Обязать заключить основной договор

Определение СК по гражданским делам Верховного суда Чувашской Республики — Чувашии от 04 мая 2012 г. по делу N 33-1396/2012 (ключевые темы: предварительный договор — нежилые помещения — основной договор — договор купли-продажи — верховный суд РФ)

Определение СК по гражданским делам Верховного суда Чувашской Республики — Чувашии от 04 мая 2012 г. по делу N 33-1396/2012

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики в составе:

председательствующего Лысенина Н.П.

судей Александровой А.В., Комиссаровой Л.К.

при секретаре Калягиной Э.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Чувашской Республики гражданское дело по иску ООО «. » к Обрядиной И.В. о понуждении к заключению основного договора купли-продажи,

поступившее по апелляционной жалобе Обрядиной И.В. на решение Московского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от 06 марта 2012 года, которым постановлено:

обязать Обрядину И.В. заключить с ООО «. » основной договор купли-продажи нежилого помещения (машино-место во встроенной подземной автостоянке) от 11 января 2012 года.

Взыскать с Обрядиной И.В. в пользу ООО «. » уплаченную госпошлину в размере . руб..

Заслушав доклад судьи Александровой А.В., судебная коллегия

ООО «. » обратилось в суд с исковым заявлением к Обрядиной И.В. об обязании заключить основной договор купли-продажи нежилого помещения (машино-место во встроенной подземной автостоянке).

Свои исковые требования мотивирует тем, что между ООО «. » и Обрядиной И.В. был заключен предварительный договор купли — продажи от 14 мая 2010г. N 5 нежилого помещения под условным N . (машино-место во встроенной подземной автостоянке). Из пункта 1.1 Предварительного договора следует, что Стороны обязались заключить основной договор купли-продажи не позднее 15 дней после регистрации права собственности продавца на нежилое помещение и 100 % оплаты Покупателем цены нежилого помещения на условиях предусмотренных предварительным договором. В сроки, установленные Предварительным договором, а именно 27 апреля 2011 года истец обратился к ответчику с предложением заключить основной договор купли-продажи, направив его проект. Предложенная редакция основного договора купли-продажи, направленного истцом, полностью соответствовала подписанному сторонами Предварительному договору. Однако до настоящего времени ответчик — Обрядина И.В. необоснованно уклоняется от заключения основного договора купли — продажи. На основании статей 429 , 445 ГК РФ ООО «. » просит обязать ответчика заключить с ним основной договор купли-продажи нежилого помещения.

Представитель истца ООО «. » Антипина Т.А. в судебном заседании заявленные требования поддержала по изложенным в исковом заявлении основаниям.

Ответчик Обрядина И.В. и ее представители Обрядин В.А., Рытков В.Н. с заявленными исковыми требованиями не согласились и просили отказать в их удовлетворении по мотивам необоснованности.

Представители третьих лиц МУП «БТИ и ПЖФ» в судебное заседание не явились.

Судом вынесено указанное выше решение, обжалованное истцом Обрядиной И.В. на предмет отмены по мотивам его необоснованности и незаконности. В апелляционной жалобе истец ссылается на п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ N 54 от 11.07.2011 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», согласно которому, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 данного Постановления. Кроме того полагает, что так как предложение о заключении договора было отправлено ответчиком ей 12 января 2012 года, т.е. по истечении годичного срока с момента заключения договора, то обязательства, предусмотренные предварительным договором прекращены.

В судебном заседании апелляционной инстанции ответчик Обрядина И.В. и ее представители Обрядин В.А., Рытков В.Н. апелляционную жалобу поддержали по изложенным в ней основаниям.

Представитель истца ООО «. » Антипина Т.А. в судебном заседании с апелляционной жалобой не согласилась и просила решение суда оставить без изменения.

Изучив материалы дела, выслушав явившихся лиц, проверив решение суда в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к выводу о том, что не имеется оснований для отмены решение суда, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями действующего законодательства.

Разрешая заявленные требования, суд, на основании оценки собранных по делу доказательств в их совокупности, пришел к выводу об удовлетворении заявленных ООО «. » требований.

При этом суд исходил из того что по смыслу п. 5 ст. 429 , п. 4 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с иском о понуждении заключить договор. Из положений названных норм права следует, что последствием уклонения стороны от заключения основного договора является понуждение к его заключению в судебном порядке.

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена указанным Кодексом , законом или добровольно принятым обязательством.

Предварительным договором является такое соглашение сторон, которым они устанавливают взаимное обязательство заключить в будущем основной договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором ( п. 1 ст. 429 ГК РФ).

Заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества или оказанию услуги, однако порождает у сторон право и обязанность заключить основной договор.

В силу п. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 данного Кодекса .

Как предусмотрено п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Судом было установлено, и не отрицалось самой Обрядиной И.В., что от заключения основного договора купли-продажи она уклоняется, между тем ответчиком не оспаривалось, что предварительный договор купли-продажи нежилого помещения был ей подписан.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Заключив предварительный договор купли-продажи жилого помещения, Обрядина И.В. тем самым выразила свою волю на покупку имущества и приняла на себя обязательство по заключению основного договора, которое должно быть исполнено в соответствии с положениями ст. 309 ГК Российской Федерации.

Как следует из статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара ( п. 3 ст. 455 ГК РФ).

Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Судебная коллегия полагает, что с учетом требований указанных норм суд правильно определил, что сторонами в предварительном договоре определены индивидуализирующие признаки, позволяющие установить имущество, подлежащее в будущем купле-продаже в рамках основного договора.

Предварительный договор отвечает требованиям пунктов 1 — 3 статьи 429 , статьи 554 ГК РФ, поскольку в предварительном договоре предусмотрены характеристики нежилого помещения, подлежащего продаже ответчику по основному договору купли-продажи, а также цена нежилого помещения, т.е. предмета основного договора купли-продажи, при этом предусмотрена общая площадь нежилого помещения — . кв. м и предусмотрена возможность изменения площади, изменение цены нежилого помещения и порядок ее изменения.

Так на основании п. 2. 1 предварительного договора цена нежилого помещения составляет . руб. на дату заключения данного договора и изменению не подлежит.

Согласно п. 2.6 предварительного договора в случае изменения цены нежилого помещения из-за изменений общей площади нежилого помещения цена за каждый квадратный метр, на который общая площадь нежилого помещения изменилась, определяется по цене на день подписания сторонами основного договора купли -продажи и подлежит:

при увеличении общей площади нежилого помещения — доплате покупателем в течении 7 дней с момента предъявления Технического паспорта, подтверждающее фактическую площадь нежилого помещения.

Как следует из кадастрового и технического паспортов нежилого помещения, изготовленного Муниципальным унитарным предприятием «Бюро технической инвентаризации и приватизации жилищного фонда» г. Чебоксары — общая площадь нежилого помещения составляет . кв. м.

Учитывая, что по предварительному договору ответчик уплатила истцу в общем размере . руб. за . кв. м общей площади, то включение в основной договор пункта о доплате в размере . руб. за . кв.м ( . ) суд правильно признал обоснованным, так как условия предварительного договора предусматривали возможность изменения площади и в с связи с этим изменение цены нежилого помещения.

На основании вышеизложенного, суд первой инстанции, разрешая спор и удовлетворяя исковые требования ООО «. «, правильно исходил из того, что Обрядина И.В., заключившая 14 мая 2010 г. с ООО «. » предварительный договор купли-продажи нежилого помещения, уклонилась от подписания основного договора купли-продажи. Обязательство, предусмотренное предварительным договором, прекращено не было, в связи с чем ООО «. » вправе требовать понуждения Обрядиной И.В. к заключению договора купли-продажи нежилого помещения на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Доводы Обрядиной И.В. о пропуске ООО «. » срока для заключения основного договора купли-продажи не нашли своего подтверждения, так как судом первой инстанции установлено, что ответчик предложил истцу заключить основной договор купли-продажи до истечения годичного срока, что подтверждается уведомлением о вручении, в соответствии с которым ценное письмо с предложением о заключении основного договора купли-продажи и его проект, получены Обрядиной И.В. лично, в связи с чем у последней возникла обязанность заключить основной договор купли-продажи во исполнение условий предварительного договора от 14.05.2010г. То обстоятельство, что суд заключил основной договор купли — продажи в редакции от 12.01.2012 года не имеет юридического значения для рассмотрения данного дела, поскольку согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) именно на условиях, предусмотренных предварительным договором, что в данном случае и было сделано.

Что касается ссылки заявителя жалобы на позицию арбитражных судов, в том числе Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года N 54, согласно которой если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, то она также не может быть принята, поскольку Федеральным конституционным законом от 7 февраля 2011 года. N 1-ФКЗ «О судах общей юрисдикции в Российской Федерации» закреплена компетенция Верховного Суда Российской Федерации и в частности установлено, что именно он изучает, обобщает судебную практику и в целях обеспечения ее единства дает судам общей юрисдикции разъяснения по вопросам применения законодательства Российской Федерации (подп. 1 п. 4 ст. 9 и подп. 1 п. 4 ст. 14 закона). Учитывая изложенное, оснований применять указанное Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, равно как и учитывать позицию федеральных арбитражных судов не имеется.

Таким образом, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановил решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований процессуального законодательства.

Доводы апелляционной жалобы аналогичны возражениям ответчика, высказываемым в ходе судебного разбирательства, им была дана надлежащая правовая оценка, что отражено в решении суда, поэтому они отклоняются судебной коллегией, как несостоятельные. Оснований к отмене решения суда не имеется.

Новых доводов и обстоятельств, способных повлиять на существо принятого по делу решения, апелляционная жалоба не содержит.

Руководствуясь ст. ст. 328 , 329 ГПК РФ, судебная коллегия

Апелляционную жалобу Обрядиной И.В. на решение Московского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от 06 марта 2012 года оставить без удовлетворения.

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ:

Дремучий лес: суды обязали предпринимателя заключить договор в прошлом

Можно ли заключить договор на прошедший период? Три инстанции в споре по иску регионального Минлесхоза ответили на этот вопрос положительно. Они принудили предпринимателя подписать договор купли-продажи лесных насаждений, срок действия которого истек за четыре месяца до подачи иска. Спор дошел до экономколлегии Верховного Суда.

Коллегия Верховного суда по экономическим спорам (КЭС) опубликовала определение по делу № А55-10533/2015 о торгах на право заключения договора купли-продажи лесных насаждений. «Особенно интересны выводы КЭС относительно обязанности совершить какие-либо действия в прошлом вообще и заключить договор с истекшим сроком действия в частности», – комментирует определение ВС Мария Михеенкова, член группы разрешения споров московского офиса Dentons.

В 2014 году Министерство лесного хозяйства, охраны окружающей среды и природопользования Самарской области проводило аукцион по продаже права на заключение договора купли-продажи лесных насаждений в целях их заготовки. Победил индивидуальный предприниматель Олег Новиков. 3 апреля он подписал протокол торгов. Министерство прислало Новикову проект договора купли-продажи, но у ИП возникли возражения относительно количества леса. Провели проверку, нарушений не нашли, и 4 июля Министерство направило Новикову договор. Но ИП его не подписал.

Срок действия договора был до 10 декабря 2014 года, однако это не остановило Министерство от иска к Новикову весной 2015-го. Организатор торгов все равно потребовал обязать ИП заключить сделку, а также взыскать с него 6,7 млн руб. упущенной выгоды (оплата по договору). Первое требование суды удовлетворили. Подписав протокол, Новиков принял на себя обязательство заключить основной договор, объясняли суды. А вот в убытках три инстанции отказали – из-за отсутствия причинно-следственной связи. Обязательство по внесению платы за приобретение лесных насаждений возникает из договора купли-продажи, а не из протокола по результатам аукциона, пояснили они.

Срок годности договора

Однако в Верховном суде пришли к другим выводам. КЭС отказала Министерству и в требовании понудить предпринимателя заключить договор. Она констатировала отсутствие у Министерства реальной заинтересованности в этом, поскольку в суд оно обратилось через год после проведения торгов и после истечения срока действия договора. На последнем моменте экономколлегия остановилась подробно.

КЭС указала, что заключение договора на прошедший период противоречит общим принципам гражданского законодательства. Более того, установление обязательства по совершению каких-либо действий в прошедшем периоде времени в принципе невозможно. «С последним можно было бы поспорить, так как такой договор мог бы повлечь иные последствия, чем его непосредственное исполнение – например, убытки в связи с неисполнением по ст. 393 ГК (на что прямо указывали нижестоящие суды)», – замечает Михеенкова. Однако ВС также указал, что подобный договор не будет направленным на обеспечение фактической реализации интересов сторон, преследуемых при участии в торгах. «То есть фактически ВС счел, что это ненадлежащий способ защиты права», – поясняет Михеенкова.

Мария Михеенкова, Dentons: С учетом всех обстоятельств напрашивается вывод, что Министерство по сути хотело получить стоимость лота в виде убытков, то есть использовало свои гражданские права не в соответствии с предусмотренными законом целями. Иначе говоря – злоупотребляло ими. Напрямую подобного вывода в определении ВС не содержится, но если допустить его, становится логичным отказ как в обязании заключить договор, так и в убытках, и позиция ВС представляется вполне справедливой и полезной для добросовестных участников оборота.

Нижестоящие суды при разрешении дела руководствовались абз. 2 п. 5 ст. 448 ГК (в редакции, действовавшей до 1 июня 2015 года), согласно которой организатор торгов на право заключения договора мог воспользоваться таким способом защиты, как понуждение к заключению. Однако в этом споре нужно также обратить внимание на «особый» предмет сделки, указала КЭС – покупка лесных насаждений в целях их заготовки.

Заключение договора купли-продажи лесных насаждений предполагает не просто принятие товара покупателем от продавца, а осуществление специфической деятельности по природопользованию (рубка леса, вывоз древесины) в течение определенного в аукционной документации периода (срока действия договора), следует из определения ВС. И в таком случае понуждение покупателя-победителя торгов к заключению договора является недопустимым, сделала вывод КЭС.

При этом Верховный суд решил, что протокол следует считать предварительным договором. Однако с учетом всех обстоятельств суды все равно поступили правильно, отказав взыскать с ИП упущенную выгоду.

В итоге в требованиях Министерству полностью отказано. Однако, по мнению Юлии Карповой, партнера «Инфралекс», это не лишает Министерство возможности защищать свои права иными способами: например, можно заявить требование о возмещении убытков, причиненных уклонением от заключения договора купли-продажи лесных насаждений. В целом с позицией ВС Карпова согласна. «Срок действия договора купли-продажи лесных насаждений, предлагаемый к заключению, к моменту подачи искового заявления и вынесения решения суда истек. Это не позволяет удовлетворить заявленные требования», – считает юрист.

Вывод экономколлегии о невозможности заключения договора на прошедший период поддерживает и Виктор Гербутов, партнер, руководитель практики разрешения споров Noerr. А вот с некоторыми выводами ВС он не согласен. Например, о недопустимости понуждения покупателя-победителя торгов к заключению договора в связи со спецификой деятельности по природопользованию. «Подобного ограничения положения Гражданского кодекса о предварительном договоре не содержат, – объясняет юрист. – Необходимо отличать возможность принуждения покупателя к заключению договора от возможности принуждения покупателя к исполнению в натуре». Даже при невозможности принуждения к исполнению договора в натуре договор не утрачивает своего обязательного характера, который обеспечивается обязанностью должника возместить убытки, причиненные неисполнением, поясняет свою позицию юрист.

Предварительный договор купли-продажи транспортного средства

По предварительному договору, заключенному у нотариуса, продавец внес предоплату за автомашину, оставшаяся сумма рассрочена на год. По предварительному договору Продавец обязуются заключить основной договор после получения всей суммы. Покупатель перестал вносить деньги, от общения уклоняется.Выяснилось, что машина в неисправном состоянии стоит на стоянке. ПТС на руках у продавца, машина с учета не снята. Основной договор не заключен. Можно ли по предварительному договору взыскать с Покупателя оставшиеся деньги и проценты по ст.395? Машину обратно не надо, так как она практически в убитом состоянии.

Уточнение клиента

Извините, уважаемые юристы, что оставила без внимания ответы. Вчера срочно пришлось отлучиться. Прикрепляю предварительный договор. Цели- взыскать остаток средств за машину (примерно 300 тысяч) с процентами.

09 Февраля 2017, 12:43

Уточнение клиента

09 Февраля 2017, 12:49

Уточнение клиента

Файл 0003 содержит оба листа

09 Февраля 2017, 13:05

Ответы юристов (12)

Добрый день, Анастасия. Чтобы грамотно ответить на ваш вопрос, нужно видеть предварительный договор купли-продажи. В противном случае, могут быть неучтены нюансы

Есть вопрос к юристу?

Анастасия, добрый день!

В соответствии со ст. 381 ГК РФ Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком

1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Указанной Вами ст. 395 того же Кодекса

ГК РФ Статья 395. Ответственность за неисполнение денежного обязательства

1. В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму.
3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.
4. В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором.
5. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом. По обязательствам, исполняемым при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности, применение сложных процентов не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
6. Если подлежащая уплате сумма процентов явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд по заявлению должника вправе уменьшить предусмотренные договором проценты, но не менее чем до суммы, определенной исходя из ставки, указанной в пункте 1 настоящей статьи.

Вы в праве взыскать с покупателя задаток по предварительному договору, проценты и неустойку, но Вы не можете обязать его завершить сделку против его воли

согласен с коллегой, выложите договор вымарав личные данные.

Анастасия, поскольку основной договор еще не заключен, то речи об обязанности Покупателя оплатить Вам сумму предоплаты (о задатке в вашем вопросе речь не шла, необходимо смотреть текст договора) пока речь не идет.

Однако, вы можете подать иск в суд к покупателю о понуждении покупателя заключить основной договор купли-продажи автомобиля, и уже на этом основании взыскать с покупателя оставшуюся сумму. Но обязан ли покупатель заключать основной договор и на каких условиях, можно выяснить только из текста предварительного договора. Поэтому перспективы этого иска зависят от текста предварительного договора.

Также, если у вас есть подтверждения о том, что вы передавали будущему покупателю в пользование транспортное средство в надлежащем, исправном состоянии, а покупатель привел это транспортное средство в негодность, вы можете взыскать с данного лица неосновательное обогащение за период пользования транспортным средством в порядке ст 1102 ГК РФ и ущерб за вред, причиненный вашему имуществу в порядке статей 15 и 1064 ГК РФ.

В целом, ответственность лица, причинившего вред вашему имуществу (автомобилю) может варьироваться в зависимости от оснований владения им автомобилем в указанный период. Если автомобиль ему не передавался, но будет доказано, что он самовольно пользовался автомобилем, ответственность может быть вплоть до уголовной.

Анастасия, добрый день.

Кроме того, что поддержу мнение коллег об изучении текста договора, дополню.

. По предварительному договору Продавец обязуются заключить основной договор после получения всей суммы
Анастасия

Это одно из ключевых условий для предварительного договора, определение срока. По общему правилу ст. 190 ГК РФ срок не может определяться, указанием на событие наступление которого зависит от воли одной из сторон.

В данном случае в пред.договоре должно быть прописано, до какой даты такие платежи должны быть внесены. Если такого ограничения нет и заключение договора поставлено, только от уплаты стоимости авто, условие о срока, лично я, нахожу несогласованным, а значит Покупатель имеет право требовать заключения Основного договора в течение 1 года с момента заключения Предварительного договора.

Один из примеров

(Определение Санкт-Петербургского городского суда от 27.08.2013 N 33-13283/2013

Ответчик (продавец квартиры по предварительному договору) выдвинул
довод о том, что согласно предварительному договору указанный договор
действовал до полного выполнения сторонами его условий, а стороны
договора приняли на себя обязательство заключить основной договор
купли-продажи в течение 90 дней со дня государственной регистрации права
собственности ответчика на квартиру. Суд отклонил указанный довод,
разъяснив, что в силу положений ст. 190 ГК РФ срок может определяться
указанием на событие, которое неизбежно должно наступить, то есть
независимо от воли и действий сторон. Таким образом, срок в договоре
следовало считать неопределенным, соответственно, основной договор в
силу п. 4 ст. 429 ГК РФ подлежал заключению в течение года с момента
заключения предварительного договора.)

Анастасия, извините меня, я почему то сделал акцент на задаток и предоставил Вам неверную информацию.

Коллега, спасибо что указали.

На основании ст. 429 ГК РФ. Предварительный договор
1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

А на основании п.4 ст. 445 ГК РФ

ГК РФ Статья 445. Заключение договора в обязательном порядке
4. Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Вы вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор и получить по нему оставшиеся деньги. Так же, если покупателем пропущен указанный в предварительном договоре, либо установленный законом срок — Вы вправе истребовать проценты

Обращайтесь в суд с требованием о понуждении заключить договор на основании ст. 429 и ст. 445 ГК РФ.

Заключение основного договора купли-продажи

Вопрос-ответ по теме

В августе 2014 года был заключен предварительный договор купли-продажи (с условием задатка по основному договору), покупателем была передана сумма и оформлена расписка в получении денег. Стороны обговорил срок до момента, которого должен быть заключен основной договор купли-продажи. До настоящего момента Покупатель уклоняется от заключения основного договора и доводит недвижимость до не пригодного состояния. Продавец прописал покупателя по данному адресу. Что делать в данной ситуации?

Если срок для заключения основного договора купли-продажи уже прошел, обязать продавца заключить основной договор уже не получиться (ч.4 ст.429 ГК РФ) – см. «Что делать, если сторона предварительного договора уклоняется от заключения основного договора».

В таком случае, у покупателя есть несколько вариантов действий.

Один из них – потребовать возврата задатка, как неосновательного обогащения. Задаток может обеспечивать исполнение только заключенного договора (постановление Президиума ВАС РФ от 19.01.2010 № 13331/09).

Задатком признается денежная сумма, выдаваемая именно в доказательство заключения договора (п.1 ст.380 ГК РФ). Соглашение о задатке производно и зависимо от основного обязательства, обеспечиваемого задатком. По этой причине соглашение о задатке может быть заключено лишь при условии действительности основного обязательства.

Если основной договор впоследствии заключен не будет, то будет незаключенным и соглашение о задатке во исполнение этого договора. И если денежная сумма в качестве задатка уже будет уплачена, то она будет считаться неосновательным обогащением (постановление ФАС МО от 08.09.2011 № А40-140019/10).

Иной вариант, попытаться доказать, что сторонами заключен основной договор купли-продажи. Дело в том, что предварительный договор будет квалифицирован как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предоплате, если стороны:

  • назовут соглашение «Предварительный договор о продаже будущего недвижимого имущества», но
  • установят в нем обязанность приобретателя уплатить цену имущества или ее существенную часть до заключения основного договора.

Такой вывод приведен в п.8 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 – см. более подробно рекомендацию «Что нужно сделать покупателю недвижимости, если продавец уклоняется от регистрации».

«Стороны заключили предварительный договор с конкретной целью – заключить в будущем основной договор (купли-продажи, аренды, подряда и т. д.).

Время идет, однако контрагент не совершает никаких действий, направленных на заключение основного договора.

Сторона, не заинтересованная в срыве сделки, намерена заставить контрагента исполнить свою обязанность. Закон разрешает сделать это в судебном порядке – предъявить к уклоняющемуся контрагенту требование о понуждении заключить основной договор (п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ).

Контрагент по предварительному договору прямо заявил об отказе заключить основной договор. Как понудить контрагента исполнить свою обязанность*

Это зависит от того, когда именно контрагент заявил об отказе:

  • в пределах срока, в течение которого стороны должны были заключить основной договор;
  • после того, как этот срок истек.

В первом случае сторона может сразу обратиться в суд с требованием о понуждении к заключению основного договора. Никаких дополнительных действий для этого совершать не нужно.

Требование о понуждении заключить основной договор разрешено предъявить после «момента неисполнения обязательства по заключению договора» (п. 5 ст. 429 ГК РФ).

По общему правилу таким моментом считается день, когда истекает срок, установленный в предварительном договоре для заключения основного договора. Так, если одна из сторон заявила о готовности заключить основной договор, то у другой стороны есть время на раздумье до истечения предусмотренного срока. Если она проигнорирует такое заявление (т. е. не направит ответ контрагенту в течение оставшегося временного промежутка), то не исполнит свое обязательство.

Другое дело, когда сторона прямо заявляет об отказе от исполнения предварительного договора. Надо ли в такой ситуации другой стороне ждать истечения установленного срока для того, чтобы понудить контрагента заключить основной договор? Скорее всего, в случае спора суд посчитает, что не надо. Иными словами, сторона, получившая прямой отказ заключить основной договор, может сразу обращаться за защитой своих интересов в суд.

Во втором случае (т. е. когда отказ поступил после истечения установленного срока) стороне необходимо проверить, выполняются ли все условия, при которых она вправе потребовать заключить основной договор. Такие условия аналогичны условиям, которые нужно проанализировать в ситуации с «молчащим» контрагентом (т. е. когда сторона не совершает вообще никаких действий, связанных с исполнением предварительного договора).

Что нужно проверить до обращения в суд

Первое, что нужно сделать стороне предварительного договора, – проанализировать, выполняются ли все условия, при которых она вправе потребовать заключить основной договор. Если хотя бы одно из них не выполнено, в суд обращаться не стоит: скорее всего, стороне откажут в удовлетворении иска.

Условие 1. Истек срок, в течение которого стороны были обязаны заключить основной договор.

Если такой срок еще не истек, стороне лишь можно (и нужно) направить в адрес уклоняющегося контрагента предложение заключить основной договор.

Предложение нужно направить в том порядке, который стороны предусмотрели в предварительном договоре. Если такой порядок не установлен, предложение имеет смысл направить по всем известным адресам контрагента заказным письмом с уведомлением о вручении.

Письмо должно содержать явное предложение заключить конкретный договор (аренды, купли-продажи и т. д.) в соответствии с условиями предварительного договора.

Пример формулировки предложения заключить основной договор

«Предлагаю заключить договор аренды, названный в предварительном договоре от 15 декабря 2015 г. № 1 как «Основной договор», в соответствии с условиями предварительного договора».

Причем нужно проверить, когда именно было направлено предложение:

  • в течение срока, установленного для заключения основного договора;
  • после того, как этот срок истек.

Во втором случае считается, что предложение не направлено. Так, если сторона, намеренная совершить основную сделку, вовремя не направила другой стороне соответствующее предложение, то это значит, что обязательства по предварительному договору прекратились (п. 6 ст. 429 ГК РФ).

В такой ситуации сторона не вправе потребовать от контрагента заключить основной договор.

Пример из практики: Верховный суд РФ указал, что сторона предварительного договора не вправе требовать заключить основной договор, если она направила контрагенту соответствующее предложение после истечения установленного срока

ЗАО «Д.» (продавец) и гражданка Т. (покупатель) заключили предварительный договор купли-продажи квартиры.

Через 14 месяцев покупатель направил в адрес продавца предложение о заключении договора купли-продажи. Поскольку продавец не ответил на это предложение, покупатель обратился в суд с иском о понуждении к заключению договора.

Суд первой инстанции отказал в иске со ссылкой на то, что ни одна из сторон вовремя не направила предложение заключить договор купли-продажи.

Суд апелляционной инстанции отменил решение нижестоящего суда. По его мнению, обязательства сторон по предварительному договору не прекратились.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ обратила внимание на то, что в предварительном договоре стороны не предусмотрели срок для заключения договора купли-продажи. В таком случае срок считается равным одному году (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

В течение этого срока сторона, намеренная заключить договор купли-продажи, была обязана направить другой стороне соответствующее предложение. Однако покупатель сделал это уже после того, как прошел год с момента заключения предварительного договора. То есть предложение было направлено «за пределами срока действия предварительного договора» (п. 6 ст. 429 ГК РФ).

В результате судебная коллегия отменила апелляционное определение и оставила решение суда первой инстанции без изменения (определение Верховного суда РФ от 10 марта 2015 г. № 5-КГ14-173).

Условие 3. Не прошло шесть месяцев с момента, когда истек срок для заключения основного договора.

По истечении шестимесячного срока понудить контрагента заключить основной договор нельзя (п. 5 ст. 429 ГК РФ). Этот срок носит пресекательный характер и не подлежит восстановлению.

Как предъявить требование о понуждении заключить основной договор

Иск с таким требованием стоит предъявлять в суд лишь в случае, если выполняются все необходимые для этого условия (п. 5, 6 ст. 429 ГК РФ).

Наряду с требованием о понуждении к заключению основного договора можно предъявить:

  • требование о возмещении убытков (абз. 2 п. 4 ст. 445 ГК РФ) и (или)
  • требование о взыскании неустойки (если стороны предусмотрели ее в предварительном договоре).

Однако потребовать исполнить основной договор (передать вещь, перечислить оплату и т. д.) сторона не вправе.

Предварительный договор не порождает и не может порождать имущественных обязательств, связанных с исполнением по основному договору. Главной обязанностью сторон по предварительному договору является только обязанность заключить основной договор. Предусматривать в предварительном договоре обязанности, направленные на исполнение основной сделки, запрещено (см., например, постановление Президиума ВАС РФ от 15 января 2013 г. № 9798/12).

Следовательно, и требовать от контрагента можно лишь заключения основного договора. Потребовать исполнить основной договор, не заключив его, нельзя.

Перед тем как предъявить иск о понуждении к заключению основного договора, стоит проанализировать следующие вопросы.

1. Все ли условия основного договора стороны согласовали в предварительном договоре.

Если оказалось, что предварительный договор содержит не все интересующие сторону условия, можно предложить суду определить их с учетом пожеланий истца. Особенно важно это сделать для существенных условий. Предъявить требование о включении в основной договор условий, не предусмотренных предварительным договором, закон прямо не запрещает.

До 1 июня 2015 года вопрос о включении в основной договор условий, не предусмотренных предварительным договором, суд должен был решать с учетом конкретных обстоятельств дела (п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 5 мая 1997 г. № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров»).

Так, суд был не вправе рассматривать спор при наличии, например, следующих обстоятельств:

  • предварительный договор не содержал условия о конкретной цене основного договора;
  • сторона потребовала указать в основном договоре цену, определенную не в общем, а ином порядке;
  • другая сторона возразила против включения условия о такой цене.

Однако раньше стороны были обязаны согласовывать в предварительном договоре все существенные условия основного договора. Поэтому судебный спор мог возникнуть по поводу включения в основной договор только обычных и случайных условий.

Теперь же из числа существенных условий, которые закон устанавливает для основного договора, в предварительном договоре достаточно предусмотреть лишь предмет (п. 3 ст. 429 ГК РФ, подп. «а» п. 72 ст. 1, ч. 1 ст. 2 Федерального закона от 8 марта 2015 г. № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации»). Другие условия (в т. ч. существенные) в случае спора определяет суд (п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ). Официальных разъяснений о том, чем именно он должен руководствоваться при этом, пока нет.

Поэтому ничто не мешает стороне дать суду некий ориентир – самостоятельно сформулировать условия, не предусмотренные предварительным договором, и потребовать понудить контрагента заключить на них основной договор.

Пример формулировки требования о понуждении к заключению основного договора на условиях, не предусмотренных предварительным договором

1. Понудить ответчика заключить договор подряда на основании предварительного договора от 15 декабря 2015 г. № 1.

2. Предусмотреть для выполнения работ, являющихся предметом договора подряда, 30-дневный срок начиная с момента вступления в силу решения суда и заключения договора подряда».

2. Все ли условия основного договора, предусмотренные в предварительном договоре, в полной мере отвечают интересам стороны.

Если сторона намерена заключить основной договор на более выгодных для себя условиях (например, с более низкой арендной платой), можно указать на это в исковом заявлении. Косвенное подтверждение такой возможности содержится в абзаце 2 пункта 5 статьи 429 Гражданского кодекса РФ: «В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда».

Пример формулировки требования о понуждении к заключению основного договора на условиях, отличных от тех, которые предусматривает предварительный договор

1. Понудить ответчика заключить договор аренды на основании предварительного договора от 15 декабря 2015 г. № 1.

2. Изменить условие договора аренды, указанное в пункте 1.3 предварительного договора, следующим образом: «Ежемесячная арендная плата составляет 20 000 (Двадцать тысяч) руб.»».

Правда, велика вероятность того, что суд откажется понуждать ответчика заключать договор на новых условиях. Так, скорее всего, суд будет руководствоваться именно теми положениями, которые стороны предусмотрели в предварительном договоре. Однако полностью все же не исключено, что суд изменит предусмотренные положения.

Если суд удовлетворит иск, то судебное решение будет содержать условия основного договора (п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ). При этом он будет считаться заключенным:

  • с момента, когда решение суда вступит в законную силу, или
  • с момента, который будет указан в решении суда.

Если после соответствующего судебного решения контрагент не исполнит основной договор, то другая сторона сможет использовать все меры защиты своих прав по этому договору. В частности, можно будет:

  • потребовать исполнения (передать вещь, перечислить денежные средства, выполнить работы или оказать услуги);
  • применить меры ответственности (взыскать убытки, неустойку и т. д.)».