Не подлежат приватизации жилые помещения в

Не подлежат приватизации жилые помещения в

  • Автострахование
  • Жилищные споры
  • Земельные споры
  • Административное право
  • Участие в долевом строительстве
  • Семейные споры
  • Гражданское право, ГК РФ
  • Защита прав потребителей
  • Трудовые споры, пенсии
  • Главная
  • Отказ в приватизации комнаты в общежитии — не снят статус

Мне отказано в приватизации комнаты в общежитии на том основании, что статус «общежития» не снят, хотя предприятия, которое меня вселяло, уже не существует (приватизировано). Имеет ли значение тот факт, что общежитие, не смотря на приватизацию предприятия, до сих пор не передано муниципалитету. Правомерен ли отказ в приватизации?

Отказ неправомерен в силу статьи 7 Закона «О введении в действие ЖК РФ» , но муниципальные органы власти иногда так не считают. По поводу «непередачи» в муниципальную собственность общежития и снятия статуса имеются разъяснения Верховного Суда РФ (Обзор законодательства и судебной практики ВС РФ за первый квартал 2006 года). Отвечая на вопрос: Возможно ли с 1 марта 2005 года приватизировать жилые помещения, расположенные в жилых домах, ранее принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, которые были переданы в ведение органов местного самоуправления?», Верховный Суд указал следующее:

«..Статьей 2 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации » (в редакции от 20 мая 2002 г.) предусмотрено право граждан, занимающих жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных указанным Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.

Исходя из ст. 4 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» жилые помещения в общежитиях не подлежат приватизации.

В соответствии со ст. 7 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям, использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма.

Из указанной статьи следует, что общежития, которые принадлежали государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и были переданы в ведение органов местного самоуправления, утрачивают статус общежитий в силу закона и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма.

При этом отсутствие договора социального найма, а также решения органа местного самоуправления об исключении соответствующего дома из специализированного жилищного фонда не препятствует осуществлению гражданами прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма, поскольку их реализация не может быть поставлена в зависимость от оформления органами местного самоуправления указанных документов.

Следовательно, граждане, которые занимают указанные жилые помещения, вправе приобрести их в собственность, руководствуясь ст. 2 Закона Российской Федерации » О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Следует учитывать, что приватизации подлежит только изолированное жилое помещение (квартира или комната), поскольку по смыслу ч. 2 ст. 62 ЖК РФ неизолированное жилое помещение не может быть самостоятельным предметом договора социального найма.

В соответствии со ст. 4 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (в редакции от 29 декабря 2004 г.) не подлежат приватизации жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 года.

Из вышеизложенного следует, что жилые помещения в общежитиях, расположенные в жилых домах, ранее принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, которые были предоставлены гражданам и переданы в муниципальный жилищный фонд до 1 марта 2005 года, могут быть приобретены гражданами в порядке приватизации в собственность после 1 марта 2005 года при условии, если это жилое помещение является изолированным.

Необходимо также учитывать, что п. 1 Указа Президента Российской Федерации от 10 января 1993 г. N 8 «Об использовании объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения приватизируемых предприятий» (признан утратившим силу с 29 марта 2003 г. Указом Президента Российской Федерации от 26 марта 2003 г. N 370) было установлено, что при приватизации предприятий, находящихся в федеральной (государственной) собственности, в состав приватизируемого имущества не могли быть включены объекты жилищного фонда. Указанные объекты, являясь федеральной (государственной) собственностью, должны были находиться в ведении администрации по месту расположения объекта.

Однако на практике имелись случаи, когда в нарушение действующего законодательства после приватизации государственных и муниципальных предприятий жилые помещения в общежитиях не передавались в муниципальную собственность. На данные правоотношения должны распространяться те же положения, регулирующие порядок приватизации, что и при приватизации жилых помещений в общежитиях, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям».

О приватизации жилья, предоставленного после 1 марта 2005 года

Постановлением Конституционного Суда РФ от 15 июня 2006 года № 6-П признано не соответствующим Конституции Российской Федерации, ее статье 19 (часть 2), положение части первой статьи 4 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (в редакции статьи 12 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»), в силу которого не подлежат бесплатной приватизации (в пределах установленного законом общего срока действия норм о приватизации жилищного фонда) жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 года. Лица вправе приватизировать занимаемое жилое помещение по договору социального найма, предоставленное и после 1 марта 2005 года (напомним, что приватизировать жилое помещение можно до 1 марта 2010 года).

Не подлежат приватизации жилые помещения в

В соответствии со ст. 4 Закона о приватизации не подлежат приватизации жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 г., а также жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, жилые помещения в общежитиях, жилые помещения в домах закрытых военных городков, служебные жилые помещения (за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения).

Однако собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, с согласия собственников вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения. Начиная с 1 марта 2005 г. не подлежащими приватизации признавались все жилые помещения, предоставленные гражданам по договору социального найма. То есть право на приватизацию занимаемого жилья было сохранено только для граждан, которые на указанную дату уже имели жилые помещения. Для них в соответствии со ст. 2 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» был установлен конкретный срок окончания приватизации жилья — 1 января 2007 г. В 2006 г. произошли важные изменения. Во-первых, Федеральным законом от 30 июня 2006 г. № 93-ФЗ срок приватизации жилых помещений был продлен до 1 марта 2010 года. Во-вторых, Постановлением от 15 июня 2006 г. № б-П Конституционный Суд РФ признал не соответствующим Конституции РФ запрет на приватизацию жилья для граждан, получивших его после 1 марта 2006 г.
Не подлежат приватизации, бронированию, обмену и служебные жилые помещения, находящиеся в государственной собственности в служебном жилищном фонде, переданном в оперативное управление ОВД, органам ФСБ России, органам по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, таможенным органам РФ и внутренним войскам МВД России и т.п.

Служебные жилые помещения, предоставляемые гражданам, занятым на работах с химическим оружием, также не могут быть объектами приватизации или обмена на другие помещения.
Запрещена приватизация жилых помещений в домах закрытых военных городков. Закрытые военные городки в соответствии с Законом РФ от 14 июля 1992 г. № 3297-1 «О закрытом административно-территориальном образовании» относятся к объектам, для которых необходим особый режим безопасного функционирования и охраны государственной тайны, исключающий специальные условия проживания граждан. В ряде регионов предусмотрен конкретный порядок приватизации служебного жилья, но обязательными условиями для приватизации является то, что человек, проживающий на служебной жилой площади не менее 10 лет, обязан отработать на предприятии, которому принадлежит занимаемая им площадь, не менее 10 лет. Установленный Законом о приватизации перечень жилых помещений, которые не подлежат приватизации, не является исчерпывающим. Например, Федеральный закон от 14 марта 1995 г. № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» устанавливает, что не подлежат приватизации земельные участки в границах национальных парков, а также находящиеся на них здания, сооружения, помещения.

В соответствии с Законом о приватизации и Примерным положением о бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации осуществляется приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта. В этом случае за наймодателем сохраняется обязанность производить ремонт дома.
Для оформления собственности на жилое помещение в порядке данной приватизации граждане должны представить следующий пакет документов:
1йг заявление (заявления) на приватизацию;
рЗ» документ, подтверждающий право на пользование жилым помещением;
цЗ» справку, подтверждающую, что ранее право на приватизацию жилья не было использовано, и т.д.
Следует учитывать, что собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и коммунальных квартир. Приватизации в этом случае подлежит квартира в целом при волеизъявлении всех нанимателей жилых помещений в коммунальной квартире с согласия совершеннолетних членов.
Согласно законодательным актам военнослужащим — гражданам, обеспечиваемым на весь срок военной службы служебными жилыми помещениями, по достижении общей продолжительности военной службы 20 лет и более, а при увольнении с военной службы по достижении ими предельного возраста пребывания на военной службе, по состоянию здоровья или в связи с организационно-штатными мероприятиями при обшей продолжительности военной службы 10 и более лет предоставляются в собственность жилые помещения по избранному постоянному месту жительства. Остальные категории военнослужащих при увольнении с военной службы освобождают служебные жилые помещения в порядке, определяемом жилищным законодательством РФ.

Какие жилые помещения нельзя приватизировать?

Приватизация жилья — это бесплатная передача помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде в собственность проживающему в нем гражданину. Согласно федеральному закону «О приватизации государственного и муниципального имущества», граждане РФ могут приобрести жилые помещения государственного или муниципального жилищного фонда, которыми они пользовались на условиях социального найма.

Однако в законе указан перечень помещений, которые приватизировать нельзя. К ним относятся жилые помещения:

— в аварийном состоянии. Речь идет о зданиях, которые имеют заметный износ или сильные повреждения конструкций, в результате чего они признаются непригодными для проживания.

— в общежитиях. Таким типом жилища считается специально построенное или переоборудованное здание, помещение в котором предоставляется на определенный срок — на время работы, службы или учебы граждан.

— в домах закрытых военных городков. Такой населенный пункт имеет пропускную систему, поскольку на его территории действует режим государственной тайны.

— служебные. Они предоставляются работникам во временное пользование на период трудовых отношений между сотрудником и организацией, предоставившей служебное помещение. Однако в отдельных регионах России возможна приватизация служебных помещений гражданами, которые отработали на предприятии определенное количество лет.

Также можно приватизировать служебные жилые помещения, которые составляют жилищный фонд сельскохозяйственных предприятий, приравненных к совхозам, а также жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения, находящийся в сельской местности.

Можно ли приватизировать комнату в коммунальной квартире?

Да, на сегодняшний день граждане обладают таким правом. Однако до ноября 1998 года получить в собственность можно было только всю коммунальную квартиру, а не ее отдельные комнаты. Это делалось для того, чтобы все проживающие в квартире граждане имели одинаковое правовое положение арендатора. Разный статус жильцов мог породить споры в пользовании помещениями, которые являются общими (кухня, коридор, ванная), так как у собственников жилищные права шире, чем у нанимателей. 3 ноября 1998 года Конституционный Суд РФ отменил ограничения, которые действовали в отношении коммунальных квартир. С этого дня в отношении комнат в коммунальных квартирах действует общий порядок приватизации.

Подлежат ли приватизации объекты культурного наследия?

Да, помещения, которые включены в реестр объектов культурного наследия, могут приватизироваться при условии следования специальным требованиям к содержанию, использованию и сохранению, а также к обеспечению доступа к таким объектам.

Правда ли, что приватизацию собирались отменить?

1 марта 2005 г. в закон о приватизации в перечень жилых помещений, не подлежащих приватизации, были включены также квартиры, предоставленные гражданам по договору социального найма после 1 марта 2005 года. Таким образом, право на приватизацию сохранялось только за теми, кто получил жилье в пользование на условиях найма раньше этой даты. Но в соответствии с Постановлением Конституционного суда РФ данная норма была признана не соответствующей Конституции РФ. То есть сейчас можно приватизировать и квартиру, предоставленную по договору социального найма после 1 марта 2005 года.

Не подлежат приватизации жилые помещения в

[Закон «О приватизации жилищного фонда в РФ»] [Статья 4]
Статья 4. Не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения.

(в ред. Закона РФ от 23.12.1992 N 4199-1; Федеральных законов от 01.05.1999 N 88-ФЗ, от 20.05.2002 N 55-ФЗ, от 29.12.2004 N 189-ФЗ, от 11.06.2008 N 84-ФЗ)

Постановлением Конституционного Суда РФ от 30.03.2012 N 9-П часть вторая статьи 4 признана не противоречащей Конституции РФ, поскольку данное нормативное положение — по своему конституционно-правовому смыслу в системе действующего правового регулирования — не предполагает издание субъектами РФ нормативных правовых актов, непосредственно регулирующих право собственника муниципального жилищного фонда принимать решения о приватизации входящих в него служебных жилых помещений, в том числе устанавливающих основания и условия ее осуществления, и не препятствует собственнику муниципального жилищного фонда при реализации данного права по основаниям, на условиях и в порядке, установленных федеральным законодательством, издавать нормативные правовые акты, касающиеся принятия решений о приватизации отдельных служебных жилых помещений, при том что такие решения принимаются в порядке исключения и позволяют сохранять массив служебных жилых помещений в объеме, соответствующем их целевому предназначению.

Собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, с согласия собственников вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения.

(в ред. Закона РФ от 23.12.1992 N 4199-1; Федеральных законов от 01.05.1999 N 88-ФЗ, от 20.05.2002 N 55-ФЗ)

Положение статьи 4, запрещающее приватизацию находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения, — в той мере, в какой оно распространяется на жилищный фонд, находящийся вне территорий соответствующих учреждений социальной защиты населения, — как аналогичное положениям, ранее признанным Конституционным Судом РФ не соответствующими Конституции РФ, не может применяться судами, другими органами и должностными лицами (Определение Конституционного Суда РФ от 10.12.2002 N 316-О).

О применении части первой статьи 4 см. определения Конституционного Суда РФ от 02.11.2000 N 220-О, от 05.11.2003 N 350-О, от 21.12.2004 N 441-О.

Статья 4 утрачивает силу с 1 марта 2015 года (Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ (ред. 25.02.2013)).

5.3. Приватизация гражданами жилых помещений

В настоящее время одним из оснований возникновения права собственности граждан на жилые помещения остается приватизация государственного и муниципального жилья. В связи с принятием ЖК процесс приватизации жилья в нашей стране будет завершен к 1 марта 2013 г. (п. 1 ч. 2 ст. 2 (в ред. от 01.02.2010) Закона о введении ЖК). Постановлением Конституционного Суда РФ от 15.06.2006 № 6-П признано не соответствующим Конституции РФ положение ч. 1 ст. 4 Закона о приватизации жилья (в ред. ст. 12 Закона о введении ЖК), в силу которого не подлежали бесплатной приватизации (в пределах установленного законом общего срока действия норм о приватизации жилищного фонда) жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 г. Следовательно, данные жилые помещения также могут быть приватизированы.

В ст. 1 Закона о приватизации приватизация жилья определяется как бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан Российской Федерации, забронировавших жилые помещения, – по месту бронирования жилых помещений.

Действие указанного Закона распространяется лишь на жилые помещения, входящие в государственный и муниципальный жилищный фонд. Вместе с тем в п. 6 постановления от 04.07.1991 № 1542-1 «О введении в действие Закона РСФСР “О приватизации жилищного фонда в РСФСР”» Верховный Совет РСФСР рекомендовал общественным объединениям (организациям) осуществлять передачу и продажу находящегося в их собственности жилья в собственность граждан на условиях, предусмотренных для государственного и муниципального жилищного фонда.

Принципами приватизации жилья, осуществляемого в соответствии с Законом, являются: 1) добровольность; 2) бесплатность; 3) одноразовость.

Принцип добровольности означает, что граждане сами решают, приватизировать занимаемое жилье или нет, и в случае положительного решения, кто из членов семьи будет участвовать в осуществлении приватизации, а кто не будет принимать участия в приватизации.

Согласно ст. 11 Закона о приватизации жилья каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз. Однако несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда после достижения ими совершеннолетия.

Как разъясняется в п. 5 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 № 8, за гражданами, выразившими согласие на приобретение другими проживающими с ними лицами занимаемого помещения, сохраняется право на бесплатное приобретение в собственность в порядке приватизации другого впоследствии полученного жилого помещения. Данное разъяснение обосновывается тем, что в указанном случае предоставленная этим лицам возможность приватизировать бесплатно занимаемое жилое помещение только один раз не была реализована при даче согласия на приватизацию жилья другими лицами.

Согласно ст. 2 Закона о приватизации жилья граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных Законом о приватизации, иными нормативными правовыми актами РФ и субъектов РФ. Жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних.

В приведенной выше норме не говорится о том, передаются ли приватизированные жилые помещения в общую долевую или в общую совместную собственность, однако в данном случае необходимо иметь в виду норму п. 3 ст. 244 ГК, но смыслу которой, если законом прямо нс предусмотрено образование совместной собственности на определенное имущество, общая собственность на это имущество является долевой. Следовательно, поскольку закон не предусматривает возможность возникновения (как это имело место ранее) совместной собственности на приватизируемые жилые помещения, общая собственность на них может быть только долевой.

С учетом этого в Закон о приватизации жилья была включена ст. 3.1, согласно которой в случае смерти одного из участников совместной собственности на жилое помещение, приватизированное до 31 мая 2001 г. (т.е. до того момента, до которого допускалась передача приватизируемых жилых помещений по выбору граждан в их общую долевую или совместную собственность), определяются доли участников общей собственности на данное жилое помещение, в том числе доля умершего. При этом указанные доли в праве общей собственности на данное жилое помещение признаются равными. Вместе с тем в данной статье оговорено, что содержащиеся в ней правила применяются постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности федеральными законами не установлено иное. Необходимо отметить, что эта статья Закона о приватизации жилья сохранит свою силу и после 1 марта 2013 г. (п. 1 ч. 2 ст. 2 Закона о введении ЖК).

При приватизации жилых помещений должно быть получено письменное согласие указанных выше лиц, в том числе временно отсутствующих граждан, за которыми в соответствии с законодательством сохраняется право пользования жилыми помещениями (призванных на военную службу, выехавших на учебу в другую местность и т.д.). Такое согласие должно быть получено и от бывших членов семьи, если они сохранили право пользования жилым помещением (ч. 4 ст. 69 ЖК).

Не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения (кроме жилищного фонда, находящегося вне территории данных учреждений (см. Определение Конституционного Суда РФ от 10.12.2002 № 316-0). Из этой же нормы с учетом Постановления Конституционного Суда РФ от 03.11.1998 № 25-П было исключено указание на жилые помещения в коммунальных квартирах, в связи с чем допустимой является приватизация комнат в коммунальных квартирах, которая проводится с соблюдением тех же условий, что и приватизация отдельных квартир (ст. 2 Закона о приватизации жилья) и не требует согласия лиц, занимающих другие жилые помещения в данной коммунальной квартире.

Собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд с согласия собственников, вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения (ст. 4 Закона о приватизации жилья). Поскольку приватизированы могут быть лишь жилые помещения, занимаемые гражданами по договорам социального найма, не подлежат приватизации, помимо указанных выше, любые жилые помещения, занимаемые по иным договорам (договоры найма или безвозмездного пользования всеми видами специализированных жилых помещений, договоры коммерческого найма).

Согласно ст. 18 Закона о приватизации жилья за гражданами, занимающими соответствующие жилые помещения, сохраняется право на их приватизацию при передаче жилищного фонда, находившегося в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, в хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены) либо в ведение органов местного самоуправления населенных пунктов в установленном порядке в связи с переходом государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности либо их ликвидацией.

Передача жилых помещений в собственность граждан осуществляется уполномоченными собственниками указанных жилых помещений органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также государственными или муниципальными унитарными предприятиями, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, государственными или муниципальными учреждениями, казенными предприятиями, в оперативное управление которых передан жилищный фонд (ст. 6).

В соответствии со ст. 7 передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органами государственной власти или органами местного самоуправления населенных пунктов, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством. При этом нотариального удостоверения данного договора не требуется и государственная пошлина не взимается.

В договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым эго жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением.

Право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Решение вопроса о приватизации жилых помещений должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов (ч. 1 ст. 8).

В практике встречаются случаи, когда при жизни нанимателя приватизация жилого помещения не была завершена в связи с его смертью, и наследники умершего обращаются в суд с исками о признании за умершим нанимателем права собственности на данное жилое помещение или его часть для включения их в состав наследства. Первоначально суды отказывали в таких исках, ссылаясь на то, что приватизация жилого помещения в указанных ситуациях нс была доведена до конца и потому отсутствуют основания для признания права собственности на жилое помещение за умершим лицом. Однако Пленумом Верховного Суда РФ было дано разъяснение, согласно которому если гражданин, подавший заявление о приватизации и необходимые для этого документы, умер до оформления договора на передачу жилого помещения в собственность или до регистрации такого договора, то в случае возникновения спора по поводу включения этого жилого помещения или его части в наследственную массу необходимо иметь в виду, что указанное обстоятельство само но себе не может служить основанием к отказу в удовлетворении требования наследника, если наследодатель, выразив при жизни волю на приватизацию занимаемого жилого помещения, не отозвал свое заявление, поскольку по не зависящим от него причинам был лишен возможности соблюсти все правила оформления документов па приватизацию, в которой ему не могло быть отказано (абз. 3 п. 8 постановления от 24.08.1993 №8).

На практике встречаются случаи, когда граждане желают расторгнуть заключенный ими договор о приватизации жилого помещения, т.е. осуществить деприватизацию жилого помещения («расприватизировать» его). Мотивами, которые побуждают граждан обращаться с просьбой о расторжении такого договора, являются опасение несения в будущем значительных финансовых затрат в связи с уплатой налога на недвижимость, расходов на обслуживание и ремонт общего имущества собственников приватизированных жилых помещений, стремление к получению большей по размерам муниципальной жилой площади взамен занимаемой квартиры и т.п. В соответствии со ст. 20 Закона о введении ЖК граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, до 1 марта 2013 г. вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с гражданами и членами их семей, проживающих в этих жилых помещениях, в порядке, установленном законодательством РФ.

3.7. Право на приватизацию жилого помещения

Такое право не обозначено в ст. 67 ЖК, содержащей перечень прав и обязанностей нанимателя жилого помещения по договору социального найма.

Согласно ст. 1 упомянутого Закона приватизация жилых помещений есть бесплатная передача в собственность граждан РФ на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном фонде. Приватизации подлежат жилые помещения, занимаемые по договору социального найма; осуществляется приватизация только с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет (ст. 2 Закона)76. Жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц.

Статьей 4 предусмотрены случаи, когда жилые помещения не подлежат приватизации (жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитии и т.п.). В их числе были указаны жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 г. (ред. ст. 12 Закона о введении в действие Жилищного кодекса РФ). Однако Постановлением Конституционного Суда РФ от 15.06.2006 № 6-П77 признано, что установленный ст. 4 Закона о приватизации жилых помещений (в ред. ст. 12) запрет на приватизацию жилых помещений, предоставляемых после 1 марта 2005 г. в пределах общего срока действия норм о приватизации жилищного фонда, не имеет конституционного обоснования и противоречит ст. 19 (ч. 2) Конституции РФ.

Следует отметить, что Федеральным законом от 30.06.2006 № 93-ФЗ1 срок действия Закона о приватизации жилых помещений продлен до 1 марта 2010 г. (ст. 8).

Существенным также является предусмотренная Федеральным законом № 93-ФЗ замена слов в ст. 20 Закона о введении в действие Жилищного кодекса РФ, согласно которой вопрос о «деприватизации» могут решать не только малоимущие граждане.

Таким образом, ликвидирована коллизия между нормами Закона о приватизации жилых помещений и Закона о введении в действие Жилищного кодекса РФ. Так, ст. 91 Закона о приватизации жилых помещений предусматривает право всех граждан, приватизировавших жилые помещения, на передачу (в установленном порядке) этих помещений в государственную или муниципальную собственность, т.е. на «деприватизацию» (с последующим заключением договора социального найма). Тогда как согласно ст. 20 Закона о введении в действие Жилищного кодекса РФ правом на такую передачу обладали лишь малоимущие граждане. Предпочтение в данном случае надлежало отдавать ст. 20 Закона о введении в действие Жилищного кодекса РФ, т.е. иные лица (помимо малоимущих) были лишены этого права.

Следует отметить, что продолжается обсуждение позиции о прекращении приватизации жилых помещений, вызывая вопросы как по срокам, так и относительно ее полной отмены. Как уже было упомянуто, срок приватизации продлен до 1 марта 2010 г.

Вопрос отмены приватизации жилых помещений был (по запросу Верховного Суда РФ и жалоб граждан) предметом рассмотрения Конституционного Суда РФ (Постановление от 15.06.2006 № 6-П). Конституционным Судом РФ было признано, что право на приватизацию жилья «не имеет конституционного закрепления и не подпадает под характеристику основных прав и свобод человека и гражданина» и что положения Закона о введении в действие Жилищного кодекса РФ, в соответствии с которыми утрачивают силу нормы Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», предусматривающие бесплатную приватизацию жилья, не противоречат Конституции РФ.

Таким образом, установлено, что положения об отмене приватизации не противоречат Конституции РФ. Вместе с тем можно ли считать, что решение об отмене приватизации жилых помещений является безупречным?

Право на приватизацию жилого помещения есть право нанимателя по договору социального найма, в определенной степени обозначенное ст. 67 ЖК. Вспомним, что ч. 1 этой статьи определены (названы) права нанимателя жилого помещения, а ч. 2 предусмотрено, что наниматель помимо указанных в ч. 1 может иметь иные права, предусмотренные ЖК, другими федеральными законами и договором социального найма.

Обратимся к ст. 1 ЖК. Согласно этой статье жилищные права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (перечень закрытый).

Таким образом, для обоснования прекращения приватизации жилья необходимо обратиться к ст. 1 ЖК, а именно: избрать (из числа содержащихся в ч. 3 этой статьи) основание возможного ограничения такого жилищного права.

Представляется, что «привлечение» любого из обозначенных оснований — для такого решения, как прекращение приватизации жилья, — проблематично (недостаточно аргументированно).

Хотелось бы обратить внимание, что Верховным Судом РФ дан ряд разъяснений по вопросам приватизации жилья. Особый интерес представляет позиция Верховного Суда в отношении сохранения права пользования жилым помещением у бывшего члена семьи собственника жилого помещения, отказавшегося от участия в приватизации жилья, при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу.

? Статья 19 Закона о введении в действие Жилищного кодекса РФ предусматривает, что действие положений ч. 4 ст. 31 ЖК не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.

Согласно ст. 292 ГК переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Статья 2 Закона о приватизации жилых помещений предусматривает одним из условий согласие членов семьи на приватизацию жилья.

По мнению Верховного Суда РФ, следует учитывать, что, «дав согласие на приватизацию жилого помещения, лицо исходило из того, что право пользования данным жилым помещением для него будет носить бессрочный характер, следовательно, его права должны быть учтены при переходе права собственности на жилое помещение другому лицу, поскольку иное толкование нарушило бы положение ст.

Верховным Судом РФ разъяснено, что «если бывший член семьи собственника на момент приватизации имел равные права с лицом, которое впоследствии приобрело в собственность данное жилое помещение, но отказался от приватизации, дав согласие на приватизацию иному лицу, то при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу он не может быть выселен из этого жилого помещения, поскольку имеет право пользования данным жилым помещением. При этом необходимо исходить из того, что право пользования носит бессрочный характер». (Обзор судебной практики ВС РФ за IV квартал 2005 г.)

В судебной практике нередко возникают вопросы о приватизации жилых помещений в домах, которые использовались ранее в качестве общежитий, а также о приватизации служебных жилых помещений. Ответы на них даны Верховным Судом РФ.

? Исходя из ст. 4 Закона о приватизации жилых помещений жилые помещения в общежитиях не подлежат приватизации.

В соответствии со ст. 7 Закона о введении в действие Жилищного кодекса РФ к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям, использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы Жилищного кодекса о договоре социального найма.

Из указанной статьи следует, что общежития, которые принадлежали государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и были переданы в ведение органов местного самоуправления, утрачивают статус общежитий в силу закона и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма.

При этом отсутствие договора социального найма, а также решения органа местного самоуправления об исключении соответствующего дома из специализированного жилищного фонда не препятствует осуществлению гражданами прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма, поскольку их реализация не может быть поставлена в зависимость от оформления органами местного самоуправления указанных документов.

Следовательно, граждане, которые занимают указанные жилые помещения, вправе приобрести их в собственность, руководствуясь ст. 2 Закона о приватизации жилых помещений.

Следует учитывать, что приватизации подлежит только изолированное жилое помещение (квартира или комната), поскольку по смыслу ч. 2 ст. 62 ЖК неизолированное жилое помещение не может быть самостоятельным предметом договора социального найма.

Из вышеизложенного следует, что жилые помещения в общежитиях, расположенные в жилых домах, ранее принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям (учреждениям) и использовавшихся в качестве общежитий, которые были предоставлены гражданам и переданы в муниципальный жилищный фонд, могут быть приобретены в порядке приватизации при условии, если эти жилые помещения являются изолированными.

Необходимо также учитывать, что п. 1 Указа Президента РФ от 10.01.93 № 8 «Об использовании объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения приватизируемых предприятий» (признан утратившим силу с 29 марта 2003 г. Указом Президента РФ от 26.03.2003 № 370) было установлено, что при приватизации предприятий, находящихся в федеральной (государственной) собственности, в состав приватизируемого имущества не могли быть включены объекты жилищного фонда. Указанные объекты, являясь федеральной (государственной) собственностью, должны были находиться в ведении администрации по месту расположения объекта.

Однако на практике имелись случаи, когда в нарушение действующего законодательства после приватизации государственных и муниципальных предприятий жилые помещения в общежитиях не передавались в муниципальную собственность. На данные правоотношения должны распространяться те же положения, регулирующие порядок приватизации, что и при приватизации жилых помещений в общежитиях, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям. (Обзор судебной практики ВС РФ за I квартал 2006 г.).

? В соответствии со ст. 93 ЖК служебные жилые помещения предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы, в связи с назначением на государственную должность Российской Федерации или государственную должность субъекта Российской Федерации либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления.

Частью первой ст. 4 Закона о приватизации жилых помещений установлен перечень жилых помещений, которые не подлежат приватизации. К их числу отнесены и служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных.

Частью второй данной статьи предусмотрено, что собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы (а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, с согласия собственников) вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения.

Кроме того, исходя из положений п. «к» ч. 1 ст. 72 Конституции РФ жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов.

Следовательно, основания и условия принятия собственником жилищного фонда решений о приватизации служебных жилых помещений может устанавливать и субъект Российской Федерации.

Из вышеизложенного следует, что служебные жилые помещения не подлежат приватизации, однако собственник жилищного фонда и уполномоченные им органы, а также предприятия и учреждения (имеющие жилищный фонд на праве хозяйственного ведения и оперативного управления) вправе принимать решения о возможности приватизации служебных жилых помещений. Основания и условия приватизации данных помещений могут быть предусмотрены законодательством субъектов Российской Федерации. (Обзор судебной практики ВС РФ за I квартал 2006 г.)