Договор жск имущественный вычет

Оглавление:

Особенности получения налогового вычета при покупке квартиры в строящемся доме

На сегодняшний день в России широко распространено приобретение квартир в строящихся домах. Наиболее часто при покупке строящегося жилья заключают либо договоры долевого участия в строительстве, либо договоры паенакопления с жилищно-строительным кооперативом (ЖСК). При этом между моментом заключения договора и получением выписки из ЕГРН (свидетельства о регистрации права собственности) может пройти большой промежуток времени, в том числе и несколько лет. Поэтому закономерным становится вопрос, когда при покупке квартиры в строящемся доме можно будет оформить имущественный вычет? Сразу после заключения договора на приобретение квартиры? После оплаты полной стоимости квартиры? После заключения акта приема-передачи квартиры или получения выписки из ЕГРН (свидетельства о регистрации права собственности)?

В данной статье мы подробно рассмотрим вопрос, когда именно можно оформить налоговый вычет при покупке квартиры в строящемся доме.

Получение имущественного вычета при покупке квартиры по договору долевого участия в строительстве

При покупке квартиры в строящемся доме по договору долевого участия право на имущественный вычет возникает с момента подписания покупателем акта приема-передачи жилья. При этом нет необходимости дожидаться получения выписки из ЕГРН (свидетельства о государственной регистрации права собственности) на жилье. Эта позиция подкрепляется абз. 4, 8 пп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ, Письмами Минфина РФ от 16.03.2015 N 03-04-05/13862, от 06.03.2015 N 03-04-05/12102, от 10.09.2013 N 03-04-05/37207, от 27.02.2013 N 03-04-05/7-145, от 26.12.2012 N 03-04-05/7-1442, а также в письме ФНС России от 25.05.2009 N 3-5-04/[email protected]

Таким образом, при приобретении квартиры в строящемся доме налогоплательщик вправе обратиться с заявлением в налоговый орган на предоставление ему имущественного налогового вычета по доходам за тот налоговый период, в котором подписан передаточный акт.

Пример: Орехов А.И. оплатил покупку квартиры в строящемся доме согласно договору долевого участия в строительстве в 2016 году. Строительство было окончено в 2017 году, и в конце этого же года Орехов А.И. принял квартиру в пользование и подписал акт приема-передачи квартиры. Свидетельство о регистрации права было оформлено только в начале 2017 года. Так как акт приема-передачи был подписан в 2017 году, то в начале 2018 года Орехов А.И. подал документы на налоговый вычет за 2017 год и вернул уплаченный им в течение 2017 года налог на доходы (НДФЛ).

Получение имущественного вычета при приобретении квартиры по договору уступки прав требований

Аналогично приобретению квартиры по договору долевого участия имущественный вычет можно получить и в случае приобретения жилья по договору уступки прав требований. В этом случае право на вычет также возникает с момента подписания акта приема-передачи жилья. В соответствии с разъяснениями Минфина РФ в этом случае в налоговую инспекцию необходимо предоставить и копию договора долевого участия, по которому происходила переуступка права требования (Письмо Минфина России от 29.08.2014 N 03-04-05/43347).

Пример: В 2016 году Петрова С.Ф. приобрела квартиру в строящемся доме по договору уступки прав требований. В 2017 году строительство дома было окончено, и Петрова С.Ф. подписала акт приема-передачи квартиры. В начале 2018 года Петрова С.Ф. подала документы на налоговый вычет в налоговую инспекцию (приложив к ним договор уступки прав требований) и вернула уплаченный за 2017 год налог на доходы (НДФЛ).

Получение имущественного вычета при покупке квартиры по договору паенакопления с ЖСК

Еще одним распространенным вариантом приобретения жилья в строящемся доме является покупка квартиры по договору паенакопления с жилищно-строительным кооперативом (ЖСК). Согласно позиции контролирующих органов (Письма ФНС России от 14.03.2016 N БС-4-11/[email protected], Минфина России от 23.04.2013 N 03-04-05/4-403) налогоплательщик приобретает в этом случае право на имущественный вычет при соблюдении двух условий:
— должен быть подписан акт-приема передачи квартиры (или иной документ, подтверждающий предоставление члену кооператива квартиры);
— член ЖСК должен полностью внести свой паевой взнос.

Начиная с того периода, когда оба эти условия были выполнены, можно получать имущественный вычет.

Пример: Артемов С.И. является членом ЖСК. В 2016 году он заключил договор паенакопления и полностью внес свой паевой взнос. В 2017 году строительство многоквартирного дома было завершено, и Артемов С.И. принял квартиру в использование, подписав акт-приема передачи квартиры. Таким образом, учитывая полное внесение паевого взноса, Артемов С.И. имеет право на получение имущественного вычета, начиная с 2017 года, когда он подписал акт приема-передачи квартиры.

Вычет по договору жск

Константин Ф, Москва, Москва / 17 апреля 2017 г.

Добрый день. Собираюсь подать на имущественный вычет за покупку второй квартиры. Два вопроса:

1.Стоимость первой квартиры 1 400 000 руб. (имущественный вычет уже был получен). При заполнении декларации на вычет по второй квартире указывать стоимость 600 000 руб. (2000000-1400000)?

2.Вторая квартира куплена по договору ЖСК, акт приема-передачи от 25.08.2016, полная выплата пая от 15.08.2016, однако справка о полной выплате пая от 31.01.2017. Есть ли право на вычет за 2016 год? Спасибо

Головинская Елена, Налоговый эксперт / ответ от 19 апреля 2017 г.

При покупке квартиры по договору ЖСК право на вычет возникает в тот момент, когда соблюдены два условия:

1. Подписан Акт приемки квартиры

2. Полностью выплачен пай

Вы указываете, что справка о выплате пая датирована 31.01.2017, значит право на вычет у вас возникло в текущем году.

У вас есть платежный документ, который подтверждает оплату пая в 2016 году, по какой причине справка выдана 2017 годом?

Константин Ф / дополнение от 19 апреля 2017 г.

Справка выдана в 2017 году по той причине, что я покупал квартиру в другом регионе — имею возможность посещать место приобретения квартиры не чаще 2-3 раз в год (поэтапно делаю дела от отпуска к отпуску). Платежные документы, подтверждающие полную оплату пая в 2016 году есть, плюс в самой справке о выплате пая указано, что пай полностью выплачен в 2016 году. Спасибо за ответ.

Головинская Елена, Налоговый эксперт / ответ от 20 апреля 2017 г.

Константин, в таком случае, ваше право на вычет возникло в 2016 году, в текущем году вы можете подавать декларацию за 2016 год.

Константин Ф / дополнение от 21 апреля 2017 г.

Спасибо. И еще вопрос: если на 1ю квартиру использован вычет полностью с суммы 1400000 руб., то какую стоимость указывать в ндфл по 2й квартире? 600000 рублей? Кто говорит, что надо обе квартиры отобразить, кто говорит что это нигде не прописано и можно указывать стоимость 600000 рублей. Запутался я в этом вопросе

Константин Ф / дополнение от 21 апреля 2017 г.

Спасибо. И еще вопрос: если на 1ю квартиру использован вычет полностью с суммы 1400000 руб., то какую стоимость указывать в ндфл по 2й квартире? 600000 рублей? Кто говорит, что надо обе квартиры отобразить, кто говорит что это нигде не прописано и можно указывать стоимость 600000 рублей. Запутался я в этом вопросе

Когдась Елена / ответ от 21 апреля 2017 г.

Добрый день, уточните, когда Вы заявляли вычет 1 400 000? до 2014? Если да, то право на вычет исчерпали.

Если после 2014, то, да, указать надо разницу от 2х млн и ранее полученным вычетом.

Имущественный вычет при приобретении квартиры по договору с ЖСК

Обладатели квартир, полученных по договору с ЖСК, могут воспользоваться имущественным налоговым вычетом и не имея документа о государственной регистрации права на это жилье. Такой вывод следует из письма Минфина России от 27.03.2017 № 03-04-07/17572 (направлено письмом ФНС России от 11.04.2017 № БС-4-11/[email protected]). Расскажем подробнее.

Одним из оснований для получения имущественного вычета по приобретаемой квартире является наличие права собственности на нее. В общем случае такое право возникает с момента его государственной регистрации. Однако из этого правила есть исключения. Одно из них — приобретение квартиры по договору с жилищно-строительным кооперативом. Расскажем подробнее.

Требования по документальному подтверждению права на имущественный налоговый вычет при приобретении квартир установлены подп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ. Согласно этой норме налогоплательщик должен предоставить в налоговый орган:

— договор о приобретении квартиры;

— документы, подтверждающие право собственности налогоплательщика на указанную квартиру;

— документы, подтверждающие произведенные расходы.

Пунктом 2 ст. 223 ГК РФ установлено, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. При этом согласно п. 4 ст. 218 ГК РФ член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

То есть момент возникновения права собственности члена ЖСК на недвижимое имущество кооператива определен специальной нормой ГК РФ и связан с внесением паевого взноса за предоставленное помещение, а не с моментом государственной регистрации. Поэтому в случае полного внесения членом ЖСК паевого взноса за предоставленную квартиру он имеет право на получение имущественных налоговых вычетов, предусмотренных подп. 3 и 4 п. 1 ст. 220 НК РФ.

Между тем одного подтверждения оплаты пая в данном случае недостаточно. В рассматриваемом письме финансисты обратили внимание, что квартира как жилое помещение может быть предоставлена покупателю только после ввода жилого многоквартирного дома в эксплуатацию. При этом передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому ими передаточному акту или иному документу о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ). Учитывая это, для подтверждения права на имущественный налоговый вычет налогоплательщик — член ЖСК должен предоставить в налоговый орган, в частности, справку о полной выплате пая, а также передаточный акт (иной документ о передаче квартиры) или при его отсутствии копию разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

О подтверждении права на налоговый вычет по НДФЛ при покупке квартиры по договору с ЖСК

При покупке квартиры по договору с ЖСК подтверждением права на налоговый вычет по НДФЛ является справка о полной выплате пая, а также передаточный акт.

Момент возникновения права собственности члена ЖСК в недвижимом имуществе кооператива определен специальной нормой Гражданского кодекса РФ и связан с внесением паевого взноса в полном объеме за предоставленное помещение, а не с моментом государственной регистрации прав на него.

Следовательно, налогоплательщик — член ЖСК имеет право на получение имущественных налоговых вычетов, предусмотренных подпунктами 3 и 4 пункта 1 статьи 220 НК РФ, в случае полного внесения паевого взноса за предоставленную квартиру.

В целях подтверждения такого права налогоплательщик представляет в налоговый орган справку о полной выплате пая, а также передаточный акт (иной документ о передаче квартиры) или при его отсутствии — копию разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

ФЕДЕРАЛЬНАЯ НАЛОГОВАЯ СЛУЖБА

ПИСЬМО

от 11 апреля 2017 г. N БС-4-11/[email protected]

О ПРЕДОСТАВЛЕНИИ

ИМУЩЕСТВЕННОГО НАЛОГОВОГО ВЫЧЕТА ПО НАЛОГУ НА ДОХОДЫ

ФИЗИЧЕСКИХ ЛИЦ ПРИ ПОКУПКЕ КВАРТИРЫ ПО ДОГОВОРУ

С ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНЫМ КООПЕРАТИВОМ (ЖСК)

Федеральная налоговая служба направляет для сведения и использования в работе письмо Министерства финансов Российской Федерации от 27.03.2017 N 03-04-07/17572 о порядке предоставления имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц при покупке квартиры по договору с жилищно-строительным кооперативом (ЖСК).

Доведите указанное письмо до нижестоящих налоговых органов.

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО

от 27 марта 2017 г. N 03-04-07/17572

Департамент налоговой и таможенной политики рассмотрел письмо о порядке предоставления имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц при покупке квартиры по договору с жилищно-строительным кооперативом и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.

Подпунктом 6 пункта 3 статьи 220 Кодекса установлено, что для подтверждения права на имущественный налоговый вычет, установленный подпунктом 3 пункта 1 статьи 220 Кодекса, при приобретении, в частности, квартиры в собственность, налогоплательщик предоставляет в налоговый орган договор о приобретении квартиры, документы, подтверждающие право собственности налогоплательщика на указанную квартиру, и документы, подтверждающие произведенные налогоплательщиком расходы.

Кроме того, пунктом 4 статьи 220 Кодекса, в частности, установлено, что имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 4 пункта 1 статьи 220 Кодекса, предоставляется при наличии документов, подтверждающих право на получение имущественного налогового вычета, указанных в пункте 3 статьи 220 Кодекса, договора займа (кредита), а также документов, подтверждающих факт уплаты денежных средств налогоплательщиком в погашение процентов.

В соответствии с абзацем первым пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс) в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В то же время в соответствии с пунктом 4 статьи 218 Гражданского кодекса член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

Таким образом, момент возникновения права собственности члена жилищно-строительного кооператива в недвижимом имуществе кооператива определен специальной нормой Гражданского кодекса и связан с внесением паевого взноса за предоставленное помещение, а не с моментом государственной регистрации.

Из вышеизложенного следует, что в случае полного внесения членом жилищно-строительного кооператива паевого взноса за предоставленную квартиру, налогоплательщик — член жилищно-строительного кооператива имеет право на получение имущественных налоговых вычетов, предусмотренных подпунктами 3 и 4 пункта 1 статьи 220 Кодекса.

Вместе с тем следует учитывать, что квартира как жилое помещение может быть предоставлена покупателю только после ввода жилого многоквартирного дома в эксплуатацию. При этом передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (пункт 1 статьи 556Гражданского кодекса).

Учитывая изложенное, налогоплательщик — член жилищно-строительного кооператива, имеющий право на получение имущественных налоговых вычетов, предусмотренных подпунктами 3 и 4 пункта 1 статьи 220 Кодекса, в целях подтверждения такого права предоставляет в налоговый орган, в частности, справку о полной выплате пая, а также передаточный акт (иной документ о передаче квартиры) или при его отсутствии копию разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

При покупке квартиры через ЖСК имущественный вычет полагается

Письмо Федеральной налоговой службы №БС-4-11/4127 от 14.03.2016

ФНС России направила нижестоящим налоговым органам письмо Минфина России от 29.02.2016 № 03-04-07/11377, в котором сказано: налоговый вычет при покупке квартиры по договору с жилищно-строительным кооперативом (ЖСК) можно получить после полной оплаты паевого взноса и оформления акта приема-передачи квартиры.

Приобретение квартир в строящихся домах – явление нередкое. Люди, приобретая строящееся жилье, заключают либо договоры долевого участия в строительстве, либо договоры паенакопления с ЖСК – на приобретение так называемой кооперативной квартиры. Как правило, между моментом заключения договоров и получением свидетельств о регистрации права собственности проходит немало времени, но это не является препятствием для получения имущественного налогового вычета по НДФЛ.

Налогоплательщики имеют право на уменьшение налоговой базы по НДФЛ на сумму имущественного налогового вычета (п. 3 ст. 210 НК РФ). Его величина определяется суммой фактических расходов на новое строительство или приобретение жилья, в том числе квартиры (п. 1 ст. 220 НК РФ). Для подтверждения права на такой вычет налогоплательщик представляет в налоговый орган договор о приобретении квартиры и документы, подтверждающие право собственности налогоплательщика на нее (п. 6 ст. 220 НК РФ).

Но право собственности на кооперативную квартиру наступает при соблюдении двух условий (п. 4 ст. 218 ГК РФ):

член кооператива должен полностью внести паевой взнос;

ЖСК должен передать помещение члену кооператива.

Поэтому, разъяснили финансисты, документом, подтверждающим передачу члену кооператива квартиры, является акт приема-передачи квартиры, оформленный в установленном порядке, или любой иной документ (документы), подтверждающий такое представление (передачу).

Таким образом, налогоплательщик — член ЖСК имеет право на получение имущественных налоговых вычетов, если он полностью выплатил паевой взнос и имеет в установленном порядке оформленный акт приема-передачи квартиры или любого иного документа (документов), подтверждающего такое предоставление (передачу). Другими словами, начиная с того периода, когда оба вышеназванные условия выполнены, можно получать имущественный вычет.

Пример. Дата получения имущественного вычета по НДФЛ.

Михайлов А.М. является членом ЖСК, который строит многоквартирный жилой дом. В 2015 году Михайлов заключил договор паенакопления и полностью внес свой паевой взнос. В 2016 году строительство дома было завершено, и Михайлов принял квартиру в использование. Был подписан акт-приема передачи квартиры.

Значит, Михайлов имеет право на получение имущественного вычета, начиная с 2016 года, когда он подписал акт приема-передачи квартиры, и на этот момент оказались выполненными оба условия для подтверждения права собственности на квартиру.

Поделиться

Распечатать

Электронная версия журнала
«НОРМАТИВНЫЕ АКТЫ ДЛЯ БУХГАЛТЕРА»

Самое популярное издание бухгалтерских нормативных документов с комментариями к ним от экспертов и разработчиков.

Имущественный вычет при покупке квартиры по договору с ЖСК

Получение имущественного вычета при покупке квартиры по договору с Жилищно-строительным кооперативом

Согласно письма Минфина РФ от 27.03.2017 г. № 03-04-07/17572, члену ЖСК для получения имущественных налоговых вычетов, необходимо предоставить в налоговую инспекцию следующие документы:

  • справка о полной выплате пая;
  • передаточный акт или иной документ о передаче квартиры (в случае отсутствия — копия разрешения на ввод дома в эксплуатацию).

Следует отметить, что в Гражданском кодексе есть специальная норма, согласно которой момент возникновения права собственности на квартиру для членов ЖСК связан не с моментом государственной регистрации, а с датой полного внесения паевого взноса.
При этом квартира в статусе жилого помещения предоставляется члену кооператива только с момента ввода дома в эксплуатацию. Передача происходит путем подписания передаточного акта (или иного документа) между сторонами сделки: покупателя — члена ЖСК и продавца.

Таким образом, датой возникновения права на получение имущественных налоговых вычетов при покупке квартиры членом жилищно-строительного кооператива является дата акта передачи квартиры (при отсутствии — копия разрешения ввода дома в эксплуатацию) в собственность, но не ранее даты полной выплаты пая.

Другими словами, в случае полного внесения паевого взноса и ввода дома в эксплуатацию, налогоплательщик (член ЖСК) имеет право на получение имущественных вычетов.

Если Вы официально трудоустроены, Вы имеете право на возврат из налоговой инспекции до 13 % расходов на обучение, лечение или покупку жилой недвижимости!

Заполните декларацию 3-ндфл прямо сейчас:

Рассчитайте онлайн сумму компенсации, которую можно получить из налоговой инспекции, официально работая, по расходам на обучение, лечение или покупку квартиры!

Узнайте, сколько можно вернуть из налоговой: