Когда переходит право собственности на земельный участок

Оглавление:

ВАС РФ напомнил, когда возникает право собственности на землю

Высший Арбитражный Суд РФ установил, должен ли арендатор до регистрации за ним права собственности на арендуемый земельный участок вносить плату за землю.

Президиум ВАС РФ решил, что арендатор должен вносить плату за землю до регистрации за ним права собственности на арендуемый земельный участок. Суд рассмотрел в порядке надзора постановления апелляционной и кассационной инстанций по делу о взыскании задолженности по арендной плате. С соответствующим иском обратился Департамент земельных ресурсов Москвы к ОАО «АРЗ-3». Акционерное общество на протяжении нескольких лет не платило арендную плату, мотивируя это тем, что арендуемую землю оно уже у Департамента выкупило. При этом государственная регистрация перехода права собственности на землю не была произведена.

Арбитражный суд города Москвы взыскал задолженность по арендной плате, так как арендатор не приобрел право собственности на земельный участок:

Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, ….

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Учитывая, что договор купли-продажи не прошел государственную регистрацию, поскольку ответчик не выполнил обязанности по внесению стоимости земельного участка в полном объеме, что следует из вступившего в законную силу решения Арбитражного суда г. Москвы от 14.05.2009г. № А40-26428/09-9-236, суд считает необоснованными доводы ответчика о прекращении обязательств по договору аренды земельного участка путем подписания договора купли-продажи, который до государственной регистрации права собственности является незаключенным, в связи, с чем истец обосновано заявил требования об оплате арендной платы, которые подлежат удовлетворению.

Судебная коллегия Девятого арбитражного апелляционного суда не нашла в статье 131 ГК РФ и законе о государственной регистрации прав на недвижимость положений, предусматривающих обязательную регистрацию договора купли-продажи земельного участка. Суд отменил решение первой инстанции по следующим основаниям:

Между тем, в силу положений ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта (п.1). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента ее регистрации, если иное не установлено законом (п.3).

В соответствии со ст. 164 п.1 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним.

Однако ни ст. 131 ГК РФ, ни иными статьями ГК РФ, ни Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ни ЗК РФ не предусмотрена государственная регистрация договоров купли-продажи земельного участка, в том числе и как условие наступления такого правового последствия как момент заключения договора.

Таким образом, договор купли-продажи спорного земельного участка от 18.11.2008 г. в силу правил, установленных ст.433 ГК РФ, является заключенным с момента его подписания сторонами. …

…установлено, что ответчик частично исполнил обязательства по оплате стоимости земельного участка, определенной договором купли-продажи от 18.11.2008 г., перечислив платежным поручением № 1106 от 22.12.2008 г. 44 473 649 руб. 46 коп.; остальная сумма в размере 100 000 000 руб., а также неустойка за просрочку оплаты стоимости земельного участка в сумме 4 400 000 руб. взыскана с ответчика в пользу истца решением Арбитражного суда города Москвы от 14.05.2009 г. по делу № А40-26528/09-9-236…

Более того, спорный земельный участок находится в фактическом владении и пользовании ответчика, при этом при заключении договора купли-продажи данного земельного участка не требовалось подписание акта приема-передачи имущества, так как указанный выше земельный участок находился во владении и пользовании ОАО «АРЗ-3» по договору аренды № М-01-002081 от 17.04.1995 г.

В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в п.п. 60, 61 разъяснено, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ.

Федеральный арбитражный суд Московского округа согласился с мнением Девятого арбитражного апелляционного суда, при этом добавив:

То обстоятельство, что ОАО «АРЗ-3» не в полном объеме исполнило обязательства по оплате стоимости земельного участка по договору купли-продажи от 28.11.2008 г., на правовую оценку спорных правоотношений не влияет и не может являться основанием для уплаты ответчиком арендных платежей.

С момента заключения между арендодателем и арендатором в отношении арендованного земельного участка договора купли-продажи, обязательства из договора аренды, включая обязательство по внесению арендной платы, прекращаются.

ВАС решил, что арендатор должен вносить плату за землю до регистрации за ним права собственности на арендуемый земельный участок. Постановления судов апелляционной и кассационной инстанций отменены, а решение Арбитражного суда города Москвы оставлено в силе.

Когда переходит право собственности на земельный участок

Согласно ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе распоряжаться им по своему усмотрению. Свое имущество можно продать, подарить, заложить, сдать в аренду, распорядиться любым другим способом. Это не распространяется на земельные участки, исключенные из оборота или ограниченные в обороте.

При совершении сделки покупатель и продавец должны заключить между собой письменный договор, подписать его и передать документы в территориальный орган Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

Право на земельный участок в случае его продажи переходит к покупателю только после государственной регистрации перехода права.

Согласно п. 1 ст. 130, п. 2ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК РФ, а так же п. 2 ст. 25 Земельного кодекса РФ право собственности на земельный участок подлежит государственной регистрации и возникает у вторичного приобретателя земельного участка с момента такой регистрации. Следовательно, после того как завершена государственная регистрация перехода права собственности, покупатель становится полноправным владельцем земельного участка. Без государственной регистрации право собственности сохраняется за лицом, которое произвело отчуждение земельного участка.

Взаиморасчет между продавцом и покупателем земельного участка происходит по согласованию сторон. Они могут договориться как о наличном расчете, так и безналичном, с использованием расчетного счета.

Самый большой вопрос – время, когда следует передавать деньги за земельный участок. Это зависит от того, как решат стороны договора, но стоит отметить, что продавец земельного участка заинтересован получить деньги как можно раньше, например в момент подписания договора, а вот покупателю выгоднее отложить данный момент до государственной регистрации перехода права собственности.

Соблюсти интересы двух сторон позволяет использование банковской ячейки. В этом случае деньги в банк закладывают продавец и покупатель в момент заключения сделки (подписания договора купли-продажи земельного участка). Продавец сможет получить их только после того, как произойдет государственная регистрация перехода права, предъявив подтверждающие документы.

Согласно ст. 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Вместе с тем отсутствие ее при наличии волеизъявления сторон на совершение сделки купли-продажи недвижимого имущества и заключение договора по форме и содержанию, соответствующему действующему законодательству, сами по себе не влекут за собой недействительность сделки и лишение прав покупателя.

Срок, в течение которого переход права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации, не ограничен, но затягивать с данной процедурой не стоит, ведь основная цель покупателя при заключении договора купли-продажи – приобрести имущество и оформить свое право на него, продавца – распорядиться своим имуществом и получить за это денежные средства.

Ситуация на рынке недвижимого имущества может поменяться очень быстро, цены на недвижимость растут. В связи с этим продавец может передумать продавать земельный участок, решив, к примеру, найти более выгодные варианты его реализации.

Закон в данном случае стоит на защите той стороны, которая хочет, чтобы сделка была заключена. Прежде чем подписывать договор купли-продажи, нужно взвесить все за и против, так как после его подписания назад дороги уже, как правило, нет.

Если одна из сторон будет уклоняться от государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, то вторая сторона может обратиться в суд, который вправе принять решение о признании договора заключенным и признании права собственности покупателя на приобретенное имущество. Такое решение суда будет являться основанием для регистрации права собственности и получения покупателем свидетельства о государственной регистрации права собственности на земельный участок.

В случае, когда придется пройти процедуру обращения в суд, чтобы зарегистрировать переход права собственности по договору купли-продажи, можно требовать возмещения всех связанных с таким обращением судебных расходов и других убытков, вызванных задержкой регистрации.

Помимо ситуации, когда одна из сторон уклоняется от регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи земельного участка, обращение в суд может потребоваться, если эта процедура не проведена своевременно, а человек, продавший свой участок, в силу возраста не может присутствовать на регистрации перехода права собственности или, еще хуже, скончался. В такой ситуации второй стороне (покупателю) для оформления своего права на земельный участок придется обращаться в суд.

Обращение в суд с исковым заявлением о признании договора заключенным и признании права собственности на земельный участок осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества.

В обоснование своих исковых требований следует сослаться на то, что сторонами договор исполнен – покупатель передал деньги продавцу, а тот передал спорный земельный участок. Покупатель земельного участка должен представить суду оплаченный земельный налог в подтверждение своего добросовестного владения земельным участком, другие доказательства, подтверждающие использование участка по назначению.

Не стоит экономить время и деньги при оформлении сделки купли-продажи земельного участка, выписывая или беря лишь расписки. Это мнимая экономия. Нужно оформлять полноценный договор купли-продажи, передавать его на регистрацию и подписывать акт приемки-передачи недвижимого имущества. Тогда проблем с подтверждением прав на земельный участок не возникнет, в суд обращаться не придется и никто не сможет отнять имущество.

Глава 27. Право собственности на землю (земельный участок).

Статья 373. Земля (земельный участок) как объект права собственности.
1. Земля является основным национальным богатством, которое находится под особой охраной государства.
2. Право собственности на землю гарантируется Конституцией Украины. Право собственности на землю (земельный участок) приобретается и осуществляется в соответствии с законом.
3. Право собственности на земельный участок распространяется на поверхностный (почвенный) слой в пределах этого участка, на водные объекты, леса, многолетние насаждения, находящиеся на нем, а также на пространство, имеющееся над и под поверхностью участка, высотой и глубиной, которые необходимы для возведения жилых, производственных и других зданий и сооружений.
4. Собственник земельного участка имеет право использовать его по своему усмотрению в соответствии с его целевым назначением.
5. Собственник земельного участка может использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не установлено законом и если это не нарушает прав других лиц.

Статья 374. Субъекты права собственности на землю (земельный участок).
1. Субъектами права собственности на землю (земельный участок) являются физические лица, юридические лица, государство, территориальные громады.
2. Иностранцы, лица без гражданства могут приобретать право собственности на землю (земельные участки) в соответствии с законом.
3. Иностранные юридические лица, иностранные государства и международные организации могут быть субъектами права собственности на землю (земельный участок) в случаях, установленных законом.
4. Права и обязанности субъектов права собственности на землю (земельный участок) устанавливаются законом.

Статья 375. Право собственника на застройку земельного участка.
1. Собственник земельного участка имеет право возводить на нем здания и сооружения, создавать закрытые водоемы, осуществлять перестройку, а также разрешать строительство на своем участке другим лицам.
2. Собственник земельного участка приобретает право собственности на возведенные им здания, сооружения и другое недвижимое имущество.
3. Право собственника на застройку осуществляется им при условии соблюдения архитектурных, строительных, санитарных, экологических и других норм и правил, а также при условии использования земельного участка по его целевому назначению.
4. Правовые последствия самочинной застройки, осуществленной собственником на его земельном участке, устанавливаются статьей 376 настоящего Кодекса.

Статья 376. Самочинное строительство.
1. Жилой дом, здание, сооружение, иное недвижимое имущество считаются самочинным строительством, если они построены или строятся на земельном участке, который не был отведен для этой цели, или без надлежащего разрешения либо должным образом утвержденного проекта, или с существенными нарушениями строительных норм и правил.
2. Лицо, осуществившее или осуществляющее самочинное строительство недвижимого имущества, не приобретает право собственности на него.
3. Право собственности на самочинно построенное недвижимое имущество может быть по решению суда признано за лицом, осуществившим самочинное строительство на земельном участке, который не был ему отведен для этой цели, при условии предоставления земельного участка в установленном порядке лицу под уже построенное недвижимое имущество.
4. Если собственник (пользователь) земельного участка возражает против признания права собственности на недвижимое имущество за лицом, осуществившим (осуществляющим) самочинное строительство на его земельном участке, или если это нарушает права других лиц, имущество подлежит сносу лицом, осуществившим (осуществляющим) самочинное строительство, или за его счет.
5. По требованию собственника (пользователя) земельного участка суд может признать за ним право собственности на недвижимое имущество, самочинно построенное на нем, если это не нарушает права других лиц.
6. Лицо, осуществившее самочинное строительство, имеет право на возмещение расходов на строительство, если право собственности на недвижимое имущество признано за собственником (пользователем) земельного участка, на котором оно размещено.
7. При существенном отклонении от проекта, что противоречит общественным интересам или нарушает права других лиц, существенном нарушении строительных норм и правил суд по иску соответствующего органа государственной власти или органа местного самоуправления может постановить решение, обязывающее лицо, которое осуществило (осуществляет) строительство, провести соответствующую перестройку.
Если проведение такой перестройки невозможно или лицо, осуществившее (осуществляющее) строительство, отказывается от ее проведения, та-кое недвижимое имущество по решению суда подлежит сносу за счет лица, осуществившего (осуществляющего) строительство. Лицо, осуществившее (осуществляющее) самочинное строительство, обязано возместить расходы, связанные с приведением земельного участка в прежнее состояние.

Статья 377. Право на земельный участок при приобретении жилого дома, здания или сооружения, размещенных на нем.
1. К лицу, которое приобрело жилой дом, здание или сооружение, переходит право собственности на земельный участок, на котором они размещены, без изменения его целевого назначения, в размерах, установленных договором.
Если договором об отчуждении жилого дома, здания или сооружения размер земельного участка не определен, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята жилым домом, зданием или сооружением, и на часть земельного участка, необходимую для их обслуживания.
2. Если жилой дом, здание или сооружение размещены на земельном участке, предоставленном в пользование, то в случае их отчуждения к приобретателю переходит право пользования той частью земельного участка, на которой они размещены, и частью участка, необходимой для их обслуживания.

Статья 378. Прекращение права собственности на земельный участок.
Право собственности лица на земельный участок может быть прекращено по решению суда в случаях, установленных законом.

Основания для перехода права собственности на земельный участок и особенности оформления сделки

Согласно современному законодательству, право собственности на любое имущество является самым полным по содержанию, так как включает в себя право владения, а ещё – пользования и распоряжения. Реализация их, а также другие действия в отношении к земельным участкам описаны в действующих Гражданском и Земельном кодексе, а также в других нормативных документах.

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

Под правом собственности на землю подразумевается возможность её владельца свободно распоряжаться имуществом, не нанося вреда третьим лицам и окружающей среде (основание – п.3 ст. 209 ГК). Однако обладание подобной недвижимостью вызывает много вопросов, связанных с характерными особенностями пользования и распоряжения. Например, одной из часто встречающихся и непростых ситуаций является переход права собственности на земельный участок.

Это сделка, согласно которой имущество переходит от владельца к приобретателю. При этом, когда речь идёт о имуществе недвижимом, право собственности на него наступает с даты государственной регистрации перехода (ст. 131 ГК).

Основания для перехода права собственности на участок

Смена собственника возможна по ряду причин. Согласно ст. 25 ЗК, права на участки возникают по основаниям, указанным гражданским законодательством и федеральными законами и должны быть зарегистрированы, если этого требует закон.

Самыми распространёнными причинами перехода права собственности являются:

  • сделки купли-продажи, дарения, мены или отчуждения на иных основаниях (ст. 218 ГК);
  • наследование или правопреемство при реорганизации предприятий (ст. 218 ГК);
  • приватизация государственных или муниципальных наделов (ст. 217 ГК). Особенным случаем является приватизация земли под многоквартирным домом;
  • в п. 3 ст. 218 ГК указан ряд иных оснований, например, приобретение участка, от которого собственник отказался или по какой-либо причине утратил право собственности.

Кроме того, статьи 17, 18, 19 ЗК содержат информацию о возможности перехода собственности на землю к Российской Федерации, субъектам в её составе и муниципальным органам. В каждом из указанных случаев сделка имеет свои отличительные особенности.

Сделка купли-продажи

Переход права собственности на земельный участок по договору купли-продажи является самым распространённым вариантом отчуждения недвижимости. Эта сделка, согласно ст. 551 ГК, подлежит госрегистрации, порядок которой регламентирован ФЗ №221. Именно с момента регистрации у приобретателя участка возникнет право собственности. Важно отметить, что самому договору купли-продажи регистрация не требуется, он считается заключённым после подписания его всеми участниками. Основные моменты, касающиеся купли-продажи земельных участков, описаны в ст. 37 ЗК, а также в Гражданском кодексе:

  • объектом сделки купли-продажи могут быть только те наделы, которые прошли кадастровый учёт. Они имеют свой уникальный номер, позволяющий идентифицировать объект недвижимости в Росреестре, а в договоре купли-продажи обязательно должна присутствовать информация о местоположении, площади, разрешённом использовании и другие характеристики участка. Не подлежат регистрации и не могут стать объектом сделки те наделы, которые изъяты из оборота (они перечислены в п. 4 ст. 27 ЗК);
  • некоторые условия договора заранее считаются недействительными. Это возможность продавца выкупить участок по собственному желанию, различные ограничения в пользовании участком, например, сдачу в аренду (п. 2 ст 37 ЗК);
  • продавец не должен сообщать покупателю заведомо ложную информацию об обременениях на надел, ограничениях в связи с разрешенным использованием и подобные сведения, не соответствующие действительности.
  • участникам сделки запрещается по своему усмотрению изменять целевое назначение участка и условия его использования.

Что касается договора, то он непременно должен быть письменным (ст. 550 ГК). В нём необходимо указать данные участников, подробную информацию об объекте сделки, а также следующие сведения: срок передачи участка, цена, условия оплаты и передачи имущества.

Переход права собственности на участок с имеющимися на нём объектами недвижимости

Часто сделки по продаже земельных участков осложняются тем, что на них находятся различные строения. По закону земля и эти постройки считаются самостоятельными объектами права, между которыми существует законодательно утверждённая связь. При этом участок и недвижимость на нём могут принадлежать как одному лицу, так и ряду лиц.

К примеру, собственник надела вправе разрешить другим лицам осуществлять на нём строительство, не теряя собственности на застраиваемую территорию, но не являясь владельцем возведённых сооружений. Застройщик, в свою очередь, может пользоваться частью земли, предоставленной под постройки (п. 1 ст. 271 ГК), но отсутствие права собственности на участок не ограничивает его в аналогичном праве на здание.

Как происходит переход права собственности на земельный участок под зданием в таких ситуациях? Ответ на этот непростой вопрос указан в ст. 35 ЗК, утверждающей так называемый принцип единства судьбы надела и возведённых на нём строений.

  1. Приобретая здание, расположенное на чужом участке, покупатель получает и собственность на ту территорию, которая занята постройкой, в тех же объёмах и на тех же условиях, что имелись у прежнего владельца (например, сохранение условий аренды). При этом согласие владельца участка на сделку не требуется, если иное не зафиксировано в договоре о пользовании землёй.
  2. Собственник построек имеет преимущественное право покупки или аренды земельного надела.
  3. Если землёй и зданием владеет одно лицо, то переход права собственности на постройки возможен только с переходом права собственности на занятый ими участок. Исключения указаны в п. 4 ст. 35 ЗК. Это сервитут, изъятие земель из оборота и невозможность выдела части здания в натуре вместе с частью земли.
  4. Отчуждение земельного участка без построек не позволяется, если они принадлежат одному человеку.

Наследование земельных участков

Переход права собственности на земельный участок по наследству регулируется гражданским, семейным и наследственным законодательством и являет собой одностороннюю сделку, которая отражает волю наследодателя. Она должна быть зафиксирована в завещании и нотариально заверена. Если такого документа после смерти владельца имущества не останется, значит, наследование произойдёт по закону (ст. 1111 ГК).

Наследниками обычно становятся граждане, но наследодатель может указать в завещании юридическое лицо (ст. 1116 ГК), а также Российскую Федерацию, её субъекты, муниципалитеты, другие страны и международные организации.

Наследники делятся на семь очередей (ст. 1142 – 1145 ГК), и каждая последующая очередь друг призывается к наследованию, если наследников предшествующей очереди нет, они отказались от наследства либо были его лишены.

Граждане, вступающие в наследство, должны в нотариальной конторе попросить свидетельство о праве на наследуемый земельный участок (ст. 1153 ГК). Оно необходимо для регистрации свершившегося перехода права собственности на недвижимость. Переходящий наследникам надел, принадлежащий прежнему владельцу на правах собственности, и право пожизненно наследуемого владения наследуются на общих основаниях (ст. 1181 ГК).

Если наследников несколько и земля переходит к ним на праве общей собственности, раздел имущества возможен только с учётом минимального размера участка, установленного для территорий соответствующего целевого назначения. В случае, когда недвижимость разделить не удаётся, она достанется наследнику, имеющему преимущество на вручение наследственной доли, а все остальные получат компенсацию. Когда преимущественное право отсутствует у всех наследников, участок достанется им на условиях долевой собственности.

Приватизация земельных участков

Наделы, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, разрешается приватизировать или взять в аренду (ст. 39.1 ЗК). В определённых ситуациях это даже удастся сделать бесплатно.

Участки продаются на торгах или без них в случаях, предусмотренных в п.2 ст. 39.3 ЗК, а цена определяется в ходе аукциона либо органами местного самоуправления или государственной власти в случае продажи без торгов.

Возможности бесплатного предоставления участков описаны в ст. 39.5 ЗК. К примеру, на это могут рассчитывать граждане, с которыми подписан договор о развитии территории, где находится их надел. Религиозные организации, имеющие соответствующие их деятельности сооружения, также могут бесплатно получить землю под ними. Такая же льгота предоставлена гражданам, имеющим землю на правах безвозмездного пользования не менее пяти лет и распоряжавшимся ею в соответствии с установленным разрешённым использованием. Многодетные семьи, имеющие три ребёнка и более, получают земельный участок бесплатно в соответствии с порядком, утверждённым органами власти субъектов РФ.

Приватизация участков под многоквартирным домом

Особым случаем является переход права собственности на земельный участок под многоквартирным домом. Многие жильцы даже не подозревают о том, что по закону они являются совладельцами этой земли и могут сообща ею распоряжаться, например, чтобы организовать детскую площадку или противостоять застройке гаражами. Имели место случаи, когда владельцы квартир, напротив, считали себя собственниками и отказывались вносить арендную плату за пользование занимаемым участком, так как не знали, каким образом подтвердить владение им.

В настоящее время дело обстоит таким образом. Если с землёй под домом до 1.03.2005 проведены кадастровые работы, она бесплатно и автоматически переходит в долевую собственность покупателей помещений (ст. 16 ФЗ №189, ст. 36 ЖК). При этом никаких отдельных бумаг, подтверждающих право собственности на землю, не оформляется – оно возникает вместе с регистрацией перехода права на квартиру (п. 2 с. 23 ФЗ № 122).

Если участок под домом не учтён в Росреестре, он принадлежит муниципалитету, у которого был арендован застройщиком, и публичный собственник имеет право распоряжаться наделом. В таком случае для владельцев квартир переход права собственности на земельный участок возможен только после его регистрации в ГКН. Для этого в соответствии с постановлением КС РФ от 28.05.2010 №12-П хотя бы один из владельцев должен написать заявление о выделе участка под домом и его регистрации. Как только работы будут завершены, земля и общее домовое имущество перейдут в долевую собственность жильцов.

Следует отметить, что проведение кадастровых и регистрационных действий возложено на местные власти (ч.3, 4 ст. 16 ФЗ №189), которая исходит из возможностей бюджета, поэтому ждать, возможно, придётся долго.

Кроме перечисленных выше оснований для перехода права собственности существуют и другие. Например, такое право может возникнуть по решению суда, если имеет место спорная ситуация между претендентами на владение. Ещё одно основание – приобретательная давность, описанная в ст. 234 ГК. Согласно этой статье гражданин, владеющий имуществом открыто и добросовестно не меньше 15 лет, приобретает на него право собственности.

Важно помнить, что какими бы ни были основания перехода права собственности на участок, сделку следует оформлять по всем правилам, так как в ином случае она будет считаться ничтожной. Недвижимое имущество имеет высокую стоимость, поэтому цена за ошибку окажется слишком высокой. Законы меняются, некоторые нормы противоречат друг другу, поэтому иногда лучше обратиться к опытному юристу.

Остались вопросы?

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

  • +7 (499) 703-44-28 — Москва
  • +7 (812) 309-68-04 — Санкт-Петербург

Рекомендуем к прочтению

Дачная амнистия — что это и как этим пользоваться

Хотя многие россияне слышали о законе, условно называемом «дачная амнистия», что это такое, знают не все. И уж тем более не всем известно, как воспользоваться преимуществами, которые этот закон даёт.

Как получить разрешение на строительство и сколько это стоит

Чтобы построить дом, нужно не только подготовить проект и нанять строительную бригаду. Один из важнейших этапов строительства – получение разрешения на возведение объекта ИЖС.

Раздел земельного участка: грамотное и безопасное прохождение процедуры

Раздел земельного участка и регистрация права собственности на вновь образованные наделы невозможны без соглашения совладельцев общей долевой собственности или судебного решения.

Как приватизировать земельный участок: подробная инструкция

Чтобы приватизировать землю, нужно собрать необходимые документы и соблюсти все формальности. Кроме того, важно разобраться в условиях приватизации.

О моменте возникновения права собственности на земельные участки, отчуждаемые на основании договора купли-продажи (Полежаев О.А.)

Дата размещения статьи: 04.04.2017

Проблема определения правового положения покупателя недвижимого имущества в период с момента передачи ему недвижимой вещи и до регистрации перехода права собственности на нее является актуальной для отечественного правопорядка на протяжении длительного времени. Попытки всестороннего описания вышеприведенной проблемы и поисков путей ее решения неоднократно предпринимались в доктрине отечественного права [1]. Однако до сих пор остается неразрешенным вопрос: в какой момент времени или при совершении какого действия покупатель становится собственником земельного участка, а продавец перестает быть таковым?

В доктрине гражданского права укрепилось представление о том, что договор купли-продажи выступает исключительно в качестве обязательственно-правовой основы материального правоотношения по передаче права собственности на недвижимое имущество, однако сам по себе не способен порождать и обеспечивать непосредственный переход вещных прав и возникновение вещно-правового эффекта [2]. При этом, несмотря на то что действующее законодательство не содержит в себе описания содержания и существа права покупателя на недвижимое имущество в период с передачи последнего покупателю и до момента регистрации перехода права, в искомый период покупатель обладает совокупностью мер возможного поведения в отношении переданной ему вещи. По справедливому замечанию Н.Ю. Шеметовой, «вещь и право на вещь не могут быть антагонистами по отношению друг другу» [3]. Г.Ф. Шершеневич распространял презумпцию принадлежности права собственности фактическому владельцу как движимой, так и недвижимой вещи [4]. Следовательно, факт владения недвижимой вещью, основанный на законе, с неизбежностью влечет возникновение прав у ее обладателя.
Определяя объем возможностей, принадлежащих покупателю земельного участка с момента передачи ему последнего и до регистрации права собственности на него, судебные инстанции и представители доктрины права используют систему триады правомочий и отмечают, что покупатель признается владельцем земельного участка . Характеризуя положение приобретателя недвижимого имущества, Е. Никифорова отмечает, что «покупателю недвижимости принадлежат правомочия собственника, за исключением правомочий по распоряжению вещью» [5].
———————————
Совместное Постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Как совершенно справедливо отмечает В.А. Белов, «если в составе абсолютного субъективного права на вещь присутствует правомочие владения, то это субъективное право вещное» [6]. Если факт передачи правомочий по владению вещью при передаче земельного участка покупателю является очевидным, то вопрос о факте передачи правомочий пользования и распоряжения вещью является открытым. В.А. Белов, комментируя позицию Высшего Арбитражного Суда, отмечал, что «суд прямо не признает покупателя обладателем права пользования земельным участком, но под словами законный владелец может пониматься только такой управомоченный субъект» [7].
Признание за покупателем недвижимости возможности пользования основывается и на других доводах. Признавая покупателя владельцем земельного участка, суды ссылаются на положения ст. 305 ГК РФ — наделение последнего средствами правовой защиты, присущими собственнику вещи и определенными в ст. 301 — 304 ГК РФ. Следовательно, если покупатель наделяется средствами защиты права, предусмотренными ст. 304 ГК РФ, которые в своей сути представляют конструкцию негаторного иска [8], обеспечивающего защиту права пользования [9], то необходимо признать, что покупатель недвижимости является обладателем возможности пользования.
По общему мнению, подкрепленному судебной практикой, покупатель не признается обладателем правомочий по распоряжению вещью в связи с тем, что продавец все еще сохраняет право собственности .
———————————
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 23 ноября 2012 г. по делу N А11-241/2012. [Электронный ресурс]. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».

Непризнание как со стороны законодателя, так и судебной практики за покупателем недвижимости правомочий по распоряжению вещью не учитывает специфических физических свойств, присущих земельным участкам. Как отмечали Ф.А. Брокгауз и И.А. Ефрон, «любые действия, касающееся пользования земельным участком, влекут обязательное изменение последнего, так как его физические свойства с неизбежностью преобразуются и способны привести вплоть до уничтожения вещи» [10].
Изменения, возникающие в процессе использования земельного участка, затрагивают не только физические свойства вещи, но и ее правовой режим, что и составляет содержание правомочия распоряжения. Если покупатель участка до регистрации права на него возведет строение, то между последним и земельным участком возникнут юридические связи, которые совершенно очевидно изменят правовой режим земельного участка, так как по общему правилу потенциальное отчуждение строения влечет и отчуждение земельного участка и наоборот [11]. Стоит заметить, что допустимость совершения покупателем земельного участка действий по его застройке, до регистрации перехода права собственности, подтверждается судебной практикой .
———————————
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 3 декабря 2012 г. по делу N А60-26639/2012; Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 февраля 2013 г. N 17АП-238/2013-ГК по делу N А60-26639/2012. [Электронный ресурс]. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».

Вопреки распространенному мнению о невозможности распоряжаться покупателем вещью, переданной продавцом во исполнение договора купли-продажи до государственной регистрации перехода права, в ряде случаев за покупателем признается возможность вводить недвижимое имущество в гражданский оборот. В частности, отсутствие акта государственной регистрации права на вещь за отчуждателем не мешает ему заключать договоры, влекущие отчуждение недвижимости . Подобные сделки признаются действительными и влекут возникновение соответствующих обязательств , что немыслимо без признания за продавцом возможности распоряжаться вещью.
———————————
Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», одобренный Президиумом ФАС Уральского округа. 27.04.2007. [Электронный ресурс] URL: http://fasuo.arbitr.ru/node/1386 (дата обращения 16.08.2015).
Постановление Президиума ВАС РФ от 1 сентября 2009 г. N 1395/09 по делу N А07-4014/2008-А-РСА; Определение ВАС РФ от 27 декабря 2011 г. N ВАС-16796/11 по делу N А45-1224/2011. [Электронный ресурс]. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».

Уяснение истинного правового положения покупателя не представляется возможным без определения правового статуса продавца. Передача имущества покупателю влечет прекращение фактического господства над вещью со стороны продавца и утрату им правомочий владения и пользования. Судебная практика исходит из того, что после передачи недвижимого имущества покупателю продавец, хотя и продолжает считаться собственником имущества, не вправе им распоряжаться, так как покупатель становится его законным владельцем . Таким образом, с момента фактической передачи недвижимости и до регистрации перехода права собственности ни покупатель, ни продавец не признаются лицами, управомоченными распоряжаться вещью в упомянутый период времени, что актуализирует проблему определения судьбы правомочий по распоряжению в целом.
———————————
Постановление Пленума ВАС РФ N 8 от 25 февраля 1998 г. «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»; Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 15 февраля 2006 г. N А19-1638/05-7-Ф02-310/06-С2. [Электронный ресурс]. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».

Трудности, сложившиеся при определении положения правомочий по распоряжению недвижимым имуществом с момента его передачи до акта регистрации перехода права собственности, во многом обусловлены укрепившейся в доктрине права системой триады правомочий собственности, в контексте которой все правомочия, касающиеся изменения как физической, так и юридической судьбы вещи, объединены в правомочие распоряжения, без учета их особенностей и направленности. В результате судебные инстанции, пытаясь не допустить реализации правомочий, касающихся внедрения вещи, право на которую не зарегистрировано, в гражданский оборот, по сути, ограничили их обладателей в реализации любых правомочий распорядительного характера, в том числе не затрагивающих права третьих лиц.
Решение указанной проблемы мыслимо исключительно в области признания за одним из участников правоотношения обладания возможностями по распоряжению вещью. Анализ реального положения субъектов спорного правоотношения позволяет сделать выбор в пользу покупателя, признав, что с момента передачи земельного участка он приобретает возможность распоряжаться вещью. Однако настоящее правомочие существенно ограничено, так как полноценное распоряжение вещью станет возможным только после завершения процедуры регистрации права.
Действие субъектов гражданских правоотношений, опосредующее переход права собственности на земельный участок, в качестве основного и существенного условия содержит желание одной стороны стать собственником, а другой — отказаться от принадлежащего права и передать его контрагенту. Передавая земельный участок покупателю, продавец подтверждает факт исполнения принятых им на себя обязанностей, важнейшей из которых является отказ от права собственности и передача его покупателю. Разумеется, юридическое существо действий по исполнению сделки вызывает дискуссии и споры [12], однако это не умаляет значения такого признака сделки, как результативность. Любая сделка направлена на достижение заложенного в нее результата, следовательно, смысл существования договора кроется в его исполнении и наступлении установленных правовых последствий.
Исполнив обязанности по передаче недвижимого имущества и выплате выкупной стоимости, стороны, по сути, прекратили возникшее между ними обязательственное правоотношение, так как совершили необходимые и достаточные для этого действия. Следовательно, факт передачи вещи покупателю выступает в качестве акта, удостоверяющего состоявшийся на стороне продавца отказ от права на вещь и его последующую передачу контрагенту. Именно это действие и составляет суть воли участников договора купли-продажи.
Как отмечает А. Балкаров, «если одна из сторон уклоняется от совершения действий по регистрации перехода права собственности или высказывается против, то суд проверяет только факт исполнения обязанностей продавца по передаче вещи и оплате имущества покупателем» [13]. В случае если настоящие действия были совершены, суд выносит решение, обязывающее осуществить государственную регистрацию перехода права собственности . Следовательно, после исполнения обязанностей по договору продавец, как и покупатель, не может оказывать влияния на регистрацию перехода права собственности, так как на этом этапе его воля принципиального значения не имеет. При этом отсутствие акта регистрации перехода права собственности не оказывает влияния на действительность договора купли-продажи недвижимости . Тем самым акт регистрации перехода права собственности является вторичным и производным компонентом, в то время как акт исполнения обязательств по передаче денег и вещи является первостепенным и важнейшим, из чего можно предположить, что именно с ним необходимо связывать момент возникновения вещно-правового эффекта на стороне покупателя.
———————————
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 3 декабря 2012 г. по делу N А60-26639/2012. [Электронный ресурс]. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 29 июля 2011 г. по делу N А45-20139/2010; Постановление ФАС Дальневосточного округа от 10 февраля 2012 г. N Ф03-7077/2011 по делу N А59-2872/2011. [Электронный ресурс]. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».

Наиболее явно признаки, присущие вещно-правовым последствиям, прослеживаются в передаче покупателю бремени содержания и риска гибели вещи. Подобные правовые элементы являются одним из отличительных признаков права собственности (ст. 210, 211 ГК РФ), в отличие от иных прав на вещи [14]. Таким образом, если право собственности на недвижимое имущество возникает в момент государственной регистрации, то переход риска гибели вещи не может быть осуществлен до признания покупателя собственником вещи. Однако судебные инстанции считают, что риск гибели вещи и бремя содержания недвижимого имущества переходят к покупателю в момент передачи ему земельного участка в силу положений ст. 459 ГК РФ [15], что представляется весьма спорным.
Согласно замечанию В.А. Ойгензихта, «принятие лицом риска во всех случаях сопровождается наличием заинтересованности в получении дополнительных выгод, возможность получения которых и является правовым обоснованием возложения риска» [16]. Иначе говоря, лицо принимает риск не просто так, а в силу того, что заинтересовано в его несении, может влиять на его наступление и получить дополнительную выгоду. В свете изложенного, возложение на покупателя земельного участка риска гибели вещи с момента передачи ему владения без передачи права собственности выглядит более чем необоснованным. Все вышеизложенное может быть применено и к бремени содержания имущества, которое наравне с обязанностью по несению риска гибели вещи является показателем права собственности.
Право собственности наделяет субъекта наибольшей степенью юридической власти, реализация которой зависит исключительно от его усмотрения. В нашем случае ни о свободном усмотрении продавца и тем более ни о какой наибольшей власти над вещью говорить не приходится.
Передав вещь, продавец утрачивает абсолютное господство над последней, основные правомочия, формирующие содержание его права, и, как следствие, лишается возможности их осуществления. Тем самым с момента передачи недвижимости владение, осуществляемое покупателем, становится свободным от воздействия воли продавца, из чего можно сделать вывод о том, что взгляд, сформировавшийся в судебной практике, на положение продавца как владеющего несобственника не отражает существа права покупателя.
Изложенный вывод может быть подтвержден и тем обстоятельством, что с момента передачи недвижимости продавец утрачивает средства правовой защиты, способные оказывать воздействие на способы осуществления переданных покупателю правомочий. Утрачивая правомочия и сопутствующие им средства правовой защиты, продавец перестает считаться субъектом, способным воздействовать на поведение покупателя, что наделяет последнего свободой усмотрения при обладании приобретенным имуществом.
Непризнание за продавцом, все еще считающимся собственником недвижимости, права на применение средств правовой защиты обусловлено не только отсутствием отдельных правомочий, в защиту которых он может выступать, но и отсутствием основной предпосылки, без которой защита права (как и его существование) немыслима. С момента передачи вещи и получения встречного предоставления продавцу дальнейшая судьба недвижимого имущества становится безразличной, так как именно на это действие была направлена его воля, заключающаяся в отказе от права собственности и прекращении юридических связей с вещью.
Договор купли-продажи заключается с целью урегулирования перехода права собственности, а не создания иного субъективного права, позволяющего владеть вещью. Подобная сделка не содержит условий, опосредующих возникновение отдельного права владения вещью на период регистрации перехода права собственности. Правомочие владения переходит только потому, что переходит право собственности на вещь. Следовательно, взгляд на положение покупателя, не признающегося собственником, но владеющего вещью, противоречит существу договора купли-продажи, так как для сторон сделки с момента исполнения основных обязательств собственником вещи должен признаваться покупатель, а не продавец, отказавшийся от упомянутого права, вне зависимости от акта регистрации перехода права. Таким образом, единственное право, которое возникает в силу договора, — это право собственности с присущими ему правомочиями, в том числе и по владению вещью.
В связи с вышесказанным необходимо вспомнить, что в последнее время судебная практика, касающаяся значения акта регистрации прав, претерпела значительные изменения. Если ранее отсутствие регистрации договора влекло негативные последствия для сторон, так как подобные акты признавались незаключенными, то в последнее время суды заняли принципиально иную позицию и все больше склоняются к правоудостоверяющему значению акта государственной регистрации .
———————————
Постановление Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». [Электронный ресурс]. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».

Таким образом, хотя переход права собственности еще не зарегистрирован и покупатель не значится в качестве правообладателя недвижимого имущества, его право с момента обретения владения над вещью обладает вещно-правовой природой, наделяется возможностями, позволяющими владеть, пользоваться и распоряжаться вещью, влечет возникновение риска гибели вещи и бремени содержания имущества и, самое главное, характеризуется свободным усмотрением. При этом покупатель приобретает средства правовой защиты права и наделен интересом в сохранении вещи.
Анализ правового положения покупателя и продавца позволяет утверждать, что образуется разрыв (диссонанс) материи права собственности на недвижимость. Тем самым с момента передачи недвижимой вещи и до момента регистрации перехода права собственности средство внешнего выражения и фиксации последнего (форма) сохраняется за продавцом, в то время как элементы, его наполняющие, реальное юридическое содержание права собственности (содержание) переходят покупателю.
Подводя итог, можно утверждать, что право покупателя на недвижимое имущество в период с момента передачи вещи и до регистрации перехода права собственности содержит в себе признаки, присущие исключительно праву собственности, в связи с чем право покупателя может быть признано правом собственности.
Предложенный подход позволяет гармонизировать законодательство, устранить проблемы, возникающие в судебной практике, и оказать позитивное влияние на доктрину права в целом, и, самое главное, он легализует то положение, которое реально наличествует у покупателя. При этом будет улучшено положение покупателей земельных участков посредством придания их правовому положению дополнительных гарантий и свойств юридической определенности и прочности, присущих праву собственности.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. Хаскельберг Б.Л., Ровный В.В. Консенсуальные и реальные договоры в гражданском праве. М., 2004. С. 20.
2. Аксюк И.В. Основание и способ приобретения права собственности при отчуждении имущества // Юрист. 2007. N 3. [Электронный ресурс]. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
3. Шеметова Н.Ю. Переход права на недвижимое имущество в российском законодательстве // Право и экономика. 2014. N 12. [Электронный ресурс]. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
4. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М., 1911. С. 256 — 265.
5. Никифорова Е. Еще не собственник, но уже не арендатор // ЭЖ-Юрист. 2012. N 6. [Электронный ресурс]. Доступ из СПС «Гарант».
6. Белов В.А. К проблеме содержания вещных прав // Законодательство. 2009. N 8. [Электронный ресурс]. Доступ из СПС «Гарант».
7. Практика применения Гражданского кодекса РФ, части первой / Под общ. ред. В.А. Белова. М.: Юрайт; Юрайт-Издат, 2011. [Электронный ресурс]. Доступ из СПС «Гарант».
8. Андреев Ю.Н. Механизм гражданско-правовой защиты. М.: Норма; Инфра-М, 2010. [Электронный ресурс]. Доступ из СПС «Гарант».
9. Подшивалов Т.П. Негаторный иск: проблемы теории и правоприменительной практики // Российский судья. 2010. N 10. [Электронный ресурс]. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
10. Энциклопедический словарь / Под ред. И.Е. Андреевского, К.К. Арсеньева, Ф.Ф. Петрушевского. СПб.: Семеновская Типолитография Ф.А. Брокгауза, И.А. Ефрона, 1890 — 1907. Т. 1-41А. С. 267.
11. Амелина Н.Е. Принцип «единой судьбы» земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости (по земельному и гражданскому законодательству) // Вестник Южно-Уральского государственного университета. Серия: Право. 2006. N 13. С. 196 — 198.
12. Белов В.А. Очерки вещного права. М.: Издательство «Юрайт», 2015. С. 154.
13. Балкаров А. Твое становится моим // ЭЖ-Юрист. 2013. N 9. [Электронный ресурс]. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
14. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (постатейный) / Под ред. А.П. Сергеева. М.: Юристъ, 2002. [Электронный ресурс]. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
15. Балкаров А. Указ. соч.
16. Ойгензихт В.А. Проблема риска в гражданском праве. Душанбе: Ирфон, 1972. С. 78.