Как расторгнуть договор участия в долевом строительстве

Оглавление:

Как расторгнуть договор участия в долевом строительстве

  • Автострахование
  • Жилищные споры
  • Земельные споры
  • Административное право
  • Участие в долевом строительстве
  • Семейные споры
  • Гражданское право, ГК РФ
  • Защита прав потребителей
  • Трудовые споры, пенсии
  • Главная
  • Расторгнуть договор участия в долевом строительстве и взыскать с застройщика неустойку?

Застройщик нарушил срок передачи квартиры по договору долевого участия в строительстве. Можно ли взыскать с застройщика неустойку при расторжении договора долевого участия в строительстве в судебном порядке?

Согласно ч. 2 статьи 6 закона о долевом участии в строительстве , в случае нарушения срока передачи квартиры, застройщик уплачивает дольщику неустойку в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Однако данная норма не применима в отношении случаев расторжения договора участия в долевом строительстве.

При нарушении застройщиком сроков передачи квартиры, участнику долевого строительства следует выбирать, что требовать:

1) расторжения договора, возврата уплаченной по договору суммы и уплаты процентов за пользование денежными средствами по части 2 статьи 9 закона об участии в долевом строительстве;

2) уплаты неустойки, предусмотренной частью 2 статьи 6 закона об участии в долевом строительстве за каждый день просрочки в случае принятия дольщиком объекта долевого строительства (квартиры).

Требовать расторгнуть договор, вернуть внесенные по договору на строительство жилья деньги и одновременно, неустойку за просрочку исполнения обязательств застройщиком не получится.

Данные выводы находят отражение в обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 года, в котором указано, что право потребителя на неустойку возникает при нарушении срока исполнения работы при принятии им результата выполненного договора, тогда как отказ от исполнения договора с требованием возврата внесенной оплаты является реализацией потребителем своего права выбора способа защиты нарушенного права в качестве ответственности за последствия нарушения исполнителем срока выполнения работ.

Как расторгнуть договор долевого участия?

Долевое строительство несет в себе определенные преимущества и для застройщика, и для дольщика. Застройщик получает необходимые ему инвестиции для возведения жилого дома, а дольщик – недвижимость по приемлемой цене.

Каковы причины расторжения договора долевого участия?

Инициатива расторжения ДДУ может исходить от любой из сторон, причины повлекшие такое решение тоже могут быть различными. Для покупателя одним из поводов могут стать финансовые сложности, из-за которых он не в состоянии возместить стоимость жилья. Или, например, застройщик в силу каких-либо обстоятельств не выполняет условия договора: строит с нарушением обязательных требований, не передал в срок квартиру и т.д. Застройщик может выступать инициатором расторжения ДДУ только если покупатель нарушает сроки оплаты.

Прекращение действия договора по желанию дольщика осуществляется тремя способами:

• на основании соглашения о расторжении;
• в одностороннем порядке,
• в судебном порядке.

Что делать, если нет законных оснований для расторжения?

В принципе, можно расторгнуть ДДУ по соглашению сторон. Однако такой компромисс получается найти не так уж и часто, потому что стороны заинтересованы в противоположном.

Цены на недвижимость последние годы не растут, и зачастую расторжение ДДУ для дольщика гораздо выгоднее, чем получение квартиры в построенном доме. Соответственно, застройщику крайне невыгодно расторгать такие договоры, и он будет стремиться всячески тому препятствовать, пытаясь удержать с покупателя неустойку. Но даже если дольщик с этим согласится и подпишет соглашение, застройщик всё равно деньги может не выплатить. И придётся обращаться в суд.

Всё меняется, когда у дольщика появляются законные основания для расторжения ДДУ в одностороннем, либо судебном порядке.

Прекращение действия ДДУ в одностороннем порядке

Договор может быть расторгнут без учета желания застройщика в следующих случаях:

1. Полученное жилье не соответствует указанным в ДДУ требованиям и является непригодным для проживания. В данном случае продавец обязан в течение определенного срока устранить все нарушения или компенсировать покупателю связанные с этим затраты. Если застройщик отказывается выполнять эти условия, договор расторгается в одностороннем порядке.

2. Продавец нарушил срок сдачи объекта более чем на 2 месяца (крайний срок по договору может быть и другим).

3. Поручительство банка прекращает свое действие. Застройщику дается 15 дней на перезаключение договора с поручителем, но дольщика о данной ситуации он обязан предупредить заранее.

Расторжение ДДУ при наличии такого рода оснований даёт дольщику право требовать проценты за пользование ценой квартиры и штраф (подробнее тут), которые порою могут равняться стоимости квартиры.

Расторжение ДДУ в судебном порядке

Расторжение договора через суд возможно, если:

1. Застройщик серьёзно изменил проектную документацию, в результате чего, например, более чем на 10 % изменились размеры квартиры. Или изменилось назначение общего имущества (в него включаются чердаки, подвалы, подсобные помещения, подъезды и т.д.), либо нежилых помещений дома (например, вместо заявленного в проекте продуктового магазина запланирован концертный зал и т.д.).

2. Строительство дома прекращено или приостановлено и очевидно, что будет просрочка. На практике это основание практически не работает.
При судебном расторжении ДДУ дольщику полагаются такие же компенсации, что и при одностороннем порядке.
В заключение отметим, что принимать решение о расторжении ДДУ желательно только после профессиональной проверки рисков, связанных с застройщиком. И если всё в порядке, не стоит откладывать в долгий ящик – за год ситуация может измениться.

Пошаговое руководство: расторжение договора долевого участия по инициативе дольщика, возврат средств за квартиру.

Как и любое другое соглашение, договор долевого участия (ДДУ) можно при необходимости расторгнуть.
Но так как в данном случае речь идет о квартире, которая еще не построена, в деле есть некоторые нюансы, которые и будут подробно рассмотрены в нашей статье.

○ Причины расторжения договора.

По договору участия в долевом строительстве (далее также — договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (п.1 ст.4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» от 30.12.2004 №214-ФЗ).

Исходя из ст.9 настоящего закона, каждая из сторон может расторгнуть договор при определенных обстоятельствах. Дольщик вправе сделать это, если застройщик:

  • Нарушает сроки строительства больше чем на 2 месяца.
  • Сдал квартиру с существенными недостатками, затрудняющими ее эксплуатацию, и не устранил их в положенный срок.
  • Не соблюдает условия договора (например, площадь сданной квартиры меньше, указанной в соглашении).

○ Способы расторжения ДДУ.

Договор долевого участия может быть расторгнут:

  • Через суд.
  • В одностороннем порядке.
  • По соглашению участников.

Рассмотрим каждый способ более подробно.

В случае грубых нарушений договора со стороны застройщика дольщик вправе потребовать прекращения соглашения в судебном порядке. К таковым относится:

  • Остановка строительства, когда очевидно, что даже при его возобновлении сроки не будут соблюдены.
  • Внесение существенных изменений в проектную документацию.
  • Изменение назначения общего имущества многоквартирного дома.

В любом из этих случаев вам нужно направить исковое заявление в суд с приложением доказательств нарушения своих прав.

Это гарантирует не только возврат вложенных денег, но и получение компенсации от застройщика за пользование финансовыми средствами дольщика в период строительства. Кроме того, вам полагается компенсация за понесенные расходы, а также половина штрафа, наложенного судом. Все выплаты должны быть произведены в течение 10 дней с момента вынесения решения.

✔ В одностороннем порядке.

До момента подписания акта приема-передачи квартиры у дольщика есть право отказаться от квартиры. Если причиной изменения мнения послужили нарушения со стороны застройщика, можно оформить отказ без получения чьего-либо согласия и вернуть свои деньги.

А если дольщик просто потерял интерес к будущей квартире, он может переуступить свое право требования, в результате чего он перестанет быть стороной договора.

✔ По соглашению сторон.

Это самый простой способ, потому что между участниками нет разногласий. Единственное, что надо учесть, это необходимость удостоверения возврата денег. Для этого стороны заключают договор о расторжении, в котором прописывается обязательство застройщика вернуть внесенные дольщиком средства.

Отдельно следует обратить внимание на период возврата. Желательно, чтобы он был осуществлен сразу, потому что если указать какой-то период (например, 1 год), вы рискуете не получить свои деньги обратно в силу возникновения форс-мажорных обстоятельств.

○ Основания расторжения ДДУ в одностороннем порядке.

Чтобы расторгнуть договор в одностороннем порядке нужно направить уведомление другой стороне о планируемом отказе от своих обязательств. Для этого требуется наличие факта нарушения условий договора со стороны застройщика. Рассмотрим подробнее, когда именно возможно расторжение в одностороннем порядке.

✔ Не передают квартиру.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи (п.1 ст.6 214-ФЗ).

Если указанный в договоре срок превышается более чем на 2 месяца, это является основанием для отказа от своего долевого участия в строительстве.

✔ Низкое качество жилья.

При передаче объекта долевого строительства застройщик обязан передать участнику долевого строительства инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую необходимую и достоверную информацию о правилах и об условиях эффективного и безопасного его использования, сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий (далее — инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства) (п.1.1 ст.7 214-ФЗ).

Помимо предоставленной документации, нужно лично убедиться в качестве покупаемого жилья. Особое внимание нужно обратить на:

  • Качество монтажа дверей и окон.
  • Соответствие высоты потолков указанным в документации цифрам.
  • Наличие следов от плесени или грибка.
  • Состояние вытяжки, выводов для канализации и стиральной машины, разводки для холодной и горячей воды.

Фактическое состояние квартиры удостоверяется актом приема-передачи, который подписывается застройщиком и дольщиком.

✔ Прекращение поручительства банка.

Каждый застройщик должен иметь банковское поручительство на возведение здания. Это является гарантией выполнения им своих обязательств. Если данное поручительство прекращается, компания обязана предупредить своих дольщиков об этом не позднее, чем за 30 дней до окончания срока действия договора с банком.

На заключение нового соглашения отводится 15 дней. Если какое-либо из перечисленных условий не будет соблюдено, дольщик может использовать это в качестве основания для прекращения своего дальнейшего долевого участия.

✔ Другие основания, которые можно считать уважительными.

Дольщик также может инициировать расторжение договора, если застройщик отказывается:

  • Устранить обнаруженные недостатки безвозмездно и в разумные сроки.
  • Уменьшить стоимость квартиры соразмерно обнаруженным недостаткам.
  • Возместить расходы дольщика, если он устраняет недостатки за свой счет.

○ Процент за пользование деньгами.

Кроме возврата суммы, внесенной в долю строительства, при расторжении ДДУ вы имеете право получить компенсацию за пользование вашими финансовыми средствами. Это процент в размере 1/300 от ключевой ставки и его исчисление начинается с первого внесения долевого взноса. Положенная к возврату сумма вычисляется по формуле:

Св – внесенная сумма;

Д – количество дней от даты внесения денег и до момента расторжения договора;

КС – ключевая ставка Центробанка в данный период;

К1 – коэффициент, который устанавливается как 1, если речь идет о юрлице и как 2, если дольщик – физлицо.

○ Штраф за расторжение договора.

Закон не предусматривает взыскание штрафа за расторжение договора с дольщика, если иное не закреплено в договоре. Поэтому если застройщик угрожает удержанием определенной части финансов, смело ссылайтесь на Закон о защите прав потребителей.

Потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору (ст.32 Закона).

Исходя из данного закона, застройщик должен доказать, что удержанная сумма является платой за фактически понесенные расходы. Если же доказать подобное не удастся, штраф придется платить строительной компании. А это вместе с возвратом денег дольщику, процентами за их использование и компенсацией за моральный вред, может составить внушительную сумму. Поэтому застройщик, скорее всего, не будет связываться с этим, если вы продемонстрируете минимальное знание собственных прав.

○ Советы юриста:

✔ Застройщик сильно затянул со сдачей квартиры, когда решили расторгнуть договор, выяснили, что сумма штрафа достигает половины стоимости квартиры, законно ли это и можно ли это оспорить?

Взыскание штрафа с дольщика не является правомерным в соответствии с Законом о защите прав потребителей. Поэтому вы можете подать в суд на застройщика, и тогда штраф должен будет уплачивать он.

✔ После въезда в готовую квартиру обнаружили, что местами обваливается потолок, зимой промерзают стены и все покрытие осыпается. Можно ли вернуть деньги в таком случае и сколько действует гарантия на дом?

Вы можете потребовать устранения недостатков в течение 5 лет после приема квартиры. Для этого необходимо направить претензию застройщику с требованием устранить обнаруженные недостатки. Если реакции не будет, можете обращаться в суд для защиты своих прав.

Специалист Кузнецова Ирина расскажет, как можно расторгнуть договор долевого участия в строительстве по инициативе дольщика.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Расторгнуть договор с застройщиком

Мне надо расторгнуть договор ДДУ, так как у меня изменились семейные обстоятельства и срочно нужны деньги. Возможно ли расторжение договора в одностороннем порядке, если застройщик ничего не нарушает и выполняет свои обязательства? Застройщик утверждает, что нет и расторжение возможно только по соглашению сторон, но тогда он вычтет неустойку.

Уважаемый Федор! Застройщик прав! . Мой совет: Договариваться с застройщиком или взять кредит (занять денег), а дождавшись окончания сроков строительства, реализовать квартиру и погасить долги. Наверняка она существенно вырастет в цене и покроет проценты по займу. Как еще один неплохой вариант, продажа квартиры по Переуступке прав требования.

Федор, я нашел изменения в законодательстве. Даю более аргументированный ответ: До 1 января 2017 г. расторжение договора об участии в долевом строительстве было возможно и без нарушения со стороны застройщика. Поскольку данный вопрос не был отрегулирован ФЗ-214, то на основании статьи 32 Закона РФ «О защите прав потребителей», потребитель мог отказаться от исполнения договора в любое время, оплатив второй стороне фактически понесенные расходы. С 1 января 2017 г. вступил в законную силу Федеральный закон от 03.07.2016 г. № 304-ФЗ, которым внесены изменения в ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». В частности, ФЗ-214 дополнен частью 1.2, в соответствии с которой дольщик не вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения ДДУ, если застройщик: Надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства. Но это не исключает возможности осуществить расторжение ДДУ по соглашению сторон.с уважением, Ежов А.В.

Спасибо Андрей Владимирович за развернутый ответ. Бесит то что застройщики и так жируют, так еще и закон отменили.

Уважаемый Аноним, спокойно )) Никто ничего не отменял. Прочитайте мой ответ еще раз: ФЗ-214 дополнен частью 1.2, в соответствии с которой дольщик не вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения ДДУ, если застройщик: Надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства. По всем другим случаям, вопросам и ситуациям на Дольщика распространяется применение Закона РФ «О защите прав потребителей»

Федор, Опять же, огромное значение имеет дата заключения ДДУ. Закон обратной силы не имеет.

Консультант пульс

всегда в курсе событий

Расторжение договора долевого участия

Кто может разорвать ДДУ

На практике встречаются четыре варианта прекращения договора долевого участия в строительстве:

· по соглашению сторон (здесь, как правило, затруднений не бывает);

· по инициативе застройщика;

· по инициативе участника долевого строительства;

· в судебном порядке.

Имейте в виду: в любом из перечисленных случаев, застройщик должен будет вернуть участнику долевого строительства определенный объем полученных от него ранее денежных средств. Какой – это уже зависит от конкретных обстоятельств, условий договора и способа его расторжения.

Вкратце расскажем о каждом из указанных выше способов по порядку.

Так, застройщик может отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке в следующих случаях:

· при систематическом нарушении срока внесения платежей, если цена договора уплачивается на протяжении определенного временного промежутка – часть 5 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ .

Основания для отказа от исполнения ДДУ со стороны участника долевого строительства поименованы в части 3 статьи 7 , части 1 статьи 9 и части 3 статьи 15.1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ. Такой отказ будет правомерен, если:

· застройщик не передал объект долевого строительства в течение 2-х месяцев после того, как установленный ДДУ срок подошел к концу;

· застройщик не смог или не захотел исполнить своей обязанности по безвозмездному устранению недостатков в разумный срок или по соразмерному уменьшению цены договора, либо возмещению соответствующих затрат участника долевого строительства на устранение недостатков при наличии отступлений от положений ДДУ (обязательных градостроительных или технических требований);

· есть существенные нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;

· участник долевого строительства не был заблаговременно уведомлен о прекращении текущего поручительства и заключении нового договора поручительства;

· законодательством или положениями договора установлены соответствующие основания.

Как уже отмечалось выше, договориться мирно получается далеко не всегда. Часть 1.1 статьи 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ приводит ориентировочный перечень ситуаций, когда для расторжения ДДУ можно и нужно обращаться в суд:

· при прекращении или приостановлении строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости), в чей состав входит объект долевого строительства, если имеются обстоятельства, которые очевидно свидетельствуют о том, что в договорной срок объект строительства не будет введен в эксплуатацию и передан участнику долевого строительства;

· если проектная документация была существенно изменена (в т.ч. при существенном изменении размеров объекта долевого строительства);

· при изменении назначения общего имущества и нежилых помещений, которые входят в состав многоквартирного дома или иного объекта недвижимости;

· е сли имеют место быть другие обстоятельства, прописанные в действующем законодательстве или договоре долевого участия в строительстве.

В зависимости из того, в одностороннем или судебном порядке расторгается ДДУ, будет различаться и порядок возврата денежных средств застройщиком участнику долевого строительства.

Если ДДУ расторгается в одностороннем порядке, то участнику долевого строительства, прежде всего, следует направить застройщику уведомление. В нем он прописывает отказ от договора и указывает причины такого поступка. Данный порядок предусмотрен частью 4 статьи 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ .

Застройщик же перед уведомлением об отказе от исполнения обязательств по ДДУ должен заблаговременно направить участнику предупреждение о необходимости погасить сумму задолженности и соответствующих последствиях неисполнения данного требования. Застройщик при указанных обстоятельствах имеет право расторгнуть договор не ранее чем через 30 дней после направления предупреждения – часть 3 статьи 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ .

Имейте в виду: ДДУ будет расторгнут с даты направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения соответствующих договорных обязательств.

При расторжении договора по инициативе участника долевого строительства застройщику отводится 20 рабочих дней на то, чтобы:

· во-первых, вернуть участнику долевого строительства денежные средства, которые были уплачены в счет погашения цены договора;

· во-вторых, уплатить проценты на сумму, которую участник долевого строительства внес по договору.

Обратите внимание: расчет процентов за каждый день пользования денежными средствами производится по 1/300 ставки рефинансирования Банка России, умноженной на два. Такой порядок приведен в части 2 статьи 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ .

Когда договор расторгается в одностороннем порядке по инициативе застройщика, срок для возврата уплаченных участником денег сокращается вдвое – до 10-ти рабочих дней. С другой стороны, с застройщика в этом случае не взимаются проценты. Этот срок установлен частью 5 статьи 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ .

В случае просрочки участник долевого строительства может претендовать на выплату ему процентов по увеличенной вдвое 1/300 ставке рефинансирования. При этом начисление происходит с даты, которая идет за днем истечения срока возврата денег, а продолжается – до момента возврата участнику долевого строительства. Основание – часть 6 статьи 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ .

При невозврате застройщиком денег участник долевого строительства имеет полное право на обращение в судебную инстанцию. Туда он подает исковое заявление, которое должно содержать требования о:

· возврате уплаченных по договору денежных средств;

· взыскании процентов за пользование денежными средствами, рассчитанным по правилам Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ ;

· компенсации понесенных участником долевого строительства убытков.

Помимо самого заявления, комплект документов, который следует предоставить в суд, должен содержать:

· доказательства, которые подтверждают обоснованность выдвигаемых исковых требований;

Совет из практики: доказательствами при разбирательстве подобной категории дел могут служить, например, документы, которые подтверждали бы нарушение требований к качеству возведенного объекта или значительное изменение характеристик приобретаемого жилого помещения (акт проведенных замеров в квартире, предложение доплатить за лишние квадратные метры от застройщика и т.п.).

· копию уведомления об отказе от исполнения условий договора долевого участия в строительстве;

· расчет суммы требований по предъявленному иску;

· копии комплекта документов для суда (в т.ч. искового заявления) по числу участников судебного разбирательства;

· квитанция об уплате госпошлины;

Обратите внимание: величина уплачиваемой государственной пошлины определяется для подобных дел в зависимости от превышения цены иска значения в 1 млн. руб. Подпункт 1 пункта 1 статьи 333.19 и пункт 3 статьи 333.36 Налогового кодекса.

· другие документы, которые могут подтвердить обстоятельства, разбираемые в деле.

Имейте в виду: зачастую граждане не рискуют самостоятельно идти в суд и прибегают к помощи профессионального представителя. Если исковое заявление подписывает такой представитель, то в комплект документов потребуется включить нотариально заверенную копию доверенности. Кстати, при благоприятном исходе дела затраты на судебное представительство также можно будет взыскать с ответчика.

Все эти формы вместе с исковым заявлением должны подаваться в суд по месту нахождения застройщика на основании порядка, который прописан в статье 28 Гражданского процессуального кодекса.

Ситуации, которые требуют обязательной подачи иска в суд для расторжения ДДУ, не требуют каких-то дополнительных предварительных шагов.

Участнику долевого строительства следует обратиться с исковым заявлением, в котором он также требует возврата денег, процентов и компенсации.

По правилам статей 131 и 132 Гражданского процессуального кодекса к заявлению прикладываются:

· доказательства, которые подтверждают обоснованность выдвигаемых исковых требований;

Совет из практики: доказательствами при разбирательстве подобной категории дел могут служить, например, документы, которые подтверждали бы прекращение или приостановление строительного процесса, внесение значительных изменений в проектную документацию или изменяли бы назначение общего имущества многоквартирного дома.

· расчет итоговой суммы исковых требований;

· копии комплекта документов для суда (в т.ч. искового заявления) по числу участников судебного разбирательства;

· квитанция об оплате госпошлины (определяется в зависимости от цены иска плюс 300 руб.);

· нотариально заверенная копия доверенности представителя (при необходимости);

· другие документы, которые могут подтвердить обстоятельства, разбираемые в деле.

Документы также подаются в суд по месту нахождения застройщика.

Если суд вынесет решение в пользу участника долевого строительства, то на застройщика возлагается обязанность по возврату денег. Срок – 10 дней с момента вступления в силу судебного акта (ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ).

При отсутствии желания у застройщика возвращать средства в добровольном порядке, участнику долевого строительства потребуется прибегнуть к помощи службы судебных приставов. Для этого ему нужно получить исполнительный лист в суде и передать его в территориальный орган ФССП России по юридическому адресу застройщика, его филиала или по местонахождению имущества такого застройщика. Данный порядок установлен положениями части 2 статьи 33 Федерального закона от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» .

Обратите внимание: на предъявление исполнительного листа участнику долевого строительства будет отведено 3 года – часть 1 статьи 21 Федерального закона от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ .

Таким образом, мы рассказали о наиболее важных аспектах, которые следует иметь в виду сторонам договора долевого участия в строительстве при расторжении данного документа.

Пошаговое руководство: расторжение договора долевого участия по инициативе дольщика, возврат средств за квартиру.

Как и любое другое соглашение, договор долевого участия (ДДУ) можно при необходимости расторгнуть.
Но так как в данном случае речь идет о квартире, которая еще не построена, в деле есть некоторые нюансы, которые и будут подробно рассмотрены в нашей статье.

○ Причины расторжения договора.

По договору участия в долевом строительстве (далее также — договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (п.1 ст.4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» от 30.12.2004 №214-ФЗ).

Исходя из ст.9 настоящего закона, каждая из сторон может расторгнуть договор при определенных обстоятельствах. Дольщик вправе сделать это, если застройщик:

  • Нарушает сроки строительства больше чем на 2 месяца.
  • Сдал квартиру с существенными недостатками, затрудняющими ее эксплуатацию, и не устранил их в положенный срок.
  • Не соблюдает условия договора (например, площадь сданной квартиры меньше, указанной в соглашении).

○ Способы расторжения ДДУ.

Договор долевого участия может быть расторгнут:

  • Через суд.
  • В одностороннем порядке.
  • По соглашению участников.

Рассмотрим каждый способ более подробно.

В случае грубых нарушений договора со стороны застройщика дольщик вправе потребовать прекращения соглашения в судебном порядке. К таковым относится:

  • Остановка строительства, когда очевидно, что даже при его возобновлении сроки не будут соблюдены.
  • Внесение существенных изменений в проектную документацию.
  • Изменение назначения общего имущества многоквартирного дома.

В любом из этих случаев вам нужно направить исковое заявление в суд с приложением доказательств нарушения своих прав.

Это гарантирует не только возврат вложенных денег, но и получение компенсации от застройщика за пользование финансовыми средствами дольщика в период строительства. Кроме того, вам полагается компенсация за понесенные расходы, а также половина штрафа, наложенного судом. Все выплаты должны быть произведены в течение 10 дней с момента вынесения решения.

✔ В одностороннем порядке.

До момента подписания акта приема-передачи квартиры у дольщика есть право отказаться от квартиры. Если причиной изменения мнения послужили нарушения со стороны застройщика, можно оформить отказ без получения чьего-либо согласия и вернуть свои деньги.

А если дольщик просто потерял интерес к будущей квартире, он может переуступить свое право требования, в результате чего он перестанет быть стороной договора.

✔ По соглашению сторон.

Это самый простой способ, потому что между участниками нет разногласий. Единственное, что надо учесть, это необходимость удостоверения возврата денег. Для этого стороны заключают договор о расторжении, в котором прописывается обязательство застройщика вернуть внесенные дольщиком средства.

Отдельно следует обратить внимание на период возврата. Желательно, чтобы он был осуществлен сразу, потому что если указать какой-то период (например, 1 год), вы рискуете не получить свои деньги обратно в силу возникновения форс-мажорных обстоятельств.

○ Основания расторжения ДДУ в одностороннем порядке.

Чтобы расторгнуть договор в одностороннем порядке нужно направить уведомление другой стороне о планируемом отказе от своих обязательств. Для этого требуется наличие факта нарушения условий договора со стороны застройщика. Рассмотрим подробнее, когда именно возможно расторжение в одностороннем порядке.

✔ Не передают квартиру.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи (п.1 ст.6 214-ФЗ).

Если указанный в договоре срок превышается более чем на 2 месяца, это является основанием для отказа от своего долевого участия в строительстве.

✔ Низкое качество жилья.

При передаче объекта долевого строительства застройщик обязан передать участнику долевого строительства инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую необходимую и достоверную информацию о правилах и об условиях эффективного и безопасного его использования, сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий (далее — инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства) (п.1.1 ст.7 214-ФЗ).

Помимо предоставленной документации, нужно лично убедиться в качестве покупаемого жилья. Особое внимание нужно обратить на:

  • Качество монтажа дверей и окон.
  • Соответствие высоты потолков указанным в документации цифрам.
  • Наличие следов от плесени или грибка.
  • Состояние вытяжки, выводов для канализации и стиральной машины, разводки для холодной и горячей воды.

Фактическое состояние квартиры удостоверяется актом приема-передачи, который подписывается застройщиком и дольщиком.

✔ Прекращение поручительства банка.

Каждый застройщик должен иметь банковское поручительство на возведение здания. Это является гарантией выполнения им своих обязательств. Если данное поручительство прекращается, компания обязана предупредить своих дольщиков об этом не позднее, чем за 30 дней до окончания срока действия договора с банком.

На заключение нового соглашения отводится 15 дней. Если какое-либо из перечисленных условий не будет соблюдено, дольщик может использовать это в качестве основания для прекращения своего дальнейшего долевого участия.

✔ Другие основания, которые можно считать уважительными.

Дольщик также может инициировать расторжение договора, если застройщик отказывается:

  • Устранить обнаруженные недостатки безвозмездно и в разумные сроки.
  • Уменьшить стоимость квартиры соразмерно обнаруженным недостаткам.
  • Возместить расходы дольщика, если он устраняет недостатки за свой счет.

○ Процент за пользование деньгами.

Кроме возврата суммы, внесенной в долю строительства, при расторжении ДДУ вы имеете право получить компенсацию за пользование вашими финансовыми средствами. Это процент в размере 1/300 от ключевой ставки и его исчисление начинается с первого внесения долевого взноса. Положенная к возврату сумма вычисляется по формуле:

Св – внесенная сумма;

Д – количество дней от даты внесения денег и до момента расторжения договора;

КС – ключевая ставка Центробанка в данный период;

К1 – коэффициент, который устанавливается как 1, если речь идет о юрлице и как 2, если дольщик – физлицо.

○ Штраф за расторжение договора.

Закон не предусматривает взыскание штрафа за расторжение договора с дольщика, если иное не закреплено в договоре. Поэтому если застройщик угрожает удержанием определенной части финансов, смело ссылайтесь на Закон о защите прав потребителей.

Потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору (ст.32 Закона).

Исходя из данного закона, застройщик должен доказать, что удержанная сумма является платой за фактически понесенные расходы. Если же доказать подобное не удастся, штраф придется платить строительной компании. А это вместе с возвратом денег дольщику, процентами за их использование и компенсацией за моральный вред, может составить внушительную сумму. Поэтому застройщик, скорее всего, не будет связываться с этим, если вы продемонстрируете минимальное знание собственных прав.

○ Советы юриста:

✔ Застройщик сильно затянул со сдачей квартиры, когда решили расторгнуть договор, выяснили, что сумма штрафа достигает половины стоимости квартиры, законно ли это и можно ли это оспорить?

Взыскание штрафа с дольщика не является правомерным в соответствии с Законом о защите прав потребителей. Поэтому вы можете подать в суд на застройщика, и тогда штраф должен будет уплачивать он.

✔ После въезда в готовую квартиру обнаружили, что местами обваливается потолок, зимой промерзают стены и все покрытие осыпается. Можно ли вернуть деньги в таком случае и сколько действует гарантия на дом?

Вы можете потребовать устранения недостатков в течение 5 лет после приема квартиры. Для этого необходимо направить претензию застройщику с требованием устранить обнаруженные недостатки. Если реакции не будет, можете обращаться в суд для защиты своих прав.

Специалист Кузнецова Ирина расскажет, как можно расторгнуть договор долевого участия в строительстве по инициативе дольщика.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ