Что такое ипотечный кредит под залог недвижимости

Оглавление:

Минусы ипотеки под залог имеющегося имущества

30 августа 2017 г.

Ипотека под залог имеющегося жилья на рынке существует давно, но особым спросом у покупателей не пользуется. Почему – рассказывает председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.

Ипотеку под залог имеющегося жилья берут нечасто – в основном если другие кредиты для покупателя недоступны. Например, если новостройка не аккредитована в банке или если вторичная квартира не подходит под требования банка в качестве залога.

Какие минусы у такой ипотеки?

  1. Ипотеку на новостройки под залог имеющегося жилья берут редко потому, что далеко не все готовы покупать «виртуальный» объект в строящемся доме в залог уже имеющейся и вполне реальной собственности. Так что такой продукт обычно используют для покупки вторичного жилья.
  2. Далеко не у всех есть «лишняя» квартира, которую можно предоставить в качестве залога.
  3. К тому же заложенной квартирой впоследствии сложнее распоряжаться — на любые действия с ней (например, для официальной сдачи в аренду) нужно согласие залогодателя, то есть банка.
  4. Еще одна причина низкого спроса на этот банковский продукт — менее выгодные условия, чем на обычную ипотеку: как правило, и ставка несколько выше, и первоначальный взнос больше. Обычно первоначальный взнос равен 20-40% от общей стоимости предмета залога.
  5. Еще одно препятствие для заемщика, желающего предоставить в залог готовое жилье, — качество и рентабельность объекта. Не каждую квартиру банки готовы принять в качестве залога. Требования достаточно жесткие: дом должен быть построен не ранее 1965 года, имущество должно находиться в Москве или Московской области, никто в квартире не должен быть зарегистрирован по месту жительства, в помещении не должно быть неузаконенных перепланировок и так далее.

Условия ипотеки под залог имеющегося жилья в разных банках

На данный момент ведущие банки предлагают следующие условия покупки вторичной квартиры в ипотеку.

Сбербанк

  • Кредит на покупку готового жилья. Взнос – от 20%, базовая процентная ставка – 10,25% годовых.
  • Нецелевой кредит под залог недвижимости — сумма не более 10 млн рублей или не более 60% от стоимости объекта, оформляемого в залог. Срок кредитования до 20 лет. В залог принимаются квартиры, дома, земельные участки, гаражи. Процентная ставка – от 12% годовых.

Восточный Банк

  • Кредит на любые цели под залог недвижимости. Сумма до 15 млн рублей. Процентная ставка – от 16 до 26% годовых. Срок кредитования – до 20 лет. Обязательно страхование предмета залога.

ВТБ24

  • Покупка готового жилья. Первоначальный взнос — от 18%, ставка — 11% годовых. Срок кредитования – до 30 лет.

Банк «Возрождение»

  • Покупка готового жилья. Взнос – от 10%. Ставка 11,75 – 12,5% годовых. Кредитование – до 30 лет.

АбсолютБанк

  • Программа «Стандарт». Взнос – от 15%. Ставка – от 10,25% годовых.

За первое полугодие 2017 года ставки на покупку готового жилья стали несколько ниже, чем год или два назад, но они не могут сравниться с рекордно низкими ставками на приобретение новостроек. А вот наиболее высоки ставки сегодня будут при оформлении нецелевого кредита с залогом недвижимости. При этом на рынке можно найти и предложения беззалоговых кредитов на похожих условиях, правда, сумма кредита будет меньше. Например, «Московский кредитный банк» предлагает кредиты до 2 млн рублей без залога и поручительства со ставкой от 12,5% годовых и на срок до 15 лет.

Текст подготовила Александра Лавришева

Ипотека под залог недвижимости

Необходимость взять кредит под залог недвижимости появляется обычно в том случае, когда максимального размера потребительской ссуды недостаточно и нужны дополнительные средства. Пользуются такой услугой те заемщики, у которых резко поменялись жизненные обстоятельства, и они не успели накопить на первоначальный взнос.

Цели получения кредита под залог имеющейся недвижимости

Исходя из нашей практики, люди чаще всего стремятся получить кредит под залог недвижимости для следующих целей:

  • покупка комнаты,
  • покупка земельного участка или загородного дома,
  • покупка квартиры в новостройке, которая не аккредитована банками,
  • вложение в развитие бизнеса,
  • лечение,
  • обучение.

Кредит также часто бывает единственным психологическим способом заставить себя оптимизировать свои ежемесячные затраты.

Отличия кредита под залог недвижимости от ипотечного кредита

Для банков кредит под залог имеющейся недвижимости отличается от ипотечного кредита повышенными рисками. В основании этого лежит большое количество прогоревших сделок. Если ипотека на покупку недвижимости предполагает целевое использование, то при залоге имеющейся недвижимости средства часто бывают нецелевыми и могут быть вложены в рискованные мероприятия, так как банк не следит, куда они пойдут.

Как получить ипотеку без первоначального взноса

Ипотека под залог недвижимости без первоначального взноса – относительно новая услуга, которая на сегодняшний имеет очень большой спрос на рынке. В случае с нулевым первоначальным взносом требования к заемщику остаются неизменными (при заключении договора они фиксируются при внесении любого размера первоначального взноса). Ипотечные ставки по нулевому взносу начинаются от 16%. Ниже рассмотрено несколько способов получения кредита без первоначального взноса.

Способы получения

Итак, получить одобрение на кредит без первого взноса можно одним из трех следующих способов:

  1. Использование уже имеющейся недвижимой собственности. Это может быть частный дом, квартира или земельный участок. Возможность получения кредита определяется размером доходов заемщика. Важно также учесть тот факт, что банки не выдают 100% от оценочной стоимости закладываемой недвижимости. Обычно займ составляет около 50-70%, крайне редко до 80%.
  2. Предоставление дополнительного залога, к примеру, автомобиля. При таких условиях не только заемщик должен соответствовать требованиям, предъявляемым банком, но и предмет дополнительного залога.
  3. Потребительский кредит. Этот вариант менее предпочтительный по двум причинам. Во-первых, в таком случае заемщику придется выплачивать 2 кредита. Во-вторых, наличие уже одного имеющегося кредита может осложнить получение второго – ипотеки под залог недвижимости.

В качестве первоначального взноса по ипотеке можно использовать также материнский капитал. Однако стоит понимать, что его размер должен быть больше требуемого банком минимального первого взноса. Следовательно, минус такого варианта – невозможна покупка дорогой квартиры.

Условия получения кредита под залог имеющейся недвижимости

На сегодняшний день банки существенно пересмотрели условия кредитования – куда важнее стало качество кредитного портфеля, а не его размер. Как результат – банки стали скрупулезнее проверять информацию о работодателе и реальном размере его доходов. Не менее важной мерой по защите от рисков стал минимальный размер первоначального взноса. В связи с кризисами все без исключения банки его подняли, в результате чего он составил 30%. И только по мере стабилизации экономической ситуации, роста цен на недвижимости и обострения конкуренции банки начали постепенно снижать первый взнос.

По состоянию на 2015 год минимальный размер первоначального взноса, чтобы взять ипотеку под залог недвижимости, составляет 10-15%. Но при правильном подборе ипотечных программ хорошие ставки начинаются при взносе от 20% от стоимости квартиры. Чаще всего, если ипотечная ставка зависит от размера первоначального взноса (в некоторых банках она зависит только от срока кредитования), при наличии 30% взноса можно рассчитывать на ставку на 1-2% ниже, чем при первоначальном взносе в 5-15%.

Ипотека под залог жилья – серьезный шаг, требующий адекватной оценки своих финансовых возможностей, сбора пакета документов, прохождения специальной комиссии по кредитам и т.д. Обращайтесь к нам для ускорения этого процесса! «Первое Ипотечное Агентство» окажет всю возможную помощь, чтобы Вы смогли получить кредит под залог недвижимости в СПБ:

  • оценка залогового объекта,
  • расчет платежеспособности,
  • выбор банка с лучшей процентной ставкой,
  • контроль успешного одобрения,
  • регистрация залога объекта,
  • помощь в получении средств.

Мы постоянно анализируем рынок и уверены в том, что предложим лучшие ставки и акции.

Ипотека на недвижимость при отсутствии первоначального взноса

Ипотека под залог приобретаемой недвижимости и под залог имеющегося жилья от ДельтаКредит без наличия первоначального взноса. Как правило, его размер зависит от стоимости приобретения и процента, который необходимо внести и который варьируется от банка к банку и от программы к программе. По этим причинам даже у заемщиков, заранее планирующих ипотеку под выбранную недвижимость, может оказаться недостаточно средств на первоначальный взнос.

В банке «ДельтаКредит» предусмотрена программа «Кредит на первоначальный взнос», которая поможет решить проблему отсутствия взноса. Предложение взять ипотеку под квартиру подойдет Вам, если Вы:

  • Имеете в собственности квартиру.
  • Планируете переезд, для чего решили взять ипотеку под залог приобретаемой недвижимости. Например, хотите переехать в другой район или город, купить квартиру в новостройке, вторичное жилье с большей площадью или более подходящее Вам по другим параметрам.
  • Понимаете, что между продажей имеющейся недвижимости для высвобождения средств на первоначальный взнос и моментом оформления ипотеки, переездом в новое жилье должно пройти время.

Обращение к программе позволит не ждать реализации имеющейся квартиры и не откладывать переезд. В ДельтаКредит можно взять ипотеку под залог приобретаемого жилья, а также дополнительные средства на первоначальный взнос.

Сумма и сроки ипотеки и кредита под залог квартиры

Кредит на первый взнос и ипотека под залог приобретаемого жилья будут связаны, поскольку первый невозможен без второго. При этом следует понимать и их различие. Ипотека под залог приобретаемого имущества выдается на срок до 25 лет, а ее сумма зависит от того, сколько стоит жилье, и от Вашей платежеспособности. При этом:

  • Срок кредита на первоначальный взнос (оформляемого под имеющуюся недвижимость) определяется видом ипотеки. При покупке готового жилья он составляет 1 год, при покупке строящегося – 2 или 3 года.
  • Размер кредита – до 70% от стоимости имеющейся квартиры, оставляемой в залог и не более 50% от приобретаемой недвижимости.
  • Ставка по программе фиксированная на весь срок в рублях.
  • Выплата кредита под залог имущества не связана с погашением ипотеки. В отличие от ежемесячно погашаемого ипотечного кредита, кредит под залог квартиры, средства которого направляются на первоначальный взнос, выплачивается единовременно (основной долг + проценты) – соответственно через 1, 2 или 3 года. Кроме того, при появлении средств раньше этого срока Вы сможете произвести досрочное или частично-досрочное погашение.

Как и любая другая программа ДельтаКредит, ипотека, где под залог недвижимости могут быть выданы средства на первоначальный взнос, ориентирована на то, чтобы упростить и ускорить покупку собственной жилплощади для целого ряда клиентов.

Кредит под залог квартиры

Ипотечный кредит можно получить под залог как приобретаемой, так и имеющейся недвижимости, например, под залог квартиры, имеющейся в собственности заемщика, его родственников или друзей

Кредиты под залог имеющейся недвижимости

Когда ипотечное кредитование в России только появилось, кредиты выдавались лишь только под залог приобретаемой недвижимости. То есть, человек покупал квартиру, и эта квартира становилась предметом залога.

Но брать кредит под залог приобретаемой недвижимости не всегда удобно. Иногда намного выгоднее получить кредит под залог имеющейся недвижимости. Ниже я рассмотрю ситуации, при которых получение кредита под залог имеющейся недвижимости может оказаться более выгодным:

  • Кредит без первого взноса.
    В 2006 — 2007 годах в ряде банков были программы, по которым можно было получить кредит, не имея денег на первый взнос. Потом, во время кризиса 2008 — 2009 годов кредиты без первого взноса давать перестали. Сейчас можно получить кредит без первого взноса, но ставки по кредитам с нулевым первым взносом выше, чем могут быть тогда, когда первый взнос есть.
    Втаких случаях может оказаться более выгодным получить кредит под залог имеющейся недвижимости.
    Допустим, заемщику нужна квартира, стоимостью 5 000 000 рублей, а у заемщика есть квартира стоимостью 8 000 000 рублей. Заемщик может заложить имеющуюся квартиру, и получить до 80% её стоимости, то есть, в нашем примере, до 8 000 000 х 80% = 6 400 000 рублей.
    Нужная заемщику квартира стоит 5 000 000 рублей, а кредит может быть до 6 400 000 рублей. Как видите, кредита с лихвой хватает, чтобы купить нужную квартиру, не имея наличных денег на первый взнос.
  • Кредит на покупку недвижимости за рубежом.
    В ряде стран кредиты россиянам не дают. Например, проблематично купить в кредит недвижимость в Египте, Тунисе, Марокко.
    Но ничего не возможного нет!
    Можно получить кредит под залог имеющейся квартиры, а полученные деньги использовать для покупки недвижимости за рубежом.
  • Кредит на покупку земли, коттеджа, квартиры в новостройке.

Иногда такой кредит выгоднее получать под залог имеющейся в собственности квартиры: процентная ставка по кредиту меньше!

  • Кредит на развитие бизнеса.
    Можно получить кредит «на развитие бизнеса», под одни процентные ставки, а можно получить ипотечный кредит «под залог имеющейся квартиры».
    По кредиту «под залог имеющейся квартиры» процентная ставка будет меньше.
  • А знаете ли Вы?

    По программам некоторых банков предметом залога может быть не только собственная квартира Заемщика, но и квартира друзей или родственников заемщика.
    При этом, определяя размер максимально возможного кредита, банк будет учитывать доходы Заемщика: заемщику платить по кредиту. А залогодателем будет другой человек. Ну а если заемщик не будет платить по кредиту, именно залогодатель может остаться без квартиры. Так что залогодателю нужно хорошенько подумать, прежде, чем соглашаться отдавать в залог банку свою квартиру.

    Кредиты целевые и нецелевые

    Целевые кредиты — те, которые выдаются на определенные цели. Например, когда заемщик берет кредит хоть и под залог имеющейся квартиры, но на цели приобретения другой недвижимости: квартиры, коттеджа, земельного участка.
    Процентные ставки по таким кредитам обычно ниже, чем по «нецелевым кредитам». Но банку нужно подтверждать целевое использование кредита. Например, купили другую квартиру — принесите документы в банк, чтобы подтвердить, что деньги потрачены по целевому назначению.

    Нецелевые кредиты — те, которые выдаются на различные нужды: принимает банк в залог имеющуюся недвижимость, выдает кредит, и не спрашивает на что заёмщик собирается потратить деньги. Процентные ставки по таким кредитам обычно выше, но зато не нужно подтверждать целевое использование кредитных средств.

    Ипотека под залог имеющейся недвижимости в Сбербанке

    Главным условием любого ипотечного кредита является обеспечения залоговой недвижимости. Если у заемщика есть собственное жилье или для этого можно использовать жилье родственников, то залогом по займу выступает имеющийся объект недвижимости. Если такового нет, то в качестве обеспечения оформляется приобретаемая квартира или дом.

    Как взять ипотеку под залог недвижимости в Сбербанке

    Ипотека под залог имеющейся недвижимости в Сбербанке имеет еще одно название – ломбардная. По ней для взятия жилищной ссуды потребуется передать кредитору в качестве обеспечения по займу любой объект недвижимости. Он должен быть у кредитуемого или у его поручителя, созаемщика или иного лица. Ломбардная ипотека отличается от обычной только предметом обеспечения. В банке по ней предусмотрено приобретение жилья в новостройках, на вторичном рынке, т.е. иметь целевое назначение. Так же имеется вариант нецелевого займа.

    Преимущества

    Ипотека под залог имущества в Сбербанке позволяет рассчитать выгодные условия и имеет определенные преимущества:

    • клиент имеет дело с лидером жилищного кредитования;
    • при условии ломбардной ипотеки гражданин получает возможность использовать для гарантии практически любую недвижимость (с некоторыми исключениями);
    • наличие зарплатной карты обеспечивает льготы при начислении процентов.

    Условия жилищного кредитования в зависимости от платежеспособности заемщика могут отличаться, но в основном носят общий характер:

    • срок максимум 30 лет;
    • минимальная процентная ставка от 11% (проценты зависят от длительности кредита, оценки залогового имущества);
    • валюта ссуды – рубли;
    • предоставляемая ссуда покрывает до 80% оценочной стоимости обеспечения.

    Каждый клиент стремится получить наиболее выгодные и лояльные условия по займам

    Виды залогов

    Главное требование при получении жилищного кредита – обязательное наличие обеспечения. Обязательством может выступить как покупаемое жилье, так и имеющееся в наличии у заемщика, а также земельный участок. Разрешается использовать доли в имеющейся недвижимости. Все эти виды закладов могут стать альтернативой займу с обязательным первоначальным взносом.

    Многих клиентов интересует, можно ли оформить ипотеку под залог автомобиля в Сбербанке? Это возможно, но только тогда, когда требуются заемные средства на приобретение земельного участка, а также на покупку и постройку загородного дома или гаража. По этому кредитованию допускается любое залогобеспечение.

    Под залог приобретаемого жилья

    Чаще всего в банке оформляется классическая ипотека, где гарантией является приобретаемая недвижимость. Это самый простой способ, но здесь действуют 2 важных фактора. Клиенту не удастся избежать обязательной страховки на себя и покупаемую квартиру. Помимо этого ему придется выбирать не любое понравившееся жилье, а то, что кредитор предложит от своих партнеров-застройщиков (в случае с новостройкой). Когда жилой объект покупается на вторичном рынке, банк предъявляет жесткие требования по его состоянию. Задача кредитора – получить в обеспечение ликвидное имущество, которое можно реализовать в будущем, если возникнут проблемы по погашению ссуды.

    Имеющейся квартиры

    В качестве залогообеспечения может выступить квартира, таун-хаус, коттедж, гараж, дом с земельным участком или просто участок. В данном банке предусмотрен нецелевой кредит при предоставлении подобного заклада. Но не все объекты принимаются в качестве обеспечения кредита:

    • кредитор не заинтересован в домах старше 1970 года;
    • квартира, продаваемая несколько раз, вызовет опасения по поводу юридической «чистоты»;
    • ветхое состояние жилья, деревянные постройки не рассматриваются в качестве обязательства;
    • не выступит в качестве гарантии жилье, которое нельзя приватизировать;
    • не оформляется в обязательства отдельная часть жилья, которое трудно обособить (например, комната);
    • создают некоторые сложности объекты, где собственниками жилья или зарегистрированными выступают инвалиды, несовершеннолетние, военнослужащие, лица, признанные недееспособными.

    Земельного участка

    Ипотека под залог земельного участка не очень охотно принимается банком: она возможна только в том случае, если у кредитополучателя вовсе нет денег на первый взнос. Это объясняется достаточно просто: не вся земля является ликвидной, и реализовать земельный участок в случае задолженности бывает не так просто. Здесь играет роль множество факторов: удаленность участка от транспортной магистрали, качество почвы, наличие электричества, канализации, газификации и т.д. В первую очередь, кредитор рассматривает участки уже имеющие определенное назначение, официально определенное.

    Объектом обеспечения могут выступить доли в квартире, доме или другом виде жилья. В случае, если необходимо взыскать по долгам с должника, кредитор руководствуется статьями закона о преимущественной покупке и взыскании на общую долевую недвижимость.

    Первоначального взноса

    Любой банк предпочитает кредитовать покупку жилья при наличии первоначального взноса. Как правило, его размер колеблется до 30% от размера заемных средств. Это является обязательным условием, кроме случаев, указанных выше. Чем больше начальный платеж, тем выгоднее процентная ставка. В качестве предоплаты клиент может предложить собственные накопления или материнский капитал. Особо рискуют заемщики, берущие в качестве предоплаты еще один кредит в других финансовых организациях.

    Пакет документов для осуществления процедуры

    Перед тем, как оформить заявку и взять ипотеку под залог имеющегося жилья в Сбербанке, необходимо собрать следующие документы:

    • заявление-анкета;
    • паспорт с отметкой о регистрации;
    • справка 2-НДФЛ;
    • нотариально заверенное согласие второго супруга;
    • согласие органов опеки, если одним из собственников является несовершеннолетний;
    • выписка из домовой книги.

    Оформление любого кредита предполагает подготовку пакета документов со стороны заёмщика

    Помимо этого необходимо предоставить документы на залоговую недвижимость:

    • документ, свидетельствующий о праве собственности (договор купли-продажи, мены, дарения);
    • оценка жилого объекта;
    • свидетельство о госрегистрации;
    • выписка из ЕГРП;
    • техпаспорт.

    В целях снижения риска банк может потребовать от заемщика предоставление дополнительной документации.

    Требования к заемщику

    Требования банка к владельцу залогового жилья ничем не отличаются от требований по всем ипотечным кредитам. Они следующие:

    • возраст не моложе 21 года и не старше 75 лет на момент окончания выплат по кредиту;
    • не менее 6 месяцев трудового стажа на последнем месте работы;
    • обязательное привлечение созаемщиков, второй супруг автоматически становится созаемщиком;
    • положительная кредитная история.

    Советуем перед подачей заявки поинтересоваться своей кредитной историей: имеющиеся задолженности могут стать основным препятствием для положительного решения по кредитованию.

    Плюсы и минусы

    Плюсы подобной ипотеки очевидны:

    • ее получить намного проще, если недвижимость полностью соответствует требованиям кредитора;
    • нет никаких ограничений в выборе приобретаемого жилья, как это бывает в обычном ипотечном кредитовании, когда приходится выбирать жилье из списка банка;
    • гарантией может выступать недвижимость, как кредитополучателя, так и его родственников;
    • ипотеку могут выдать без внесения обязательного первоначального взноса;
    • ставка намного ниже, чем при других видах жилищных ссуд;
    • разнообразие программ, в которых можно участвовать при получении ссуды (наличие специальных льгот для молодых семей и зарплатных клиентов).

    Из минусов ипотеки под залог недвижимости в Сбербанке следует отметить:

    • повышенные требования к залоговому жилью;
    • обязательная страховка по 3 рискам (заклада, титула, здоровья и жизни клиента), отказ от страхового пакета приводит к повышению процентной ставки;
    • выделяемая ссуда обычно составляет 70-80% стоимости залогового имущества, при этом оценка производится со значительным дисконтом, и в реальности размер ссуды может оказаться намного меньше ожидаемой;
    • банк неохотно выдает подобные займы определенной категории кредитозаемщиков (владельцам бизнеса, ИП, лицам с правом первой подписи);
    • залоговую недвижимость невозможно продать, даже в случае погашения долга.

    Заключение

    Оформление в Сбербанке ипотеки под залог имеющегося жилья является для многих россиян реальным шансом улучшить свои жилищные условия. Единственным препятствием может стать только плохая кредитная история, а сама процедура не составит никакого труда. Необходимо собрать предписанные банком документы и определиться с видом жилищного кредитования.

    Ипотечный кредит под залог недвижимости

    Наши программы:

    Ипотечный кредит под залог недвижимости на приобретение жилой недвижимости

    Срок кредитования: От 1 года до 25 лет.

    Ипотечный кредит на ремонт под залог недвижимости

    Срок кредитования: От 1 года до 25 лет.

    Финансовым институтам

    Частным лицам

    Юридическим лицам

    Рынок ценных бумаг

    Курсы обмена валют

    Курсы валют на 14.10.2018

    По картам Visa/Mastercard

    По операциям приема/выдачи наличных (действительны для г. Москвы)

    Курс Вашего региона Вы можете узнать позвонив в региональное отделение Банка.

    Поделиться страницей

    Поделитесь этой страницей с друзьями

    Также ПАО АКБ «Металлинвестбанк» всю информацию раскрывает на странице в сети Интернет ООО «Интерфакс-ЦРКИ» – информационного агентства, аккредитованного ЦБ РФ на раскрытие информации. Информация доступна здесь.

    Информация о лицах, под контролем либо значительным влиянием которых находится кредитная организация размещена в разделе «Акционеры».