зачет взаимных требований, формы выполненных работ), потому что справка от застройщика о выполненных подрядной организацией работах финансовым документом не является. И в случае возникновения ситуации, когда застройщик отдал помещение, оформил договор долевого участия с подрядной организацией, а та по каким-либо причинам своих обязательств не выполнила, работа не была завершена, а объект уже переуступила физическому лицу, защитит интересы дольщика.

Екатерина Шелавина, заместитель начальника отдела регистрации долевого участия в строительстве Управления Росреестра по Красноярскому краю:

— Случаев, когда регистрация сделки по переуступке права требования приостанавливается, в последнее время стало заметно больше. И хотя подобные ситуации, как правило, разрешаются, необходимые документы стороны оформляют и регистрация проводится, весь этот месяц, пока уступка приостановлена, покупатель проводит в нервном ожидании.

На практике покупатели зачастую не проверяют ни условия договора, ни наличие согласия застройщика на уступку объекта, это приводит к приостановке регистрации. Мы делаем запрос застройщику, и, если застройщик согласия на уступку не давал, а оно условиями договора предусмотрено, в регистрации договора будет отказано.

Покупателю нужно внимательно ознакомиться с содержанием первого договора долевого участия в строительстве, с тем, на каких условиях он заключался с первоначальным инвестором, удостовериться, что на квартире нет обременений (ипотеки). Если уступок было несколько, удостовериться, что оплата была произведена по всем.

В любом случае, нужно помнить, что все права на объект возникают только с момента регистрации, пока нет записи в реестре, что бы ни утверждал продавец, это лишь его слова, он действительно может распоряжаться объектом, только после того как появилась запись в ЕГРП.

Право требования в недвижимости

Право требования – это право физического или юридического лица на затребование имущества должника.

Возникает из залоговых и кредитных обязательств, а так же из иных законных прецедентов, в которых владелец имущества несёт обязательство по компенсации нанесённого ущерба или возврату заёмных средств.

Законы о праве требования недвижимости

Основные положения проистекают из законодательных норм главы 23 ГК РФ и Федерального законодательства «О залоге» от 29.05.92 г., принятого под № 2872-1.

В положениях статьи 334 ГК РФ указана возможность залогодержателя на затребование имущества собственника, в случае не исполнения условий по возврату инвестированных со стороны банка, заёмных средств (Взыскание долгов по ипотечному кредиту).

Если не исполненные кредитные обязательства должника соразмерны стоимости недвижимости, оказавшейся в залоге – допускается истребование заложенного объекта или закладной, оформленной на него в качестве гарантии для кредитора.

Например, оформление ипотеки всегда предусматривает позицию банка, гарантирующего возврат внесённых в покупку квартиры инвестиций, её обременением. Процедура опирается на положения Федерального закона об ипотеке № 102-ФЗ, принятого 16.07.98 г.

Практически весь срок расчета заёмщика с инвестором, приобретённая квартира остаётся в обременении кредитными обязательствами, то есть – в распоряжении инвестора. Данный факт не препятствует использованию помещения со стороны покупателя, но в имущественных сделках такое жильё участвовать не может.

Причина в том, что требование имущества взамен долговых обязательств может предъявляться только правоспособному лицу – тому, которое непосредственно участвовало в оформлении договора.

Разнообразие вариантов, в которых допустимо требование недвижимости в счёт инвестиций или уплаты долговых обязательств, классифицируются по позициям нарушений имущественных гарантий кредиторов и иных лиц, получивших данное право соответственно нормам законодательства.

Право требования аренды недвижимости

Между арендодателем и арендатором возникают гражданские правоотношения, регулирующиеся статьёй 606 ГК РФ.

На этом основании недвижимость передаётся от собственника помещений или земельных участков – к нанимателям, заключившим с собственником гражданский договор на использование и распоряжение недвижимостью, в пределах полномочий, установленных договором (см. Как правильно составить договор аренды).

Так же договором, или – с разрешения собственника, допускается пересдача аренды или перенайм жилья и иного объекта, на условиях субаренды или поднайма. Кроме этого, если такое положение не противоречит закону, допускается передача аренды в залог.

По преимуществу такие прецеденты возникают с земельными массивами, представляющими имущественный интерес у кредитора. Например – при финансировании возведения комплекса новостроек за счёт заёмных средств (см. Паевые инвестиционные фонды недвижимости).

В данном случае заём допускает обеспечения правом аренды, в том числе – полученным у муниципалитета.

Такое согласие может выражаться отдельным положением договора и определять главные условия его реализации.

Иногда согласием признаются отсутствие запрета на переход аренды иным правообладателям. Но такое юридическое основание имеет слабую базовую платформу, и не принимается в расчёт кредитными организациями.

В случае прекращения платежей по займу, обременённый кредитором участок земли отчуждается инвестору, на правах аренды. Он может пересдать его в субаренду иному юридическому (физическому) лицу для использования по назначению, покрыв тем самым, понесённые финансовые убытки.

То же предусматривается при аренде земель, предназначенных под разработку недр. Банки способны участвовать в проектах разработки в роли инвесторов.

Право требования возмещения убытков при аренде недвижимости

При найме жилья могут возникнуть ситуации, допускающие порчу имущества, нанесение вреда отделимым и неотделимым улучшениям. Подобные действия нанимателей помещений рассматриваются как прецеденты, существенно занижающие стоимость жилья при последующем найме. Или – предусматривающие внесение стоимости нарушений, при их восстановлении, за счёт собственника помещения.

В таких случаях собственник может затребовать внесение соразмерной платы за нанесённый ущерб.

Для этого потребуется соблюдение условий:

  • Договор найма помещения составляется письменно и удостоверяется сторонами.
  • Сделка регистрируется в Росреестре, а владелец квартиры (комнаты) уплачивает налог на прибыль, отчитываясь ежегодно.
  • Помещение передаётся нанимателю актом приёма-передачи, в котором указывается техническое состояние квартиры и иного имущества, переданного для использования по назначению.

Право требования недвижимости по договору долевого участия (ДДУ)

При срыве сдачи новостройки к назначенному сроку, дольщик может предъявить требование о возврате уплаченной в качестве инвестиции суммы средств. При этом допускается взыскание неустойки.

Но если квартира в новостройке оформлялась в ипотеку – возникают дополнительные расходы, нарушающие имущественные права не только физического лица, выступившего в роли инвестора, но и кредитора (закон № 102-ФЗ).

Ситуация зависит от того, что банк, оформивший ипотеку, взимает не только стоимость жилья, планирующегося при сдаче объекта в эксплуатацию, но и процентов по займу, в размере оговоренной договором процентной ставки годовых.

При не поступлении возврата кредитных средств, банк предъявляет обозначенные требования не в адрес реально полученной квартиры, а в адрес виртуального объекта, существующего лишь в документации. Поэтому взыскание кредитора будет направлено не в сторону заёмщика, а в адрес застройщика.

В случае банкротства, взыскатель получает требуемую сумму, от сбыта недвижимости банкрота (см. Что делать дольщику, если застройщик банкрот).

Исходя из таких неблагоприятных факторов, которые предусматриваются в результате мониторинга при выдаче займа, банки требуют дополнительных гарантий в виде:

Либо – в адрес созаёмщика или поручителя, которые вправе затребовать возмещение затрат по погашению долга заёмщика, после расчёта с банком. Тогда застройщик выступает ответчиком перед дольщиком, погашая полученные им убытки, при условии признания иска.

Право требования недвижимости по наследству

Обременённая недвижимость не допускается не только к имущественным сделкам, но и к включению в завещательное распоряжение собственника.

Впоследствии, по кончине должника, имущество передаётся наряду с долговыми обязательствами, которые требуют погашения со стороны наследников, вступивших в наследство на обозначенный объект (см. Наследование долга). Процедура перехода полномочий покойного осуществляется в соответствии со степенью родства претендентов на наследство.

При отказе от вступления в наследство, обременённое долгами, возникает переход допустимости участия в наследовании иным правообладателям. Банк, вправе принимать участие в наследственной процедуре, требуя, со своей стороны, исполнения ответственности за полученный заём.

В этом случае так же допускается претензия кредитора на восстановление финансирования, переданного покойному.

Наследственное право предусматривает соответствующие ограничения в возмещении долговых обязательств:

  • Требование банка не может превышать стоимость наследуемой массы.
  • На протяжении полугода, предусмотренного для рассмотрения наследственного дела, не взимаются проценты по кредиту.

Иногда недвижимость передаётся в фонд кредитной организации и выставляется на торги, а вырученные средства погашают заём (см. Реализация залоговой недвижимости).

Залог и уступка

Обременённое имущество или оформленная на него закладная допускают использования полномочий требования по ним, в качестве перезалога (см. Последующий залог недвижимости).

Так закладные могут мигрировать по системе банковских операций многократно, привлекая к владельцу ценной бумаги дополнительные инвестиции. В этом случае, с закладной или переоформленным обременением, передаются условия требования недвижимости, в случае прекращения поступления платежей.

Передача закладной обусловлена тем, что чем дольше производились выплаты по ипотеке – тем выше стоимость приобретённой квартиры.

Обременённое жильё, после расчёта по ипотеке, переходит в собственность приобретателя. Обременение снимается через процедуру регистрации в Росреестре. Собственнику требуется изъять из учреждения закладную (см. Прекращение залога недвижимого имущества). При её утере – восстановить официальным запросом по месту оформления ипотеки, а после восстановления – изъять дубликат.

При недобросовестном отношении к текущим платежам со стороны должника, учредитель может переуступить право требования долга третьим лицам. Переуступка производится договором цессии.

После его оформления – право требования возвращения долговых обязательств передаётся уполномоченному лицу, а предшествующий правообладатель закладной данную возможность утрачивает.