Переоформление ипотеки при продаже квартиры

Оглавление:

Законная и безопасная схема продажи ипотечной квартиры — подходит при любом банке

Статья обновлена: 29 сентября 2018 г.

Сама схема продажи ипотечной квартиры не сложная и подходит практически при любом банке. Но придется попотеть чтобы грамотно все реализовать. Поэтому сначала внимательно прочтите пример ниже, а после него уже переходите по ссылкам.

Кратко о самой схеме

Объясняем на примере: Покупатели согласились купить квартиру за 3 млн. руб., а долг по ипотеке у собственников (продавцов) — 900 тыс. руб. Покупателям нужно передать собственникам 900 тыс. руб. в качестве задатка. Собственники эти деньги отдадут своему банку, чтобы полностью погасить долг по ипотеке. Т.к. долг теперь погашен, собственники вместе с представителем банка снимают обременение (залог) с квартиры. После снятия обременение можно уже продать квартиру, точнее провести сделку купли-продажи. Для этого собственники вместе с покупателями оформляют договор купли-продажи и регистрируют сделку в МФЦ или Регистрационной палате. Остальные 2,1 млн.руб. покупатели передает продавцу перед сделкой купли-продажи «на руки» или кладут их на банковскую ячейку, т.е. продавец сможет их забрать, только когда покупатели станут собственниками.

Как ее реализовать

Схема продажи одна, но как ее реализовать зависит от того, как покупатели будут расплачиваться за покупку. Ведь есть покупатели, которые приобретают квартиру полностью за свои наличные, и есть те, которые сами с ипотекой (их большинство). Вариант продажи «ипотечникам» более сложный и многое зависит от банка покупателя.

В этом случае мы написали 2 варианта продажи:

Можете сохранить данные статьи в закладки и прочитать их, когда найдете покупателей. В них мы подробно и поэтапно расписали: как снять обременение с квартиры; какие документы нужны, как и где их получить; как зарегистрировать сделку купли-продажи; как продавцам можно получить деньги от покупателей после сделки и т.д.

Юристы помогут оформить продажу

Перейдите по ссылкам выше, внимательно прочтите статьи и скорее всего вы согласитесь — продать ипотечную квартиру довольно сложно. Поэтому советуем обратится к специалисту, который полностью организует всю продажу — от снятия обременения с квартиры до составления расписки о получении денег. Для этого обратитесь к юристу, у него можно бесплатно проконсультироваться. Задайте свой вопрос в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или в комментариях. Также можете позвонить по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

Если у Вас есть вопросы, бесплатно проконсультируйтесь у юриста ↓.

Задайте свой вопрос в форму ниже или в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана. Или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

Как продать квартиру находящуюся в ипотеке

Вопрос о возможности выставления на продажу квартиры, находящейся в ипотеке, очень важен. Некоторые владельцы ипотечной недвижимости сталкиваются с материальными трудностями: для них ежемесячные взносы становятся непосильными. У других возникает желание приобрести более просторное жильё. А третьи просто хотели бы заработать на ипотеке.

Эти и другие факторы заставляют владельца задуматься о продаже ипотечного жилья. Но ведь жилплощадь не принадлежит им полностью. Так можно ли продать квартиру, приобретённую в ипотеку?

Те, которых волнует данный вопрос, могут спокойно выдохнуть: ипотечную недвижимость можно продать и в текущем 2018 году. Только процедуру продажи необходимо осуществлять грамотно, руководствуясь установленными правилами. Статьи №29 и № 33 ФЗ, касающиеся ипотечного кредитования, предоставляют заёмщику право эксплуатации и продажи квартиры, купленной в ипотеку.

При этом владелец ипотечного жилья должен помнить ключевое правило: он не вправе совершать никаких сделок с квартирой (в том числе и продавать) без согласия кредитной организации. В ином случае все права на недвижимость передаются банку (ст. №301 ГК РФ).

Как продать ипотечную квартиру?

Существует четыре способа продажи ипотечного жилья:

  1. Досрочное погашение займа.
  2. Самостоятельная продажа.
  3. Продажа с помощью банка.
  4. Продажа долговых обязательств.

Досрочное погашение

Этот способ подразумевает поиск покупателя, который согласится купить жильё с обременением и выдаст продавцу деньги для досрочного погашения оставшейся части долга. Найти такого покупателя непросто: обременение квартиры часто отпугивает потенциальных покупателей.

Схема досрочного погашения ипотеки актуальна при продаже строящегося жилья. Жилплощадь в новостройках с хорошей планировкой пользуется повышенным спросом, и у добросовестного застройщика обычно нет отбоя от покупателей на те квартиры, которые находятся на завершающем этапе строительства.

Как проводится процедура продажа квартиры по схеме досрочного погашения ипотеки? Первый шаг – это получение согласия банка. Заёмщику нужно будет указать причину досрочного погашения кредита, ведь банку это не очень выгодно. Дальнейшие этапы процедуры:

  1. Определение суммы задолженности по кредиту.
  2. Составление соглашения между заёмщиком и покупателем (заверяется у нотариуса).
  3. Выписка заёмщика и всех членов семьи (в том числе и несовершеннолетних) из ипотечной жилплощади.
  4. Внесение задатка в размере, необходимом для полного погашения ипотеки.
  5. Закрытие ипотеки и снятие обременения с квартиры.
  6. Заключительный этап: переоформление перехода права собственности на квартиру в регистрационной палате.

Самостоятельная продажа

Ключевая рекомендация для продавца: не следует скрывать от потенциального покупателя тот факт, что продаваемое жильё находится под залогом у банка. Такое поведение будет расценено как вовлечение покупателя в афёру.

Сама же сделка совершается просто. Главное – всё делать по закону. Допустим, квартира понравилась покупателю и он решил её приобрести, зная, что недвижимость находится под обременением. Дальнейший ход сделки таков:

  1. Покупатель обращается к кредитору с изъявлением желания о выкупе залога.
  2. Сотрудники банка составляют с ним предварительное соглашение купли-продажи и нотариально заверяют документ.
  3. Покупатель вносит необходимую для погашения задолженности сумму в одну банковскую ячейку, оставшуюся для заёмщика сумму — в другую.
  4. С квартиры снимается обременение.
  5. Оформляется договор купли-продажи в Росреестре.
  6. Банк и заёмщик получают доступ к ячейкам с деньгами.

Продажа ипотечного жилья банком

При использовании данной схемы продажи ипотечного жилья банк уже выступает не в качестве стороннего наблюдателя. Он ведёт сделку от начала и до конца, выдаёт свою ячейку, занимается всеми документами. От продавца требуются лишь подписи. Сотрудники банка будут самостоятельно связываться с Регпалатой.

Покупатель ипотечного жилья вносит денежные средства в банковскую ячейку кредитора, а разницу между стоимостью жилья и задолженностью по ипотеке кладёт в другую ячейку. Далее банк сообщает Регпалате о выплате кредита, и с объекта продажи снимается обременение.

Такая схема не очень выгодна заёмщику: банк не особо заинтересован продать квартиру подороже. Ему важно вернуть долг, поэтому вполне достаточно того, чтобы сумма долга была аналогичной стоимости квартиры.

Продажа долговых обязательств

Данный способ подразумевает продажу заёмщиком своих долговых обязательств перед банком. В этом случае ипотечный кредит переоформляется на нового заемщика. Банк заключает договор с покупателем о переводе на него оставшейся части займа. Таким образом, уже новый заёмщик становится собственником ипотечной жилплощади и должником по кредиту.

Многие покупатели сами желают приобрести квартиру, находящуюся под обременением, ведь ипотечная недвижимость зачастую предлагается по более низкой стоимости. Для таких покупателей процедура оформления ипотечного займа почти не отличается от стандартной:

  • Кандидат предоставляет пакет документов для рассмотрения заявки на ипотечный заём.
  • В случае одобрения проводится оценка приобретаемой недвижимости.

Перерегистрацией залога в Росреестре занимается исключительно банк. Заёмщику остаётся только подписать документ о переуступке долгового обязательства.

В случае переоформления кредита в качестве покупателя может выступить и другая кредитная организация. В подобной ситуации ипотечный заём переводится на банк, который предоставил новый кредит для погашения старого. В наши дни это довольно частое явление, так как с каждым годом банки уменьшают процент по кредиту. А заёмщик, нашедший банк с более приемлемой процентной ставкой или более лояльными условиями, проводит перекредитование ипотеки, переведя долг в другую кредитную организацию.

Заёмщику данная процедура приносит несомненную выгоду. Однако далеко не каждый банк даёт согласие на подобную сделку: одни банки не разрешают перекредитование ни под каким предлогом, другие – накладывают на заёмщика штрафные санкции, которые порой достигают немалых сумм.

Налоговые обязательства

Продавцу ипотечного жилья следует учесть один нюанс: если недвижимость находится в его собственности менее 3-х лет и продана по более высокой стоимости, ему придётся заплатить налог с продажи квартиры (13%) .

Нюансы продажи недвижимости, купленной по военной ипотеке

Согласно закону, жильё, купленное с использованием целевого жилищного и ипотечного займов, до момента полного погашения кредита является залогом не только у кредитной организации, но и у Минобороны РФ.

Обременение будет снято с квартиры только после полного погашения займа и после достижения заёмщиком 20-летнего срока службы. Схема продажи такой квартиры обычно включает поиск средств для погашения ЦЖЗ.

Алгоритм проведения сделки следующий:

  1. Продавец уведомляет банк и Росвоенипотеку о своём желании продать жильё и снять обременение.
  2. Уточняет в банке сумму долга.
  3. Погашает сумму задолженности.
  4. Находит покупателя на жильё.
  5. Получает документ о снятии обременения.
  6. Получает в Росреестре документ на право собственности.
  7. Продаёт квартиру по обычной схеме.

Важно: для погашения долга перед Росвоенипотекой (как и для погашения части задолженности перед банком-кредитором в случае гражданской ипотеки) можно использовать средства, полученные в рамках материнского капитала.

Видео: Процедура продажи ипотечной недвижимости

Документы для продажи ипотечной недвижимости

Проведение процедуры продажи ипотечного жилья требует от заёмщика подготовки полного пакета документов. Что в него входит?

  • документ, подтверждающий платёжеспособность;
  • договор купли-продажи с покупателем;
  • справка об отсутствии задолженности по кредиту;
  • закладная по займу;
  • документ о зачислении покупателем средств на недвижимость, которыми будет погашён остаток по кредиту;
  • документ, подтверждающий снятие квартиры с обременения.

Таким образом, продать квартиру, находящуюся в ипотеке, можно. И даже несколькими способами. Главное – провести процедуру грамотно, не скрывая ничего ни от банка, ни от покупателя.

Продажа квартиры с ипотечным кредитом

Тяжелая экономическая ситуация в России привела к росту просроченных задолженностей по ипотеке. Согласно данным Банка России, долг в сегменте ранней просрочки – до 1 месяца – уже летом текущего года составил 73% и достиг 130 млрд рублей. Задолженности сроком до 3-х месяцев достигли 35 млрд рублей, от 91 до 180 дней – 22 млрд рублей, свыше 180 дней –109 млрд рублей.

В текущем периоде положение дел продолжает ухудшаться: осенью по стране прокатилась новая волна сокращений и банкротств, люди массово теряют работу и не имеют возможности продолжать выплачивать ипотечные кредиты.

В таких обстоятельствах остается лишь продать не выкупленную до конца квартиру тому, кто будет в состоянии за нее заплатить.

Порядок действий

Первым делом о своем решении продавцу нужно уведомить банк. Согласно ст. 29 и 33 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», действующей редакции от 7 мая 2013 года за номером 102-Ф3, заемщик имеет право всего лишь пользоваться заложенным имуществом, содержа его в надлежащем виде, но не имеет права им распоряжаться без согласия банка – дарить или продавать третьим лицам. «Ипотечник» погашает все коммунальные платежи, выписывается (если есть куда) из квартиры и начинает искать покупателя. Обычно вопрос о выписке владельца из квартиры возникает, когда уже есть покупатель, который диктует условия: требует выписаться до сделки или в ее процессе.

Банки без энтузиазма дают разрешение на продажу «ипотечных» квартир, поскольку это лишает их части прибыли. В некоторых договорах на этот случай прописано применение штрафных санкций или заградительных комиссий. В то же время, если возможность продажи квартиры в обременении прописана в заключенном договоре, банк не вправе отказать должнику. Да и взыскать штрафы с разорившегося гражданина бывает проблематично.

После получения от банка разрешения на сделку заемщик находит покупателя и с его помощью (как вариант) погашает долг перед банком. Выплачиваемая сумма засчитывается в общую стоимость продаваемого объекта, после чего происходит процедура снятия обременения.

Не всякий покупатель готов приобрести квартиру с обременением, но привлекательным фактором в этом случае является довольно низкая цена продаваемого объекта. Бывает, что жилье кажется покупателю очень привлекательным по всем параметрам: стоимость, расположение, состояние и пр. И тогда он решает пойти на риск.

Часто к схеме досрочного погашения прибегают при покупке строящегося жилья, находящегося под ипотекой. После выплаты банку всех долгов и снятия обременения продавец и покупатель квартиры через пять рабочих дней посещают регистрационную палату и оформляют уступку прав требования по договору участия в долевом строительстве или регистрируют переход права собственности по договору купли-продажи (если договор уступки прав требования уже не возможен).

После регистрации перехода права собственности или договора уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве продавец забирает остаток средств из депозитарной ячейки.

Крайне редко бывает, что новый покупатель квартиры просто переоформляет ипотеку на себя. Тогда квартира остается в залоге у банка, а обязательства по выплате кредита переходят к новому собственнику.

Заемщик не сможет оформить сделку купли-продажи без предварительного погашения задолженности перед банком. На сегодняшний день моратория по погашению задолженности нет, но есть нюанс: заемщик не вправе погасить свою задолженность в любое удобное ему время, а только в день следующего текущего платежа (раз в месяц) по кредитному договору. За этот месяц банк насчитает проценты и при аннуитентных, то есть равных платежах. Разумеется, они в этот месяц будут самыми большими, так как насчитываются сразу на всю сумму долга.

Не стоит рисковать

Продавать или покупать обремененную квартиру самостоятельно довольно опасно – считает руководитель компании НПК «Оптимус» Роман Писарев.

– Подобного рода сделки должны проходить под патронажем опытных юристов, контролирующих заполнение всех сопровождающих документов.

Оплата при покупке происходит на расчетный счет банка должника, квартиру надо проверить с точки зрения ее юридической чистоты, собрать информацию о продавце. Каждое финансовое движение должно быть подтверждено документально.

Новый собственник (покупатель) вносит деньги на счет банка-кредитора, выдается закладная и снимается обременение, и затем уже проводится сделка купли-продажи недвижимости. Чтобы обезопасить покупателя, необходимо заключить договор задатка или предварительный договор купли-продажи в той же форме, в какой будет заключаться основной договор купли-продажи, а это может быть как простая письменная форма, так и нотариально заверенный договор.

100%-но гарантировать безопасность при таких сделках бывает трудно. Хорошо, если гражданин покупает «ипотечную» квартиру за наличный расчет: тогда часть суммы закладывается в ячейку под продавца, а другая часть – под сотрудника банка. И никто не имеет к этим деньгам доступа до окончания оформления сделки, ее окончательного завершения. То есть договор займа – это риск, а расчет через ячейку – это безопасный вариант.

А вот если покупатель тоже «ипотечник», тогда бывает тяжело осуществить сделку. Поскольку у такого человека, как правило, нет достаточных собственных средств, чтобы погасить задолженность продавца в нужном объеме. Да и временной интервал для получения закладной, снятия обременения, предоставления пакета документов своему банку – невелик: все надо успеть провернуть за короткий срок. Поэтому два «ипотечника» – это сложная история, и не все юристы за нее берутся.

– Покупатель в этом случае рискует тем, что может потерять часть денег, переданных на погашение кредита продавца по ипотеке, – комментирует Марсель Ахметшин, гендиректор компании Home Way. – Ведь тот может передумать продавать квартиру после уплаты банковских процентов. У покупателя должна быть договоренность с банком о том, что обременение будет снято только по завершении сделки купли-продажи.

Бывает, что в одном и том же банке выдачей кредита по ипотеке и разборками с должниками занимаются разные отделы, никак не взаимодействующие между собой. Вот недавний пример: заемщик разорился, отказался выплачивать проценты. А Сбербанк отказался делать договор *цессии (*соглашение по отчуждению прав на кредиторскую задолженность другому физическому лицу или по передаче какого-либо материального обязательства, или, как его называют, «уступки прав требования» без согласия должника). То есть буквально месяц назад Сбербанк наложил запрет на продажу даже собственных залоговых объектов. При этом покупатель, разумеется, опасается, что его никто не страхует на сделке, и после передачи части денег продавцу для покрытия долга тот передумает продавать свою квартиру. Получается замкнутый круг. Опытный юрист при этом способен найти выход из любой ситуации. Каждый случай требует индивидуального подхода: надо смотреть, какова сумма долга у заемщика, какой банк его кредитует, какие документы наличествуют.

Армен Ханоянц, руководитель направления «Продукты для бизнеса» в компании ЦИАН, несколько лет назад провел две такие сделки и рекомендует не опасаться, а тщательно готовиться к продаже: «Никакой большой сложности или проблемы в продаже таких объектов нет. Конечно, сделка сложнее обычной и стоит обратиться к профессиональному риэлтору, который поможет грамотно представить ваш объект на рынке, подготовить документы и найти покупателя. Более того, ипотечную квартиру можно также приобрести в кредит. Если покупатель берет кредит в том же банке, то сделка пройдет еще легче. Мне пришлось дважды продавать ипотечное жилье. Если вы решили продать квартиру, ипотека – это не то, что должно останавливать и пугать, главное – найти клиента».

Подводные камни

«Проблемы с проведением сделки могут возникнуть, например, в случае, если кредит взят собственником в одном банке, а покупатель – клиент другого банка, – делится опытом Роман Писарев. – Вот совсем недавний случай из моей практики: продавец брал ипотеку в ВТБ, а покупатель оказался клиентом Сбербанка. Менеджер Сбербанка занял жесткую позицию: отказался финансировать покупку квартиры с ипотечным обременением. Схемы взаимодействия в данной ситуации между банками РФ совершенно не отрегулированы, поэтому процесс договора заходит в тупик. В пределах одного банка механизм подобных сделок отлажен лучше: происходит закладка денежных средств, равных сумме долга, в ячейку – под сотрудника банка, а разница идет продавцу. Одновременно фиксируется завершение сделки и снятие обременения с продавца, а ипотечным кредитом обременяется уже новый владелец (покупатель). На взаимозачеты отечественные банки не идут. Поэтому продавец (либо своими средствами, либо средствами покупателя) гасит задолженность, после чего покупатель приобретает право собственности на покупаемый объект, который переходит в залог банку, уже по новому кредитному договору. Теперь уже новый собственник квартиры будет оплачивать за нее банку кредитные платежи.

Покупатель никогда не принимает на себя обязательства по кредитному договору продавца. Банк заемщика обычно настаивает на погашении всех долгов клиента для снятия с объекта обременения, т.е. на возвращении всей суммы кредита. После чего банк покупателя уже может рассмотреть этот объект для кредитования.

Вся процедура происходит следующим образом:

Продавец с покупателем заключают предварительный договор купли-продажи и заверяют его нотариально, в случае если основной договор купли-продажи подразумевает нотариальное заверение.

Затем покупатель вносит денежные средства, необходимые для погашения задолженности заемщика перед банком, в одну депозитную ячейку, а оставшуюся при покупке сумму – в другую.

С квартиры снимается обременение в органах Росреестра и регистрируется переход права собственности к покупателю – что подается одним пакетом документов. Затем банк и заемщик получают доступ к своим ячейкам – после оформления и регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи в Росреестре.

Можно все поручить банку

Бывает, что заемщик по каким-то уважительным причинам не может лично контролировать процесс продажи своей «ипотечной» квартиры (уехал жить в другую страну, попал в тюрьму, серьезно заболел, не имеет времени и возможностей и проч.). Тогда продажей залоговой квартиры приходится заниматься представителям банка-кредитора.

В таком случае банк сам ищет нового покупателя, сделка проводится между банковским менеджером и новым клиентом в отсутствии первого заемщика. Остаток суммы от сделки помещается в депозитарную банковскую ячейку (если он есть) и заемщик (либо его доверенное лицо) может забрать его после завершения бюрократических формальностей.

Банк при этом сам занимается подготовкой всех документов, оценкой приобретаемой недвижимости и ее страхованием, перерегистрацией обременения в Росреестре по случаю появления нового владельца квартиры.

Заработать не получится

– Может ли заемщик как-то заработать на продаже своей ипотечной квартиры, если он – участник долевого строительства?

Роман Писарев:

– Когда-то это было возможно, но не при нынешнем состоянии экономики. Время подобных заработков давно прошло, рынок очень сильно «просел». Сегодня нет смысла брать в кредит деньги у банка для того, чтобы заработать на разнице между стоимостью квартиры на этапе котлована и финальной стадией строительства. В прежние годы рынок рос, а сегодня мы наблюдаем стагнацию или даже падение спроса и цены на «квадрат». Застройщики стараются привлечь клиентов все бóльшими скидками. Сроки сдачи объектов постоянно отодвигаются, инфляция прогрессирует, и риски «ухода в минус» при подобном бизнесе весьма велики, а прибыль – ничтожна. Законодательство тоже изменилось не в пользу покупателя. Если раньше необлагаемую налогом сделку по продаже недвижимости можно было провести через 3 года после покупки квартиры, то сейчас – только через 5 лет. Да и налоговая база теперь рассчитывается из кадастровой стоимости жилья. Даже при занижении стоимости сделки эти обстоятельства сильно бьют по карману покупателя.

Вот нагородили огород в начале статьи! Проблема одна — во взаимодействии банков. Если покупатель одобрит ипотеку в том же банке, где и продавец — вообще нет проблем. Закладка в две ячейки, из одной возьмет деньги банк остаток по кредиту, из другой продавец себе оставшееся. А в чем риск — вообще не поняла, если даже без последующей ипотеки. Просто одновременно с ДКП подать документы на снятие обременения, это и при других сделках бывает. На две бумаги больше или по времени подольше, а риск при чем? И будут ли в банке прислушиваться к совету опытного юриста покупателя, если там своих юристов полно?

А зачем банкам взаимодействовать? Какой интерес?

Ключевая проблема продажи ипотечной квартиры в том, что «не всякий покупатель готов приобрести квартиру с обременением, но привлекательным фактором в этом случае является довольно низкая цена продаваемого объекта» По документам и юр.моментам с банком и т.пр. — все решаемо, если мотивированный покупатель есть. Вот как его найти, не снижая цену ниже рыночной — вот главная проблема продавцов таких квартир.
Работая локально по району, вижу квартиры, которые уже почти год стоят в рекламе, снизились на сегодняшний день в цене на 3 млн.р., и до сих пор не проданы, а в это время у них валютная ипотека каждый месяц капает. Зато сами с усами.

Ну и статья! «Банки без энтузиазма дают разрешение на продажу «ипотечных» квартир, поскольку это лишает их части прибыли. » Если квартира продается, то обычно у банка выбор простой:
— получить дефолтный кредит на балансе
— продать квартиру, закрыть кредит и избежать проблем
Какая может быть «прибыль», если заемщик не может кредит обслуживать.

Вот тоже замечательный момент: «Бывает, что заемщик по каким-то уважительным причинам не может лично контролировать процесс продажи своей «ипотечной» квартиры (уехал жить в другую страну, попал в тюрьму, серьезно заболел, не имеет времени и возможностей и проч.). Тогда продажей залоговой квартиры приходится заниматься представителям банка-кредитора.» Возникает простой вопрос: а зачем банку действовать в интересах своего бывшего заемщика? Зачем продавать по максимальной цене? Банку надо закрыть долг — и все!

Можно сделать через аккредитив, сумму кредитной задолженности положить на безотзыаный аккредитив, а остальную в ячейку продавцу. Мой супруг сотрудник банка кредитора, предложили снять залог с одной квартиры и наложить залог на другую более дорогую. Предмет нового залога- квартира больше и дороже в том же доме. Банк категорически отказал. Не хотят они заморачиваться.

Я продавал квартиру в иппотеке. Мы подали договор купли продажи в росреестр потом покупатель погасил мой иппотечный займ и мы донесли в это дело справку из банка о том что заёмщик погасил иппотеку и залог с квартиры снимается.

Подскажите,какие банки кредитуют ипотечные квартиры другого банка? Сейчас хотим купить в ипотеку( своих денег не хватает) ипотечную квартиру в Москоммерц банке,но он кредитует только собственную недвижимость. А эта квартира ещё в собственности у продавца. Взять потребительский не вариант,слишком суммы большие. Топ-банки отказываются кредитовать квартиры в обременении,а здесь в статье это так легко написано. В каком же банке кредитуют квартиры с обременением в другом банке?

Вопрос. У нас Сбербанк отказывается кредитовать залоговую квартиру своего же отделения! Говорит ,что с сентября этот продукт не работает. Самое обидное, что Покупатель есть.

Не берите в ипотеку, лучше взять потребительский с чуть более высокой суммой, чем ипотечный.Ипотечный кредит, при вашем правильном подсчете, будет намного дороже, да и риски велики. Продать сможете с потребительским кредитом в любой момент, а с ипотекой- сложно, даже очень.

В этом году я провел 3 сделки по продаже залоговых квартир. В следующем думаю будет не меньше. Статья — несоответствие реальности. Проблем никаких с банками нет. При условии если риелтор опытный. А основные проблемы с которыми придется столкнуться: 1.Уменьшение количество покупателей из ряда альтернативщиков и ипотечников/сертификатчиков 2.Некомпетентность как ни странно самих риелторов. Как со стороны покупателей, так и продавца 3. Страх физиков (в силу отсутствия знаний). Все. Других преград не вижу.

Процесс продажи квартиры по ипотеке: риски продавца

Далеко не каждый покупатель имеет возможность приобрести понравившуюся квартиру за наличные деньги. Чаще всего он прибегает к заемным средствам. Естественно, продавцов интересует, какие риски таит продажа квартиры по ипотеке, как не остаться без недвижимости и без денег.

Последовательность реализации квартиры по ипотеке

Саму процедуру продажи жилья с использованием ипотечных средств представляют себе не все участники сделки. В большинстве случаев всю работу берут на себя риелторы, представляя ее очень сложной и запутанной. На самом деле весь процесс строго регламентирован законом, а алгоритм составлен так, чтобы в нем мог разобраться даже неподготовленный человек. При этом все возможные риски как для продавца, так и для покупателя сведены к минимуму.

Порядок продажи квартиры через ипотеку выглядит так:

  • продавец и покупатель обсуждают между собой все детали сделки, договариваются, что продажа квартиры будет осуществляться через ипотеку;
  • для закрепления сделки стороны заключают предварительный договор, покупатель выплачивает задаток, составляется расписка о передаче денег;
  • производится оценка стоимости квартиры у независимого специалиста, она должна соответствовать цене, указанной в основном договоре;
  • покупатель передает продавцу те документы (оригиналы или заверенные копии), которые потребует банк, – это необходимо для устранения рисков мошенничества со стороны продавца;
  • после одобрения сделки кредитором стороны заключают между собой основной договор на заранее оговоренных условиях;
  • договор регистрируется в Многофункциональном центре или непосредственно в Регпалате;
  • покупатель берет выписку в Росреестре, что квартира принадлежит ему, т. е. подтверждающий документ, что произошла перерегистрация права собственности, – стандартное свидетельство в Регпалате больше не выдается;
  • со всеми документами стороны подходят в банк, и тот перечисляет на счет продавца необходимую сумму, а с покупателем заключает договор ипотечного кредитования.

Эта процедура – самая простая и оптимальная, ей следуют в крупных банках, например в Сбербанке. Благодаря следованию этому алгоритму можно уберечься от мошенничества и нивелировать все возможные риски.

Варианты расчетов

Чтобы стороны были точно уверены, что передача денег произойдет в срок, можно воспользоваться несколькими вариантами расчетов. Как именно произвести передачу средств, продавец и покупатель должны решить сами, взвесив все за и против. Самые оптимальные следующие способы:

  1. Безналичным путем с использованием посредника. В данном случае – банка. Он переведет деньги продавцу напрямую, минуя покупателя, как только получит подтверждение, что сделка благополучно завершилась. Для осуществления этого процесса продавец должен иметь в банке расчетный счет.
  2. С использованием банковской ячейки. В этом случае покупатель обналичивает полученные от банка средства и закладывает их в ячейку. Продавец получит к ней доступ, как только предъявит выписку из Росреестра, что квартира принадлежит покупателю, а также подписанный договор купли-продажи.

Статья в тему: Как пользоваться банковскими ячейками правильно?

Эти два способа полностью устраняют риск неполучения денег после завершения сделки. Покупатель уже не сможет отказаться от оплаты, так как перевод средств будет зависеть не от него.

Какие документы понадобятся

Для того чтобы осуществить сделку купли-продажи недвижимости с использованием ипотечных средств, продавец должен будет предоставить банку документы на квартиру для проверки юридической чистоты. В их число обычно входят:

  • копия паспорта собственников жилья;
  • технический паспорт квартиры;
  • кадастровый паспорт с экспликацией и указанием инвентарной стоимости (не старше 5 лет, в противном случае нужно его обновить);
  • свидетельство о праве собственности на «недвижку» либо соответствующую выписку из Росреестра;
  • документ, на основании которого продавец стал собственником помещения, – договор, завещание, ордер и т. д.;
  • выписка из Росреестра, подтверждающая, что квартира не заложена и не арестована;
  • расширенная выписка из жилконторы, подтверждающая, что в квартире не прописаны «проблемные» жильцы, например, отбывающие наказание в местах не столь отдаленных;
  • оценка стоимости жилья.

Данный список составлен на основе пакета документов, которые требует Сбербанк. Возможно, при обращении в другое финансово-кредитное учреждение нужно будет приложить еще какие-то бумаги. Лучше узнать это заранее.

Многие продавцы интересуются, нет ли риска в предоставлении документов на квартиру третьим лицам, – например, часто опасаются, что покупатель или риелтор произведет сделку на основании этих бумаг.

На самом деле это невозможно – без подписи обоих сторон на договоре перерегистрации права собственности не произойдет. Но если есть сомнения в чистоте намерений риелтора или продавца, то можно поступить так:

  • предоставить только копии документов;
  • лично сопроводить сдачу документации в банк;
  • не подписывать никакие расписки и поручения, кроме основного договора купли-продажи.

Сдачи документов не избежать – этого требует порядок оформления ипотечных сделок в банках. Дело в том, что квартира продавца после подписания договора и передачи денег переходит под залог кредитору, и он должен быть уверен, что жилье юридически чистое и что его стоимость соответствует среднерыночному показателю. В противном случае сделка не состоится.

Какие риски несет продавец?


Считается, что самый большой риск, который несет продавец дома или квартиры, – неполучение денег от покупателя после того, как сделка завершена. Однако в случае с ипотекой это практически невозможно по ряду причин:

  • сделка строго контролируется банком, и в большинстве случаев переводом денег продавцу будет заниматься он;
  • при закладывании денег в ячейку или переводе на специальный расчетный счет они уже де-факто будут принадлежать продавцу, останется лишь подтвердить факт перехода права собственности;
  • в случае непоступления оплаты сделка в соответствии с действующим законодательством может быть оспорена в суде и признана недействительной, и продавец сможет спокойно вернуть себе квартиру.

Риск, что продавцу попадут поддельные средства, так же эфемерен, как и упомянутый выше. Если деньги переводятся банком, то они по умолчанию будут подлинными. Даже если покупатель передает часть средств наличкой, их всегда можно проверить тут же в банке на специальном аппарате.

Другой риск, который более реален – банк не одобрил сделку. Причин этому много, но служба безопасности раздачей комментариев обычно не занимается, поэтому узнать, в чем проблема, довольно сложно.

В этом случае продавец рискует только тем, что ему придется вернуть залог, поскольку сделка была сорвана по вине третьих лиц, а не инициативе покупателя. Неправомерно требование вернуть залоговые средства в двойном размере, так как продавец от своей части договоренности не отказывался. Поэтому средства, переданные продавцу в качестве залога, лучше пока никуда не тратить.

Кстати, это бывает довольно проблематично, и если имеется цепочка сделок, то это может поставить продавца в невыгодное положение. Так, выступая по одной договоренности продавцом, в другом случае он является покупателем: к примеру, он продает квартиру гражданину А, а покупает жилой дом у гражданина Б. Если банк откажет гражданину А в предоставлении ипотеки, то предварительный договор теряет свою силу, и тот потребует назад свой залог. Но предоплата уже передана гражданину Б за жилой дом. Поэтому продавцу придется либо объяснять тому ситуацию и просить залог назад, либо платить деньги гражданину А из своего кармана.

Подобной ситуации можно избежать, если не передавать залог далее по цепочке до тех пор, пока банк не даст одобрение на ипотеку. Конечно, можно потянуть время и найти другого покупателя. Но если проблема именно в квартире продавца, то ситуация повторится. Поэтому следует заранее перед продажей проверить свою квартиру на юридическую чистоту, обратившись к профессиональным оценщикам или риелторам.

Процедура продажи квартиры через ипотеку построена таким образом, чтобы минимизировать возможные риски со стороны продавца и покупателя. Если средства переводятся непосредственно банком или под контролем банка, то риск неоплаты или передачи поддельных денежных знаков практически исключен. Более реальный риск возникает, если банк не одобрил ипотеку, а продавец уже потратил аванс тем или иным способом. В этом случае ему придется возвращать средства покупателю из своего кармана. Поэтому предоплату лучше попридержать.

Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка?

Недвижимость, приобретенная по договору ипотеки, является залоговым имуществом банка до полного погашения задолженности по кредитному договору. Основываясь на этом факте, многие пребывают в уверенности, что квартиру в ипотеке Сбербанка невозможно продать. На самом деле это не так.

Почему продают квартиры в ипотеке?

С приобретением квартиры жизнь не заканчивается, а течет своим чередом. Кто-то разводится, кто-то теряет работу и больше не справляется с кредитной нагрузкой, у кого-то финансовое состояние наоборот улучшилось и появилось желание купить квартиру больше прежней. Ситуаций, при которых возникает желание продать квартиру в ипотеке множество. И в любом из случаев это желание может быть реализовано.

Как банки к этому относятся?

Если банку привести аргументированные доводы необходимости продажи имущества, он не откажет в осуществлении операции. Более того, банки часто становятся активными участниками сделки, сами находят покупателей, предлагают клиентам удобные и безопасные формы расчетов. Сегодня продажа квартиры, находящейся в залоге у банка, не редкость, схема прозрачна и отработана, поэтому не пугает и покупателей.

Снятие обременения

При ипотечном кредитовании недвижимость, которая приобретается за кредитные средства, остается в собственности залогодателя, и оформляется в залог банку, выдавшему кредит. После погашения кредита залогодатель имеет право снять обременение с оформленной в залог недвижимости, а именно погасить регистрационную запись об ипотеке в ЕГРП. После этого собственник квартиры может получить новое свидетельство или выписку из ЕГРП, в котором не будет отметки об обременении.

Сотрудники Сбербанка должны связаться с заемщиком в течение 3-х рабочих дней с момента полного погашения ипотечного кредита для согласования дальнейших действий по снятию обременения. Если этого не произошло, необходимо позвонить в банк по телефону +7 (495) 665-86-36 (добавочный номер 1) или обратиться в письменном виде, отправив электронное сообщение по адресу: [email protected]

Действия банка и клиента схематически представлены на рисунке.

Как продать квартиру в ипотеке от Сбербанка?

Предлагаем детально разобраться, как продать квартиру в ипотеке от Сбербанка.

Нужно ли разрешение банка

Согласно нормам ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодатель вправе продать квартиру, купленную в ипотеку, при условии получения согласия кредитной организации, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Собственнику квартиры, которая находится в ипотеке, необходимо обратиться в отдел ипотеки Сбербанка, сообщить о готовящейся сделке и условиях ее проведения. Специалист проконсультирует о дальнейших действиях и рассчитает остаток по кредиту, который необходимо оплатить, чтобы банк счел договор полностью завершенным и в дальнейшем снял с недвижимости обременение.

Как получить разрешение

Чтобы получить разрешение банка необходимо привести аргументированные доводы необходимости такой продажи, а также согласовать с банком цену продажи. Для банка главное – получить назад свои деньги, поэтому если его устраивают условия сделки, причин для отказа не должно быть.

Можно выделить следующие способы продажи ипотечного жилья:

  • самостоятельная продажа
  • продажа при помощи Сбербанка
  • продажа через риэлтора

Продажа без участия банка

В этом случае банк необходимо предупредить о готовящемся досрочном погашении сделки. Просить разрешение на продажу квартиры в ипотеке не нужно.

После этого владельцу квартиры необходимо:

  • найти покупателя, который согласится дать часть денег на погашение задолженности продавца перед банком для снятия с объекта недвижимости обременения
  • с покупателем составить договор задатка или предварительный договор купли-продажи
  • погасить задолженность перед банком
  • собственникам совместно с банком снять обременение с квартиры
  • оформить договор покупки-продажи квартиры
  • зарегистрировать сделку

Продажа с участием Сбербанка

Согласно политике Сбербанка, квартиру в ипотеке можно продать только путем погашения оставшейся части кредита. Сделать это можно с участием самого банка.

Подписывается предварительный договор купли продажи. Средства по этому договору идут на погашение кредита. Остаток средств закладывается в банковскую ячейку. Как только кредит погашен, подписывается основной договор купли-продажи, где указывается, что определенная сумма внесена до его подписания.

Пока продавец оформляет справку о погашении кредита, договор хранится у покупателя. После снятия обременения происходит полный расчет и переоформление недвижимости на покупателя.

Продажа через риэлтора

Продажа квартиры через риэлтора в целом не отличается от продажи самостоятельно или через банк, поскольку Сбербанк приветствует продажу таких квартир только путем погашения долга. При обращении к риэлтору можно рассчитывать на профессиональный подход в составлении договоров, прохождение всей процедуры с меньшими затратами нервов и времени.

Продажа квартиры по “военной” ипотеке

В случае, если квартира приобреталась в рамках «военной ипотеки», продать ее также возможно. В этом случае чтобы снять обременение необходимо полностью погасить долг банку и вернуть выплаты, произведенные из госбюджета. Деньги, возвращенные военнослужащим государству, заново учитываются на счете участника НИС и могут использоваться для покупки жилья. Такая схема может повторяться до достижения военнослужащим 42-летнего возраста.

Процесс продажи квартиры можно условно поделить на 5 этапов:

  • оповещение банка и Росвоенипотеки о намерении снятия обременения для последующей продажи жилья
  • одновременная подача заявления на повторное получение свидетельства участника реестра НИС, чтобы иметь возможность еще раз купить квартиру по военной ипотеке
  • выяснить у банка размер долга по кредиту для полного его погашения
  • получение документального подтверждения о снятии обременения
  • получение свидетельства о собственности в ЕГРП

Продажа квартиры, купленной на материнский капитал

Продать квартиру, купленную в ипотеку на материнский капитан, достаточно сложно. Причина объясняется тем, что квартира служит для банка залогом того, что заемщик выполнит свои обязательства. Если этого не происходит, квартира продается, а долг погашается деньгами, вырученными от продажи. Только вот продать квартиру, в которой собственник ребенок, можно только предоставив ему соответствующую долю. А сделать это на практике не так-то просто.

Продажа квартиры при разводе

Продажа квартиры при разводе существенно не отличается от перечисленных выше вариантов. Важно выполнить одно условие – предупредить банк о разводе, поскольку процесс расторжения брака относится к значимым изменениям в жизни заемщиков.

Как оплачивается налог при продаже?

При продаже квартиры, которая находится в собственности менее 3-х лет, продавец в соответствии с Налоговым кодексом РФ должен задекларировать налог и уплатить с него налог с продажи квартиры.