Момент заключения договора купли-продажи жилья

Оглавление:

Момент заключения договора купли-продажи жилья

Договор— соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно пункту 2 статьи 558 Гражданского кодекса РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Однако правило о регистрации договора не подлежит применению к договорам, заключенным после 01.03.2013.

Примечание: Переход права собственности к покупателю по договору купли-продажи недвижимости, заключенному после вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, но до создания на территории субъекта РФ органа государственной регистрации, требует такой регистрации .

Как указано в письме Росреестра от 26.11.2013 N14-исх/10925-ГЕ/13 с 01.03.2013 в отношении заключенных с этого момента договоров купли-продажи недвижимого имущества осуществляется только государственная регистрация перехода права собственности. Примечание: С указанной даты правила о государственной регистрации договоров купли-продажи недвижимого имущества (жилого, нежилого помещения), а также иных сделок об отчуждении объектов недвижимости не подлежат применению к договорам, заключаемым после вступления в силу Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», на оригинале документа, выражающего содержание соответствующей сделки, штамп о проведенной государственной регистрации сделки не подлежит проставлению. Вместе с тем сохранено требование государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество

Ситуация: Собственник продал недвижимость, договор купли-продажи подписан, имущество передано, для государственной регистрации перехода права собственности поданы документы. Через несколько дней продавец решил отказаться от исполнения договора, поскольку нашел другого покупателя. Покупатель категорически отказывается расторгать договор. Может ли продавец в одностороннем порядке отказаться от сделки и расторгнуть договор купли-продажи?

Отказ от своих уже исполненных обязательств по договору, равно как и расторжение исполненного договора купли-продажи, невозможен. Это подтверждается правовой позицией, изложенной в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010:

«После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ».

Примечание: В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

В случае, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же имущества, то суд удовлетворит иск того лица, во владение которого было передано имущество. Другие же покупатели имеют право требования о возмещении убытков, вызванных неисполнением договора.

К доказательствам передачи имущества может относиться:

  • Акт приема-передачи, подписанный сторонами
  • Договор купли-продажи является доказательством передачи недвижимого имущества, если такой договор содержит условие о том, что он одновременно является актом приема-передачи.
  • Если покупатель фактически проживает в приобретенном помещении при отсутствии акта его приема-передачи, это свидетельствует о том, что продавец исполнил обязанность по передаче данного объекта.
  • Если покупатель недвижимого имущества несет расходы по его содержанию на протяжении длительного времени при отсутствии акта приема-передачи объекта недвижимости

Если одна из сторон сделки отказывается от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, право собственности будет зарегистрировано по решению суда, вынесенному по заявлению заинтересованной стороны. При этом виновная сторона должна будет возместить потерпевшей стороне убытки.

Примечание: Сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

При рассмотрении иска о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость суд должен установить:

  1. Наличие между сторонами обязательственных правоотношений, то есть законность основания приобретения права собственности на недвижимое имущество
  2. Факт уклонения ответчика от совершения действий по такой регистрации.

К уклонению от совершения государственной регистрации перехода права собственности относится:

  • Отказ продавца передать покупателю оригинал акта приема-передачи недвижимости
  • Непредставление продавцом недвижимости необходимых для государственной регистрации перехода права собственности документов

Таким образом:

Во-первых, факт заключения договора купли-продажи недвижимости сам по себе (без государственной регистрации перехода права) не порождает у покупателя права собственности на это имущество. Однако покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ

Во-вторых, сам договор купли-продажи недвижимости государственной регистрации не подлежит, подлежит государственной регистрации только переход права собственности от продавца к покупателю.

Консультация юриста: договор купли-продажи квартиры в новостройке

Покупка квартиры в новостройке сопряжена не только сложным процессом выбора, но и юридическими нюансами, разобраться в которых без сторонней профессиональной помощи, практически невозможно. Самый важный документ, конечно, договор купли-продажи, в котором должны быть отображены ключевые условия сделки, а также важные моменты ответственности сторон. Мы обратились в юридическую фирму «Артюшенко и партнеры» к партнеру Артюшенко Андрею и юристу Чагай Виктории за разъяснениями.

Право изучить проект договора заранее

Безусловно, у каждого лица, желающего приобрести квартиру в новостройке (да и в любом другом объекте) есть право ознакомиться с проектом договора заранее. Чаще всего у застройщиков уже разработаны свои типовые договора с примерными условиями. По запросу потенциального покупателя, менеджеры по продажам или консультанты обычно предоставляют типовой договор для того, чтобы покупатель мог изучить основные условия, предложить свои изменения, корректировки, а также задать уточняющие вопросы.

Что обязательно должно быть в договоре

Согласно п.1 ст.393 ГК РК договор считается заключенным, когда между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным его условиям.

Объект покупки – квартира. Вышеуказанная норма устанавливает, что в договоре купли-продажи в обязательном порядке должны быть указаны данные, характеристики, позволяющие точно идентифицировать недвижимое имущество. Это местонахождение квартиры, кадастровый номер, общая площадь недвижимого имущества, в том числе отдельно размер жилой площади.

Если мы говорим о договорах долевого участия, то указанных существенных условий недостаточно, т.к. долевое строительство регулируется отдельными положениями соответствующего Закона РК.

Если таких данных в уже подписанном договоре нет и невозможно идентифицировать недвижимое имущество, то стороны еще могут заключить дополнительное соглашение, в котором такие характеристики прописать.

Цена и дополнительные платежи. Цена договора также является существенным условием. Если стороны договора являются резидентами Казахстана, то цена должна быть указана в тенге. Если же хотя бы одной из сторон является нерезидент, то цену можно указать в иностранной валюте на усмотрение сторон.

Право собственности покупателя на квартиру по договору купли-продажи возникает только после государственной регистрации сделки в уполномоченном органе, поэтому в договоре купли-продажи следует указать, кто будет оплачивать регистрационный сбор.

Сроки. Следует также указать срок исполнения обязанности продавца по передаче квартиры, а также условия и обязательства в случае изменения сроков.

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (п.1 ст.386 ГК РК). Это означает, что с момента заключения договора положения, указанные в нем, становятся обязательными как для продавца, так и для покупателя. Соответственно покупатель должен до подписания договора оценить все риски, связанные с заключением договора и предусмотреть главные и обязательные пункты для него.

При этом, если договор требует обязательной регистрации, то такой договор считается заключенным с момента его регистрации. Это относится к договорам купли-продажи любого недвижимого имущества, а также к договорам долевого участия в строительстве (п.1 ст.11 Закона РК «О долевом участии в жилищном строительстве»).

! Обратите внимание на порядок определения срока передачи квартиры покупателю.

Какие пункты договора могут быть спорными либо невыгодными покупателю?

Дополнительные платежи. В некоторые договоры продавцы включают обязанность покупателя оплатить имеющуюся задолженность по коммунальным платежам, хотя согласно действующему законодательству, бремя нести расходы по содержанию жилья несет владелец. Но если покупатель согласился с таким условием, то ему и придется оплачивать такие долги.

Перепланировка. Также на практике встречаются договоры купли-продажи от застройщиков, которые реализовывают квартиру с одной жилой комнатой, а затем покупатель сам обязан возводить стены, делать перепланировку, осуществлять ремонтные работы и т.д., то есть это квартиры полностью в «черновой» отделке. Покупателю это может быть невыгодно, так как все эти затраты на перепланировку, ее согласование с государственными органами, изготовление нового техпаспорта, могут стоить немало денег.

Расчеты. Если используются какие-либо формулы (например, для расчета коммунальных расходов в местах общего пользования), то важно одинаково с продавцом понимать порядок и особенности применения формул.

Управляющая компания. Часто продавец навязывает свою управляющую (обслуживающую) компанию, отдельным договором. При этом указывая, что основной договор купли-продажи может быть подписан только совместно с договором с управляющей компанией. Внимательно знакомьтесь с тарифами, порядком их изменения и другими финансовыми условиями. Вы не обязаны соглашаться с навязыванием застройщиком своей управляющей компании. Это ваше право делать такой выбор или нет.

Что можно предпринять для оспаривания уже подписанного договора, если покупателя в итоге не устроит квартира?

Зачастую все обнаруженные недостатки квартиры фиксируются сторонами в акте при осмотре квартиры до заключения договора. Если покупатель был согласен со всеми недостатками, оговоренными в акте и в договоре, то он не сможет в будущем требовать от продавца устранения недостатков.

Если после заключения договора купли-продажи окажется, что квартира имеет недостатки, которые не были оговорены продавцом, то покупатель вправе потребовать от продавца согласно п.1 ст.428 ГК РК:

1) соразмерного уменьшения покупной цены;

2) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков;

4) замены имущества ненадлежащего качества на имущество, соответствующее договору;

5) отказа от исполнения договора и возврата уплаченной денежной суммы.

Необходимо обратить внимание на то, что продавец отвечает за недостатки, которые возникли до передачи квартиры покупателю или по причинам, возникшим до этого момента даже тогда, когда продавец об этом не знал.

Следует отметить, что вышеуказанные требования, которые покупатель вправе предъявить продавцу могут быть не исполнены им во внесудебном порядке, продавец может быть не согласен с заявлениями покупателя и в этом случае покупателю ничего не останется, кроме как обратиться в суд за защитой нарушенного права.

Важно отметить, что обнаруженные недостатки должны быть зафиксированы обеими сторонами до передачи квартиры, либо в момент ее получения. На практике продавец часто уклоняется от такой фиксации и придумывает различные схемы и увиливает от ответственности. Можем посоветовать покупателю при подписании акта приемки-передачи прямо на обоих экземплярах акта указать имеющиеся претензии к качеству квартиры, от руки в свободной форме, даже если в форме акта нет соответствующих строк для фиксации замечаний.

Приобретение недвижимости – это дело достаточно затратное в материальном плане, требующее от потенциального покупателя большой осмотрительности. Надо проверить полномочия представителя продавца, правоспособность продавца, наличие квартиры в собственности у продавца, документы на квартиру и еще много чего. Привлечение квалифицированного юриста на стадии рассмотрения договора поможет покупателю снизить будущие риски, связанные с приобретением недвижимости и избежать многих затрат в будущем.

Момент заключения договора купли-продажи жилья

  • 1 из 3
  • 1
  • 2
  • 3
  • >

с какого момента считается заключенным договор купли-продажи нежилой недвижимости — с момента подписания сторонами договора или с момента передачи имущества по акту.

Правильно ли будет написать: В соответствии с пунктом 2 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации настоящий Договор считается заключенным с момента передачи Имущества Покупателю по приемопередаточному акту.

От кого: Татьяна
Дата: 11-12-2007 10:11

а можно ли написать, что если оплата не будет произведена в течение 3-х дней с момента подписания сторонами, договор считается незаключенным и обязательства сторон по нему не возникают.

От кого: zomdrive
Дата: 11-12-2007 13:02

Ребят, вы не заболели? Договор к-п что жилой, что нежилой недвижимости считается заключенным с момента его государственной регистрации и никак иначе! А вот уже дальше можно прописать, что риск порчи или гибели переходит на покупателя с момента подписания акта

Почитатйте внимательно ст. 551 ГК РФ.

Блин, вот Фома-неверующий))))
ну ВАС, так ВАС:

ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО
от 16 февраля 2001 г. N 59

ОБЗОР ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ,
СВЯЗАННЫХ С ПРИМЕНЕНИЕМ ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА
«О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ
ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ»
5. Учреждение юстиции, осуществляющее государственную регистрацию, правомерно отказало юридическому лицу в государственной регистрации договора купли — продажи здания, так как закон не предусматривает государственной регистрации такого договора.
Стороны обратились в арбитражный суд с иском к учреждению юстиции об обжаловании отказа в государственной регистрации.
Из представленных суду документов следовало, что стороны, заключившие договор купли — продажи здания, обратились к учреждению юстиции с заявлением о его государственной регистрации, сославшись на содержащееся в договоре условие о том, что он вступает в силу с момента государственной регистрации. Учреждение юстиции на основании пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации отказало в регистрации, поскольку данный договор не подлежит государственной регистрации.
Арбитражный суд первой инстанции отказал сторонам в удовлетворении иска к учреждению юстиции. В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона о государственной регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК.
Государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом согласно требованиям статей 164 и 131 ГК осуществляется только в случаях, установленных законом. В соответствии со статьей 4 Закона о государственной регистрации во всех случаях, когда закон предусматривает государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, такая регистрация всегда является обязательной.
Гражданским кодексом не предусмотрено государственной регистрации договора купли — продажи здания. Включение сторонами в договор, не подлежащий государственной регистрации, условия о том, что он подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента государственной регистрации, противоречит нормам ГК. Такое условие является ничтожным в силу требований статей 168 и 180 ГК. Поэтому учреждение юстиции правомерно отказало в государственной регистрации договора купли — продажи здания.

zomdrive, вы правы утверждая, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается ЗАКЛЮЧЕННЫМ с момента его ГОСУДАРСТВЕННОЙ регистрации (п. 3 ст. 433).

В силу ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на НЕДВИЖИМЫЕ вещи (а не только на жилую недвижимость), ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.
Ст. 551 ГК фактически повторяет ст. 131 ГК РФ (п.1).

Таким образом, необходимо разделять понятия регистрации договора и регистрации права.

Главой ГК РФ, посвященной купле-продаже недвижимости, не установлено никаких исключений из правила ст. 433 ГК РФ (ведь нигде в этой главе не написано, что нормы ст. 433 ГК РФ к купле-продаже недвижимости не применяются). Тот факт, что существует ст. 551 ГК РФ (а также ст. 558) вовсе не отменяет действие ст. 433 ГК, а также ст. 164 ГК Рф, согласно которой сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК и законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Тина, видимо, в связи с тем, что продажа жилья всегда в России была проблемной (мошенничество в этой сфере никто не отменял), законодатель прямо прописал в ст. 558 правило о том, что договор купли-продажи жилых помещений считается заключенным с момента гос. регистрации. Но еще раз повторюсь, что никто не отменял действие общих норм ГК применительно к государстенной регистрации договоров купли-продажи любой недвижимости.

И еще, имеется среди всего прочего и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Так вот, согласно п. 1 ст. 4 этого закона, государственной регистрации подлежат ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ и другие вещные права на недвижимое имущество и СДЕЛКИ с ним в соответствии со статьями 130, 131. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда. Договор, согласно ст. ст. 154 ГК РФ, является разновидностью сделки. Исходя из этого, любой договор, касающийся недвижимости, подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом, как скажем, например, ст. 651 (п.3).

Татьяна, таким образом, регистрировать договор купли-продажи нежилой недвижимости НАДО под страхом ее ничтожности (ст. 165 ГК РФ).

Какой момент считается датой продажи квартиры для налоговой?

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Коллеги, не все так однозначно.

Налоговый кодекс ( НК РФ )
Статья 223. Дата фактического получения дохода
1. В целях настоящей главы, если иное не предусмотрено пунктами 2 — 4 настоящей статьи, дата фактического получения дохода определяется как день:

1) выплаты дохода, в том числе перечисления дохода на счета налогоплательщика в банках либо по его поручению на счета третьих лиц — при получении доходов в денежной форме;

2) передачи доходов в натуральной форме — при получении доходов в натуральной форме;

3) уплаты налогоплательщиком процентов по полученным заемным (кредитным) средствам, приобретения товаров (работ, услуг), приобретения ценных бумаг — при получении доходов в виде материальной выгоды.

Елизавета, крайне важно, что будет написано в договоре купли-продажи относительно момента передачи денег: до, после, при подписании договора купли-продажи.

Налоговая сейчас очень придирчивая. Елизавета, сделайте все в 2015 году, чтобы избежать возможных проблем. Поверьте они могут быть.

Порядок проведения сделки купли-продажи

Алексей Владимирович

Покупаем квартиру с привлечением ипотечных средств, собираемся договор купли-продажи заверять у нотариуса. Собственников квартиры смущает алгоритм сделки, предлагаемый банком: сначала подписание договора купли-продажи, потом перевод средств на аккредитив (требование банка не обойти).

Можно ли как-либо образом минимизировать для собственников неоплату по подписанному договору? (за счет, может быть, какой-либо фразы в самом договоре, какой-либо гарантии оплаты со стороны продавца или еще каким либо способом)

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Добрый день.
Я бы тоже на месте покупателей «встала в позу»: дкп подписываем, а денег еще нет.
Разговаривайте в банке, просите менеджера поменять алгоритм сделки (такое возможно): сначала подписание кредитной документации, открытие аккредитива, перечисление денег, потом подписание дкп.

«Можно ли как-либо образом минимизировать для собственников неоплату по подписанному договору?» — Можно. Вы делаете нотариальный дкп платите нотариусу за его работу- узнайте у нотариуса, какие фразы можно и нужно прописать в договоре.
Вообще в договоре прописывается порядок взаиморасчетов и можно всё дословно расписать.

Договор купли-продажи считается заключенным с того момента, как:

стороны полностью выполнили свои обязательства по условиям договора;
все оплаты были выполнены в полном объеме;
продавец передал покупателю все документы по недвижимости;
когда у сторон отсутствуют претензии;
договор занесен в государственный реестр.
После того, как эти пункты полностью выполнены, договор полностью считается заключенным и его расторжение в дальнейшем невозможно.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Добрый день. С таким же успехом можно возмутиться и Вам: кредитный подписали, обязанности на себя взяли, страховки внесли, услуги посредников оплатили и прочее, а продавец бац и передумал продавать. В любой сделке нужен здравый компромисс и логика.
Неправда, требование банка можно обойти, алгоритм проведения сделки может быть разный.
Все можно минимизировать, всех можно подстраховать, все можно предусмотреть. Вопрос только в наличии необходимого опыта и знаний.

Татьяна, у Вас все в кучу. Давайте немного разграничим. Есть момент заключения договора, а есть момент его исполнения. Договор считается заключенным с момента его подписания, а исполненным — в момент исполнения всех обязательств сторон по нему.
И еще. Исполненность договора купли-продажи в 100% случаев связана с передачей предмета договора. Ну, а про «расторжение невозможно» это ошибочное утверждение.

Заключение Договора купли-продажи квартиры

Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

Чтобы сделка для нас (Продавца) прошла ровно и без эксцессов, лучше заранее подготовить проект (шаблон) Договора купли-продажи квартиры (ДКП) и согласовать его с нашим Покупателем. Тогда в последний момент, на самой сделке, не придется с ним спорить, и выяснять, кто кого неправильно понял.

Согласование проекта договора лучше провести за день-два до закладки денег в банковскую ячейку (см. предыдущий шаг ИНСТРУКЦИИ).

Заключение Договора купли-продажи квартиры между физическими лицами может происходить как в простой письменной форме (ППФ), так и в нотариальной форме, по согласованию сторон, за исключением тех случаев, когда требуется Откроется в новой вкладке.»>обязательное нотариальное удостоверение сделки.

Откроется в новой вкладке.»>Участие нотариуса в сделке обходится несколько дороже, но значительно облегчает подготовку и процесс подписания договора, снимая многие вопросы и разногласия между сторонами. На практике услуги нотариуса, чаще всего, оплачивает Покупатель, т.к. это больше в его интересах.

Но для нас нотариус тоже может быть полезен. Дело в том, что мы, как Продавец, очень чувствительны к Откроется в новой вкладке.»>сроку регистрации сделки, т.к. если он будет неожиданно увеличен (см. Откроется в новой вкладке.»>приостановление регистрации), то мы рискуем пропустить свой период доступа к ячейке с деньгами. А регистрация перехода права на основе нотариально удостоверенного договора происходит не только с большей вероятностью, но и в 3 раза быстрее (т.к. регистратору уже нет необходимости проводить юридическую экспертизу договора после нотариуса).

Кроме того, нотариус также может взять на себя и сам процесс регистрации перехода права по договору. Да и денежные взаиморасчеты по сделке купли-продажи квартиры также можно провести Откроется в новой вкладке.»>через нотариуса (вместо аренды банковской ячейки – см. по ссылке как это делается).

Если же на нотариусе решили сэкономить, то простую письменную форму (ППФ) договора нам могут предложить составить Откроется в новой вкладке.»>специализированные юридические компании. Причем, вместе с проектом договора сразу составляется и Откроется в новой вкладке.»>Акт приема-передачи квартиры, который нам понадобится впоследствии.

В Договоре купли-продажи квартиры (ДКП) должны быть отражены (обязательно) все Откроется в новой вкладке.»>существенные условия договора, а также (не обязательно) те Откроется в новой вкладке.»>дополнительные условия, которые мы обговорили с нашим Покупателем – например, по поводу сроков «выписки» из квартиры, по поводу порядка проведения расчетов, дополнительных гарантий и обязательств, штрафных санкций и т.п.

Какие именно дополнительные условия стоит включать в договор, зависит от конкретной ситуации, и от пожеланий сторон сделки. Можно почитать об этом в справочниках, посмотреть Откроется в новой вкладке.»>образцы договоров, или получить на эту тему дополнительную консультацию юриста.

Распределение расходов на сделку мы обговорили с Покупателем еще Откроется в новой вкладке.»>на этапе внесения аванса (см. соответствующий шаг ИНСТРУКЦИИ по ссылке), и тоже внесли этот пункт в договор.

Вообще, тонкости и нюансы условий ДКП должны интересовать, в первую очередь, Покупателя (см. об этом раздел ИНСТРУКЦИИ: Покупатель >> «Вторичка» >> …). Ведь он покупает не столько конкретный предмет/объект, сколько некий виртуальный продукт, под названием «право». И насколько этот «виртуальный продукт» обоснован, надежен и защищен, будет зависеть от действий самого Покупателя – в частности, от того, насколько полно и грамотно он сформулирует условия ДКП.

У нас же, как у Продавца, главная забота – проследить, чтобы этот договор после Откроется в новой вкладке.»>регистрации сделки позволял бы нам получить доступ к деньгам. Т.е. в нем должны быть прописаны именно те сведения (адрес квартиры, имя Покупателя), которые будут проверяться сотрудниками депозитария при нашем Откроется в новой вкладке.»>доступе к ячейке банка.

На что еще нам следует обратить внимание в Договоре купли-продажи квартиры?

На налоговые последствия сделки для нас (ведь мы получаем значительный доход от продажи).

Будем ли мы платить налог с продажи своей квартиры и сколько – зависит от того, сколько лет мы ей владели, каким образом мы получали право собственности на нее (купили, приватизировали, получили в наследство, и т.п.), и какие налоговые вычеты мы сможем применить для нашего случая.

Подробно о Откроется в новой вкладке.»>налогах и налоговых вычетах при продаже квартиры (с примерами расчетов) рассказано в соответствующем разделе Глоссария по ссылке. Вкратце же можно сказать, что если мы владели своей квартирой более 3-х лет (или более 5-ти лет, если купили ее после 01 января 2016 года), то после ее продажи мы казне ничего не должны – налога у нас НЕ возникает.

В остальных случаях, к нашему сожалению, налог 13% НДФЛ придется платить. Но итоговая сумма этого налога может быть нами уменьшена благодаря применению специальных налоговых льгот-вычетов для Продавцов квартир (см. ссылку выше).

Перед подписанием Откроется в новой вкладке.»>Договор купли-продажи квартиры внимательно читаем его, и проверяем, чтобы там не оказалось сюрпризов, или явно невыгодных для нас условий. Непонятных или трактуемых двояко формулировок в договоре тоже не следует допускать.

Откроется в новой вкладке.»>Нотариальное составление и заверение договора, как правило, исключает какие-либо сюрпризы для обеих сторон, т.к. нотариус выступает здесь экспертом и независимым арбитром, и в его обязанности входит разъяснение сторонам договора всех его условий, и их юридических последствий.

По закону Договор купли-продажи считается заключенным с момента его подписания сторонами. Но Покупатель приобретает право собственности на квартиру только после государственной регистрации перехода права. Поэтому после подписания договора, передаем его в составе собранного нами ранее пакета документов на регистрацию (см. пройденный нами шаг Откроется во всплывающем окне.»>ИНСТРУКЦИИ — «Пакет документов для продажи квартиры»).

Договор купли-продажи квартиры составляется и подписывается в 3-х экземплярах: по одному для Продавца и Покупателя, и один для Откроется в новой вкладке.»>УФРС.

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
Проверить Продавца и документы на квартиру, снизить риски и сопроводить сделку помогут профильные юристы — Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

Итак, Договор купли-продажи составлен, все существенные условия в нем присутствуют, дополнительные условия согласованы, цена и налоговые вопросы учтены. Еще раз подозрительно оглядев друг друга, мы с Покупателем ставим свои автографы на договоре.

Теперь собранный нами пакет документов, вместе с подписанным договором отправляется на регистрацию.